Comprar un piso para alquilar y generar ingresos pasivos

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Sólo serás financieramente independiente, el día que no tengas que trabajar por obligación para poder vivir. Pero para eso hace falta que tus ingresos pasivos sean lo suficientemente elevados, como para poder satisfacer todas tus necesidades económicas.  

Mucha gente sueña con poder vivir sin trabajar a una edad temprana. Cada cual busca su camino y la fórmula para conseguirlo. Algunos, ven en la idea de comprar un piso para alquilar, el medio para conseguir ese objetivo soñado.
Es verdad que las rentas que genera una vivienda alquilada se consideran ingresos pasivos, en la medida en la que no se necesita tu presencia física o tu actuación directa para cobrarlos. Una vez alquilas un piso, las rentas mensuales son unos ingresos que te vayan a llegar a la cuenta, casi sin tener que hacer nada.
Pero ¿es realmente tan rentable comprar un piso para alquilar?
Muchas personas han visto en la compra de un piso para alquilar, una excelente forma de poner su dinero a trabajar. Especialmente en estos últimos años en los que el dinero no vale nada, los plazos fijos no pagan, y la bolsa o la renta fija son una ruina. 
Además, el nuevo repunte que está viviendo el negocio inmobiliario en los últimos cinco años, está dando argumentos a los inversores para sumarse al negocio de comprar y alquilar. Al tiempo que obtienen unas rentas mensuales, el activo que lo genera se revaloriza. Es una dinámica que se retroalimenta y que hace que parezca un negocio redondo. 
Sin embargo se puede estar generando cierta burbuja en el alquiler, por lo que hay que tener cuidado con lo que se compra y donde se compra. Es verdad que en algunas ciudades hay problemas para encontrar piso y que tan pronto se pone un anuncio, los teléfonos no paran de sonar. No hay duda de que hay demanda y de que se puede sacar un buen dinero. Pero los tiempos también cambian. 
Pues de mismo modo que ahora las cosas van bien, un deterioro en la economía, puede hacer que muchas personas pierdan su empleo. Se reduzca la demanda de alquiler y comience haber problemas de cobro a los inquilinos. 
Hoy por hoy, dependiendo de lo que se compre y donde se compre, la rentabilidad que se está obteniendo, oscila entre el 5% y el 8,5% anual. Lo que quiere decir que el periodo de recuperación de la inversión inicial vía alquileres, oscila entre los 20 y 12 años. 
¿Qué tipo de pisos comprar para alquilar y obtener la mayor rentabilidad?
En contra de lo que mucha gente pueda pensar, los pisos más rentables para alquilar, son las viviendas pequeñas de entre 45 y 70 metros cuadrados, de 1 o 2 habitaciones. Con lo cual, sale más a cuenta comprar dos vivienda pequeñas para alquilar, que una vivienda grande. 
Es fundamental que estén bien situados en el barrio o la ciudad. La localización es clave para que la demanda sea más alta. Hay que pensar en clave de una persona de fuera que viene a esa ciudad a trabajar o estudiar y las referencias de ubicación que puede tener. Los barrios más periféricos son poco conocidos y tendrán menos atractivo para inquilino potencial. 
Dicho esto, para aumentar la tasa de retorno, es esencial que la inversión inicial sea la más baja posible. Los pisos más baratos y rentables, son los pisos de herencias. Si hay muchos herederos, todos o parte viven fuera mejor. Preferirán deshacerse del inmueble rápidamente y coger el dinero que les corresponda. Al tener un pequeño porcentaje de una vivienda en copropiedad, suelen valorarlo a la baja. Al fin y al cabo, es un dinero con el que no contaban.
Viviendas céntricas en edificios viejos sin ascensor, suelen ser una buena ganga. Si piensas en clave de comprar una casa para vivir, es probable que nunca optes por un piso en un edificio sin ascensor. Pero cuando estas de paso en una ciudad, ese es un factor que te importa mucho menos a la hora de decidir. Que no tenga ascensor, afecta mucho más al precio de compra de la vivienda que al precio del alquiler.  Por lo tanto, desde el punto de vista del retorno de la inversión, merecen la pena. 
Consideraciones antes de invertir en vivienda para alquilar
Comprar un inmueble para alquilar, puede ser rentable, siempre y cuando se realice la compra y la reforma si la precisa, con fondos propios. Pues en caso de endeudarte para hacer la operación, los gastos de la compra y los intereses representarán un sobrecoste, que reducirá el retorno de la inversión. 
Algunas personas piensan que comprar un piso para alquilar pidiendo prestado, es como tener una hucha inversa en la que el inmueble se va pagando sólo con las rentas mensuales. Por lo que al financiarlo, las cuotas de la hipoteca le obligan a ahorrar ese dinero. Pero acuérdate de lo que pasó en 2007-2008. Las viviendas perdieron entre un 40-60% de su valor. 
Si llega una nueva crisis, puedes tener problemas de cobro con los inquilinos. Y al final verte pagando una hipoteca con tus propios ingresos porque a ti no te pagan. Y en lugar de tener un ingreso pasivo, tienes una nueva carga que te reduce tu renta disponible.  Consiguiendo el efecto contrario al buscado. En lugar de tener más libertad financiera, te convertirías en un esclavo de tu deuda. 
Yo personalmente no soy muy amigo de comprar inmuebles para alquilar. Normalmente suelen exigir invertir una importante cantidad de dinero y no son activos fácilmente liquidables. Además el plazo de recuperación de la inversión resulta demasiado largo. Salvo que tengas mucho dinero, no creo que merezca la pena ¿Tú qué opinas? ¿Crees que los alquileres son una buena forma de obtener ingresos pasivos?
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12 comentarios:

  1. Anónimo Primero al habla,
    Yo, viendo la experiencia de conocidos que se las han visto y deseado para sacar fuera inquilinos morosos, y el estado en el que le han dejado el inmueble, no alquilo ni de coña. No solo no han sacado un duro del negocio, sino que les ha supuesto un gasto enorme.
    Otra cosa es un piso de herencia, al que quieres sacar alguna rentabilidad, pero eso pensándomelo mucho y viendo a quién se le alquila. En esos casos es preferible casi malvender que alquilar.
    Además, un inmueble tiene un porrón de gastos que la gente no se plantea
    1) El mas gordo: gastos de comunidad. Todos los meses, "takatá". Depende fincas, si tienen ascensor, etc... pero rara es la comunidad que cobra menos de 50 pavos al mes. Prepara de 400 a 600 euros al año, y eso si no hay derramas.
    2) IBI. Cágate lorito. Dependerá de la antiguedad, de si ha habido revisión catastral, etc... Pero mínimo 100 pavos, y de ahí para adelante.
    3) Declaración de la renta. ¡Sorpresa! Las viviendas que no son la habitual tributan. Miratúpordonde. Prepárate otro pellizquito salao.
    4) Luz, agua, gas... Según casos interesa no darlo de baja porque darlos de alta cada vez que se alquila puede dar un montón de jaleos entre papeles, trámites, etc. Así que preparar el mínimo mensual si no hay consumo.
    5) Seguros. A ver si va a haber una fuga de agua, tú no te enteras y jodes al vecino de abajo y la vas a liar. Prepara mínimo 150 pavos, anda.

    Si lo alquilas y al menos cubres gastos, pues mira qué bien. Lo malo es si lo alquilas, no te pagan, y encima te toca hacerte cargo de la fiesta. Y que después de dinero en abogados, sofocos, mosqueos, permisos en el curro para hacer papeleos, cuando los sacas de allí tengas arrancadas hasta las tuerías de cobre.

    Y ya no te digo si estando vacío resulta que algún okupa o mafia "realquiladora" echa el ojo a tu piso, y te lo encuentras con inquilinos. Casi que es para regalarles el piso y que les den.

    Hay que tener mucho dinero o ser muy HDP y nacer para eso si se quiere medrar en el negocio del alquiler y el trapicheo inmobiliario. Las personas normales "de bien" no valen.

    Atentamente,
    Kamarrada A.I.

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    1. Hola Anónimo Primero.

      Por mas que se lo expliques al ahorrador tradicional medio en España, probablemente seguirá cegado en que el ladrillo es buena inversión. Y basta que salga en el telediario y en el periódico que comprar para alquilar es un buen negocio, para que vayan corriendo a la inmobiliaria.

      Yo me sé el lado bueno y el lado malo del negocio. Quien ha tenido problemas con inquilinos y no se gana la vida con los alquileres, lo tiene claro. Quien no, sigue empeñado en que la casa la tienes ahí, la puedes tocar, usar y sacar un rendimiento. Pero no se da cuenta de que es una inversión en la que se empieza con un coste hudido a pérdidas del 10% (por los impuestos de la compra). Y con un coste de mantenimiento tan alto como el de las comisiones de gestión de un fondo de inversdión.

      Si a muchos propietarios les dijeses lo que vale su casa a diario de la misma forma que pueden ver la valoración de sus acciones y fondos de inversión y que además, para poder entrar a ese suculento negocio tiene que empezar perdiendo un 10%, seguro que cambiaba la perspectiva. Pero no son más que trampas mentales y sesgos psicológicos, lo que empujan a muchos a invertir en inmuebles.

      Por no hablar de la alta concentración de capital que supone y de la escasa liquidez que tiene, frente a otro tipo de activos financieros.

      Un saludo.

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  2. Precisamente yo tengo ese problema ahora. Tengo una vivienda de la que quisiera quitarme los no pocos gastos y sacar algo de rentabilidad, aunque ni de lejos pienso que pueda ser financieramente independiente solo con un piso alquilado. Tampoco creo que sea la mejor idea de negocio comprar ex profeso con la idea de alquilar. Alquilar una vivienda sería un buen negocio si todo el mundo fuera gente decente y responsable.
    El problema es que tal como está el mercado de alquiler; con impagos, inquilinos conflictivos, desperfectos, etc… he pensado que seguramente sería más seguro, tranquilo y rentable poder alquilarla para alguien que quiera poner un negocio; tal como clínica dentista, oficina de negocios, clínica masajes, despacho de abogados, etc… Algo que no sea negocio industrial.
    No sé de inmobiliarias que se dediquen a tratar con propiedades inmobiliarias de particulares para alquilarlas exclusivamente para negocios, no como vivienda habitual, y que quizá “garanticen” de alguna manera el cobro de la renta. ¿Cree que es mejor idea que alquilarla a inquilinos para vivienda habitual?
    Por otra parte, si es para alquiler para un negocio, ¿el contrato de alquiler varía respecto al de vivienda habitual y es más perjudicial fiscalmente para el arrendador?
    ¿Qué inmobiliarias se dedican a estos alquileres para poder poner en contacto arrendador-arrendatario?
    Gracias.

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    1. Hola.

      Yo creo que la clave es que busques tu inquilino en un entorno de confianza. Un conocido, una persona recomendada con referencias o un profesional bien situado que ha caido en tu ciudad, del tipo de perfil de profesiona sanitario, un ingeniero, empleado de banca, etc.

      Alquilar a negocios puede ser mas rentable, pero también es mas probable que impague. Si va mal, responde la SL hasta el limite de su patrimonio. Y además si es para una actividad, siempre tendrá que adecuar el piso y reformar para el negocio al que se dedique.

      Ser financieramente independiente con alquileres no creo que un ciudadano medio pueda. Pero tener un complemento y diversificar su fuentes de ingreso, pues eso sí.

      Un saludo.

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  3. Yo puedo decirte de una señora que alquiló un local a un bufet de abogados en una gran ciudad... ¡¡¡y no le han pagado nunca!!!
    Así que ve con cuidado que en todos los sitios cuecen habas

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    1. Hola Emilio.

      Estoy de acuerdo. Alquilar pisos a negocios, si puede ser mejor que no. Mejor un particular, que tenga algo donde se le pueda trincar, si se ponen mal las cosas. Dicho esto, para este tipo de problemas se ha inventado el ramo de seguros de alquileres, así que, soluciones hay.

      Un saludo.

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  4. Hay muchos artículos sobre pisos contra acciones y siempre gana las acciones.
    Así q ni me lo planteo.
    Este enero ingresé 700€ de dividendos y sin hacer nada.
    Saludos

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    1. Hola José María.

      700€ es una buena cantidad. Se ve que tienes una buen cartera de acciones con dividendo creciente. Sino necesitas el dinero extra, reinviértelo en nuevas acciones, ya que mejorará con mucho tu rentabilidad a largo plazo y te ayudará a cobrar más dividendos en el futuro.

      Yo particularmente, tengo muy claro que es mucho más atractivo invertir en acciones que comprar pisos para alquilar y generar ingresos pasivos. Pero me parecía un tema interesante a tratar dado el buen número de seguidores que les interesa el tema de la inversión en inmuebles.

      Un saludo.

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    2. Y te lo agradezco un montón,la cartera ya está en 100k

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  5. Pues mira, como si hubieses comprado un buen piso de banco. Y seguro q ganaras mas dinero y con menos preocupaciones q si fuera un piso de verdad. Ademas, si mañana te hace falta el dinero, puedes vender todo o parte de tu cartera. ¿Se puede vender solo el comedor de un piso???
    Atentamente,
    Kamarrada A.I. desdel movil

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  6. Por favor chicos! Aqui falta mucha educacion financiera. comprar un piso y alquilarlo sin tener educacion, es igual que ir a un juicio sin abogado. En todo se tiene que estudiar antes de hacer algo. Parece tan facil comprar, alquilar y ya yesta. Es por este motivo que hay mucha gente que no saben como alquilar, no saben como comprar y ni vender por cierto. Antes POR FAVOR hay que saber del negocio y saber no es leer un libro o dos, es mirar, comparar, hacer numeros (no vale decir 100pavos +-. tener los precios correctos), pedir ayudar, escuchar.
    Feliz domingo a todos ;)

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    1. Creo que es un problema cultural. La mayoría de personas con las que puedes hablar, no ven ningún problema en comprar un piso para alquiler. Los ven algo fácil. Y a pesar de la crisis de 2007-2008 la gran mayoría en España piensa que ladrillo es una inversión segura. Y esta impresión generalizada es así, sencillamente porque faltan conocimientos. Esa gran mayoría no sabe, que no sabe. Y por eso cree que es evidente cuando en realidad no tienen ni idea de donde se meten.

      Un saludo.

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