Cómo declarar un piso alquilado en la declaración de la renta en 2020

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¿Tienes un piso alquilado? ¿No sabes cómo declararlo en la renta de este año? Presta atención, porque este año, hay algunos cambios en Renta Web, que afectan a la declaración de alquileres de inmuebles.

Si declaras un inmueble marcando la casilla 1 de arrendamiento, se te despliega una pantalla, con muchos campos por rellenar. Y aquí, no sólo se trata de informar de las rentas que percibes por el alquiler de la vivienda.


En primer lugar, indica el DNI del arrendador o arrendatarios. Da opción de informar hasta 3 DNI diferentes, de tres personas que vivan en la vivienda alquilada y esta sea su vivienda habitual. Si marcas en “tipo de arrendamiento” la opción 2, de vivienda habitual, el programa aplicará una reducción del 60%. Si ese es el caso, tienes que informar la fecha del contrato de alquiler.


Después, volviendo a la pantalla general, además de informar los ingresos que has obtenido en el año por el piso alquilado, puedes informar una serie de gastos que hayas soportado y que reducen tus ingresos netos finales.

En general, no tiene mucha complicación. Puedes deducirte en primer término, los intereses y otros gastos de financiación, de la vivienda alquilada. También puedes deducirte los gastos relativos a conservación y reparación, que no mejora. Pero en este caso, hay que informar del CIF/NIF de la empresa prestadora del servicio y conservar las facturas.


Si los gastos a deducir, excediesen de los ingresos del arrendamiento declarado, se podrían aplicar en los 4 ejercicios siguientes. Y de igual manera, si quedaron gastos de otros años pendientes de aplicar, los puedes incorporar en la declaración de la renta de este año.

Además de los anteriores, entramos en otra serie de apartados necesarios para la explotación de la vivienda en alquiler, y que también son deducible. Como tasas y tributos, entendiendo sobre todo el importe del IBI, las basuras y otros impuestos que pudiese soportar la vivienda.

Tenemos también los gastos de comunidad, gastos de seguridad o servicio de portería si no están incluidos. Los gastos de formalización del contrato de alquiler. En caso de acudir a un despacho de abogados o una empresa intermediaria, serían deducibles sus honorarios.

También son deducibles de los ingresos del alquiler de una vivienda, las primas de seguros. Y aquí podríamos meter el seguro de hogar y el de mantenimiento de la caldera, cuando sea un gasto que no has repercutido al inquilino de la vivienda.

También puedes meter todos los servicios y suministros, que no repercutas al inquilino de la vivienda. Como el gas, la luz, el agua, internet, etc. Y luego hay una especie de cajón de sastre, donde cabe cualquier otro gasto que no tenga cabida en los apartados anteriores y que sea necesario para la explotación del alquiler.

También serían deducibles en última instancia, los gastos por defensa jurídica, en caso de que hayas tenido que acudir a abogados para reclamar las rentas impagadas de tu inquilino o por otros motivos relacionados con el alquiler de la vivienda. Se contempla igualmente, un apartado para el caso de mensualidades pendientes impagadas con una mora superior a 6 meses o en aquellos casos en los que el inquilino se haya declarado insolvente o en concurso, para el caso de empresas.

La polémica en la declaración de un piso alquilado en 2020, está en el apartado de la amortización del inmueble. Donde es deducible el 3% del mayor de las dos siguientes referencias. Entre el valor catastral excluido el suelo y el cote de compra, incluidos todos los gastos e impuestos inherentes a la compra. Y aquí sí, también incrementarían el valor de coste, las inversiones y mejoras en el inmueble, siempre que se informe detalladamente CIF del prestador de servicios y la fecha.

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El problema en este punto, está en los pisos heredados en alquiler. Si tienes el piso en propiedad por herencia o donación, Hacienda sólo considera como coste de adquisición los gatos y los impuestos para ponerlo a tu nombre vía herencia o donación. Pero si permite sumar los gastos de inversiones y mejoras. E ignora, el valor dado al inmueble en la aceptación de herencia o donación.

Esto lleva a que la práctica totalidad de inmuebles heredados en alquiler, tienen que aplicar la deducción de amortización del inmueble, basándose exclusivamente en el valor catastral. Lo que, de forma general, puede suponer un perjuicio para ti, porque los importes son más bajos. Hacienda ha impuesto este criterio y ha creado bastante malestar, porque hay consultas vinculantes, establecen un criterio contradictorio. Para la renta 2019 es así, ya veremos si en el futuro hay algún cambio.

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En general, como ves, declarar el alquiler de una vivienda en la declaración de la renta no es complicado. Pero si que tienes que llevar muy bien el control de los gastos y no olvidarte nada.

Sí que veo, que Hacienda pide cada vez más información. Sobre la identificación de quién hace las reparaciones o mejoras en el piso, cuanto te costó la casa y que gastos dices que tuviste, los inquilinos, etc. Todo esto les sirve como una fuente de información más para cruzar datos y luchar contra la economía sumergida. A mi no me parece mal. Pero tienes que saber que hay que conservar las facturas y no hacer nada en B, o no te podrás deducir nada. Y ojo con lo que hayas declarado en el coste de la adquisición. Que no haya contradicciones con los gastos que has dicho que soportaste si vendes la vivienda en el futuro.

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4 comentarios:

  1. Buenos días. Tengo una duda que me gustaría aclarar.
    En el apartado correspondiente a la amortización, ¿que fecha de adquisición hay que reflejar cuando dicha vivienda ha sido adquirida 50% de nuda propiedad en una fecha y 50% de pleno derecho en otra fecha posterior?
    Y en cuanto a valor de adquisicion, ¿ que valor sería el de la primera fecha o el de la segunda....o la suma de los dos?

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  2. Olvidé comentar que se trata de una vivienda heredada.

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    1. Bajo mi criterio, el de la fecha más antigua, sumando la valoración de las dos mitades en el importe de compra.

      Un saludo.

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    2. Muchas gracias por su pronta respuesta, me ha sido de gran ayuda, pero hay una cosa que todavía no tengo muy clara. Tengo entendido que hacienda considera tratandose de viviendas heredadas que el precio de adquisición se reduce a los gastos origina ( notaría, registro, impuestos, etc) pero donde se deben reflejar estas cantidades, porque al ponerlos en la casilla de gastos de adquisicion el programa no me deja continuar ya que me pide que introduzca el valor de adquisición. ¿Puede ser entonces que haya que poner las cantidades correspondientes de gastos en la casilla del valor de adquisición y dejar la de gastos vacía? o por el contrario poner las cantidades cada una en sus respectivas casillas y que hacienda no tenga en cuenta la del valor de adquisición al tratarse de un piso heredado?
      Un saludo y muchas gracias de nuevo.

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