Reclamar gastos de hipoteca: ¿Cómo redactar y presentar un escrito?

Si tienes una hipoteca firmada antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de contratos de crédito inmobiliario 5/2019 - LCCI, puedes y deberías presentar una reclamación por gastos de hipoteca en el servicio de atención al cliente de tu entidad financiera.

Hasta hace no mucho tiempo, las entidades estaban rechazando todas las reclamaciones por gastos de formalización de hipoteca que se les presentaba, enviando una carta tipo y diciendo algo así como que eso no iba con ellos. Para luego, si querías proseguir, tener que acabar presentando una denuncia por nulidad de cláusulas en el juzgado y ahí ya, tratar de entenderte o ir a la vista en el juicio.

Sin embargo, con las últimas sentencias de gente que ha ido a reclamar gastos de hipoteca a los juzgados, donde casi en el 100% de los casos, los jueces daban la razón a los clientes, los bancos han cambiado de estrategia. Pues ahora han empezado a pagar ciertos gastos de formalización de hipoteca que se reclaman por vía amistosa. Ya que al final, ir a juicio, perdiendo la gran mayoría de las denuncias, les estaba suponiendo un coste mayor. Al tener que acabar pagando las cantidades reclamadas, más las costas, la representación letrada en ocasiones y el procurador.

Hay cierta discrepancia en relación con los plazos para reclamar gastos y comisiones de la formalización de una hipoteca. Hay quien sostiene que la declaración de una cláusula de un préstamo hipotecario como nula, no prescribe nunca. Por lo que, si entendemos que las sentencias del 23 de enero de 2019 del Tribunal Supremo, que fijan doctrina, dan nula por abusiva todas las cláusulas de hipotecas que otorgan todos los gastos al deudor, no habría límite de prescripción para solicitar la devolución de gastos hipotecarios.

Pero en general, puedes reclamar la devolución de tus gastos de hipoteca, siempre que no hayan pasado más de 4 años desde que terminaste de pagar tu hipoteca, con independencia de cuando se haya formalizado. De otro modo, si ha mediado mas tiempo, denegarán tu petición por prescripción.

Por todo lo anterior, las entidades financieras no están entrando a litigar judicialmente la reclamación de gastos de hipoteca, si se ciñen a ciertos conceptos. Y por eso, ahora es el momento de poner tu reclamación, si no lo has hecho ya.

¿Qué dicen las sentencias del Tribunal Supremo del 23 de enero sobre el reparto de gastos?

La idea general, es que la cláusula o cláusulas, que establecen que todos los gastos de formalización de hipoteca los tienes que pagar tú como consumidor, se considera nula por abusiva. Puesto que es el banco quien impone unilateralmente todos los gastos hipotecarios al deudor, sin mediación de negociación alguna. Y de es de esta forma, como se evidencia un desequilibrio fundamental entre las partes firmantes del contrato hipotecario. Por lo que procede la devolución.

¿Qué gastos hipotecarios se puede reclamar?

Me consta que están prosperando todas las reclamaciones de gastos de formalización de hipoteca que se ajustan a los conceptos sobre los que las sentencias de enero de 2019 sentaron jurisprudencia.

Y que hacen alusión a un reparto equitativo entre las partes firmantes e interesadas, de los aranceles notariales y de los gastos de gestoría. Que además está última, es impuesta por el banco, teniéndote que adherir a la tarifa fijada. Y el 100% de los gastos de registro de la hipoteca, que es interés exclusivo de la entidad prestamista.

¿Qué documentación hay que aportar para reclamar los gastos de hipoteca?

Para reclamar los gastos de formalización de hipoteca, hay que presentar un escrito donde se identifique el contrato afectado, la fecha y notario en el que se constituyó, así como indicación del número de protocolo de la escritura.

Hacer alusión a las sentencias que sentaron jurisprudencia, solicitando en base a estas, la supresión de las clausulas consideradas abusivas en lo relativo a los gastos de hipoteca. Y cuantificar el importe de la cuantía reclamada, concepto a concepto, aportando copia de las facturas de notario, gestoría y registro. Aunque no todas las entidades lo aceptan, yo recomiendo solicitar también la cuantía resultante de aplicar el interés legal del dinero, a las cantidades satisfechas indebidamente en su día.

Y en principio, de la tasación y del AJD, olvídate. Con la nueva Ley 5/2019, se ha establecido un criterio claro enfocado a proteger al consumidor, pero en su momento se hizo como establecía la normativa tributaria.

¿Cómo presentar el escrito de reclamación de gastos de hipoteca?

Basta con presentar una copia del escrito por duplicado, para recoger a modo de registro de entrada de la reclamación de gastos, un sello y firma en una de ellas, y junto a la que se entrega para que se envíe al servicio de atención al cliente, adjuntar copia de las facturas de los conceptos objeto de reclamación. Y en unos pocos días, tienes respuesta.

En la gran mayoría de los casos recuperarás una suma entre 350-750€ dependiendo del importe de tu hipoteca y los honorarios que se pagaron por notario, gestoría y registro. Hay entidades que cobran auténticas barbaridades por los servicios de gestoría para el trámite de escrituras. Los otros conceptos, son unos honorarios regulados.

Como ves, no es complicado solicitar la reclamación de gastos de formalización de hipoteca. Si tienes todavía capital pendiente de tu préstamo hipotecario o hace menos de 4 años que cancelaste económicamente tu hipoteca, presenta la reclamación, que no pierdes nada. Si prosperas, esos 350-750€ que ganas.

Tienes la opción de acudir a un abogado, aunque en el 95% de los casos se resuelve de manera amistosa y no es necesario ir a juicio. Pero las minutas por sólo redactar el escrito suelen rondar los 100-150€ más un porcentaje de la cuantía obtenida si tienen que representarte en el juzgado. Con lo cual suele salir, lo comido por lo servido.

Si no te ves capaz de hacerlo por tu cuenta, nosotros te podemos ayudar por una cuantía muy inferior a lo que habitualmente te cobraría un abogado. Localiza las facturas de tu escritura de hipoteca y envíanos un correo a ahorrocapital@gmail.com, con los documentos y te redactaremos el escrito, indicándote como proceder.