Exención por reinversión en vivienda habitual. Caso práctico.


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El mercado inmobiliario se mueve. Las familias crecen, las circunstancias cambian o el trabajo te lleva a otras ciudades. Por eso conocer la exención por reinversión en vivienda habitual, es interesante para ti, si te has visto envuelto en una situación así, o prevés estarlo en un futuro próximo. 

Por esa razón quiero tratarlo con un caso práctico de exención por reinversión, para que sea más claro y te sirva de ayuda. Y ojo, porque Hacienda no pasa ni una. Están mirando con lupa las reinversiones y a la mínima que vean posibilidad, están reclamando las cantidades indebidamente aplicadas por inversión en vivienda habitual. 

Imagínate que estás viviendo, en la que es tu primera vivienda. Pongamos que es tu apartamento de soltero. Pero con el paso de los años tus circunstancias cambian. Te echas pareja y tenéis hijos. Y llega el momento en que te planteas el cambio de vivienda. Encuentras la casa de tus sueños y os mudáis a una casa más grande. Esta casa la compras por ejemplo, en diciembre de 2015. Y mientras tanto, pones a la venta tu piso de soltero. 

Como ves que los precios de la vivienda están subiendo, no tienes prisa por vender. Porque además sabes que tienes dos años desde la compra de la nueva vivienda o dos años hacia atrás (si primero vendes y luego reinviertes), para dejar exenta la ganancia patrimonial de la venta por reinversión en vivienda habitual. Y te lo tomas con calma. 

Total que al final, en noviembre de 2017, consigues venderla justo en el límite de que pasen los dos años. Te pagan los 186.000€ que pedías. Pero te soplan 2.500€ de plusvalía municipal, 3.000€ de comisión de la inmobiliaria por gestionar la venta y 500€ para la cancelación registral de la hipoteca que tenías sobre esa casa. Tu precio fiscal de la venta son 180.000€. 

Pero tú para comprar este piso en noviembre de 2000, pediste 80.000€ de hipoteca, ya que la casa te costó 100.000€ y a la fecha de la venta de la casa, todavía tenías pendiente de hipoteca 30.000€. De modo que el líquido que obtienes en la venta es de 150.000€. Porque un cheque de 30.000€, se fue para el banco al que le debías dinero. 

Esos 150.000€, después de amortizar la hipoteca, son los que tienes que reinvertir en vivienda habitual para que la ganancia patrimonial que de exenta.

Y aquí un par de observaciones. Nunca canceles o amortices la hipoteca que te queda antes de la venta. Porque si haces eso, el líquido generado por la venta, sería mayor. Y tendrías que reinvertir más dinero para dejar exenta la plusvalía de la vivienda. El otro punto, es que debes de conservar muy bien todos los justificantes de los gastos que minoran el resultado de la venta que luego declararás en el IRPF. 

Pero para poder calcular la exención por reinversión en vivienda habitual, necesitamos más datos. La vivienda la compraste por 100.000€, pero los gastos totales de la compra fueron 10.000€. Por lo que la inversión total fueron de 110.000€. Dicho valor de inversión actualizado a la fecha de venta, asciende a 120.000€ (es una cifra figurada). Y recordemos que habías pedido 90.000€, de los que en el momento de vender, te quedan 30.000€ pendientes.  

¿Cuál es la plusvalía obtenida y el importe a reinvertir en vivienda habitual?

La diferencia entre los valores fiscales de compra es 180.000€-120.000€, resultando una ganancia patrimonial o plusvalía fiscal de 60.000€. 

Si quieres que esta ganancia patrimonial quede exenta, tienes dos años para reinvertir en la nueva vivienda (si todavía no la habías comprado) o tienes que reinvertirlo como tarde, dos años después de haber comprado la nueva vivienda. En este ejemplo de exención por reinversión en vivienda, vamos justos de plazo a posteriori. 

Para que te quede más claro, para que no tengas que pagar ni un euro por la ganancia patrimonial de los 60.000€, en noviembre de 2017 tienes que reinvertir el importe liquido de la venta. Que como te decía antes eran 150.000€ después de amortizar hipoteca. 

Inversión y reinversión en la vivienda nueva

Como decía al principio, encontraste el piso de tus sueños en diciembre de 2015. Un pisazo de 270.000€ y 30.000€ de gastos. Total inversión 300.000€. Para lo que te pides una hipoteca de 200.000€, un 74% del precio de compra. 

Si quieres dejar exentos íntegramente los 60.000€ de plusvalía del piso de soltero, tendrías que reinvertir los 150.000€ líquidos obtenidos de la venta. Amortizando antes de diciembre de 2017 150.000€ de lo que te quede de la hipoteca. Esta reinversión puede ser total o parcial. Tú echas la cuentas. 

Si no reinviertes y te quedas con la pasta que has sacado del piso antiguo, tendrías que pagar en el IRPF 13.200€ de esos 60.000€ de ganancia patrimonial. Que salen de aplicar un 19% a los primero 6.000€, un 21% a los siguientes 18.000€ y un 23% a los restantes 36.000€. 

¿Qué pasa con la deducción por inversión en vivienda habitual?

Pues aunque en lo que pagabas de la hipoteca de 80.000€  que firmaste en el 2000 te deducías, de la nueva hipoteca, ya no te puedes aplicar deducción alguna. Porque se ha firmado después del 31 diciembre de 2012. Si esta operación de cambio de vivienda, se hubiese hecho con financiación antes de 2013, entonces tendrías que invertir en la nueva vivienda, tanto como te habías deducido, para poder seguir aplicando la deducción por vivienda de la hipoteca para la nueva vivienda. 

Está habiendo muchas reclamaciones de Hacienda con el tema de reinversión en vivienda. Los requerimientos suelen ir dirigidos acreditar debidamente los gastos que incrementan la compra o los que minoran la venta. Guarda muy bien las facturas. 

También crujen a mucha gente, porque solo reinvierten el importe de la ganancia patrimonial, pero no todo el importe líquido procedente de la venta. Y piden la tributación de la plusvalía sujeta proporcional. Así que no te pases de listo o pide ayuda si no sabes. 

A Hacienda tampoco se le escapa cuando se ha pedido más hipoteca para una finalidad distinta a la de la compra de vivienda habitual. Sea el caso de reforma o financiación de los gastos. Y también vigilan mucho, que si mantienes la deducción por inversión en vivienda, ya hayas invertido la cantidad que te dedujiste en su día por el primer piso. El año de la reinversión en vivienda habitual, cuenta con que te hacen revisión fijo. Es un tema un poco complejo y a veces hasta la  propia administración también se equivoca. Por eso es importante tenerlo todo bien guardadito. ¿Dudas?

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80 comentarios:

  1. Para estar exentos del pago a Hacienda por la venta de mi casa, ¿Tengo q reinvertir la ganancia de la venta o el total de la venta (lo que me costó la casa + ganancia).
    Ejemplo, la casa me costó 230.000€ (de los que me quedan 193.000 € de hipoteca) y la vendo por 350.000, ¿esos 120.000 € de diferencia es lo q tengo que invertir en una casa o serían los 350.000€?
    La nueva casa sería autopromoción (compra de suelo y casa modular).
    Gracias

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    1. Hola. Esa es una de las dudas típicas y uno de los errores más frecuentes en los que se puede caer.

      La reinversión es del importe de la venta. Y puede ser total y parcial. Es decir, si compraste una casa en 150.000€ y la vendes por ejemplo en 250.000€, ganas 100.000€. Puedes dejar exento por reinversión en vivienda el 50% (50.000€) con 125.000€ y tributarías por los 50.000€ de ganancia patrimonial restante.

      Para dejarlo todo reinvertido y no pagar por nada, tendrías utilizar los 250.000€ en la compra de la nueva vivienda.

      Un saludo.

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  2. En mi caso, compre una vivienda junto a mi ex por valor de 40000 en el año 95. En el 2016 la vendimos por valor de 120000, de esto me correspondía el 50%. Y en Diciembre yo compré una por valor de 145000 y pedí una hipoteca por valor de 98000. Yo consideré que reinvertía el total de la ganancia y como tampoco me puedo deducir la hipoteca nueva .... però Hacienda dice que no he reinvertido el total, al valor del piso le resta la hipoteca solicitada y dice que he reinvertido la diferencia.
    Como puedo demostrar que sí reinvertí la totalidad? Yo pedí algo más de hipoteca para arreglar el piso.

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    1. Hola Eva María.

      Para dejar exenta la totalidad de la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda con tu ex, tendrías que haber reinvertido 60.000€ con límite de 2 años hacia atrás o hacia delante.

      Podrías demostrar que sí lo has hecho, si al precio de compra, le sumas todos los gastos inherentes a la compra (IVA o ITP, Notario, resgiestro, gestoria...)

      Normalmente eso suele incrementar un 10%-12% la inversión en vivienda, por lo que para comprar la casa tendrías que haber desembolsado unos 159.500€. Si descuentas los 98.000€ de hipoteca, podrías demostrar que sí has reinvertido la totalidad.

      Un saludo.


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  3. Buenas, una persona compra una vivienda en 250.000 euros que sumando los gastos 30.000 euros si sitúa la inversión en 280.000 euros y pide una hipoteca por importe de 200.000 euros. En menos de dos años vende su antigua vivienda habitual y obtiene líquidos 100.000 euros de la venta. Si se supone que ya ha invertido 80.000 euros (280.000 – 200.000) con dinero que tenía ahorrado, ahora solo tendría que cancelar hipoteca por 20.000 euros para poder dejar exenta el 100% de la ganancia patrimonial.
    ¿es correcto?
    Saludos y muchas gracias.

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    1. Hola Jorge.

      Hay que reinvertir la totalidad que salga de la venta de la vivienda. Y eso implica que tengas que amortizar los 100.000€ de hipoteca si quieres dejar toda la ganancia patrimonial exenta.

      Un saludo.

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    2. Buenos días, no aplicaría en este caso la resolución del Tribunal Económico Administrativo de 11/09/2014 consulta vinculante de la Agencia Tributaria V0310-17?

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  4. Hola vendi una vivienda que me costo 60000 la vendi por 135000 en en 2018 fue la compra y ls
    La vendi 2017 pero la tuve alquilada en el 2016 y lo declare pero seguía empadronada alli puedo deducirla

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    1. Hola Ana.

      No entiendo muy bien tu pregunta. En cualquier caso, independientemente de que estuviese alquilada o no, si de la venta obtuviste 135.000€ en 2017, tendrás que reinvertir los 135K para dejar exenta la ganancia.

      Un saludo.

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  5. Buenas tardes
    No termina de quedarme claro...
    Si se vende por 100000€ cuando costó 50000€ cuánto tengo que invetir? Y subo invierto todo que cantidad contabiliza Hacienda para calcular lo que le tengo que pagar,gracias

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    1. Tendrías que reinvertir los 100.000€ que sacas de la venta del piso para no tributar nada.

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  6. Buenas tardes, en nuestro caso hemos vendido un inmueble destinado a primera vivienda en 310000€ de los cuales 12.000€ corresponden a una plaza de parking y 3000€ a un trastero. Pueden considerarse estas dos últimas entidades como parte de una vivienda habitual. El PK se halla en la misma finca plurifailiar pero el trastero esta en otra finca distinta.
    Se destinaron 276.080€ para cancelar hipoteca. Se provisionaron 2920€ para los gastos de cancelación.
    La pregunta es: que parte deberemos destinar a la compra de una nueva vivienda habitual?
    Los gastos que hemos asumido de Plusvalía Municipal, API, Reformas a petición del comprador y cancelación de hipoteca tienen alguna repercusión en cuanto al cálculo de la nueva inversión?
    En el caso de comprar una vivienda con necesidad de reformas importantes, entiendo que se incorporarían como importe exento de tributación?Alguna particularidad respecto al tipo de reformas que se contemplan en este caso?
    Por último, en el caso de que la compra de una nueva vivienda habitual se realize antes de transcurridos 2 años de la venta del inmueble anterior pero no pueda ser habitable hasta que la vivienda esté reformada(10 ó 12 meses) habría algún problema para que fuera tenido en consideración como reinversión?
    Muchas gracias por su interés,saludos.

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    1. Si el parking y el trastero lo compraste en la misma escritura aunque sean fincas independeintes, se considera parte de la vivienda habitual.

      Tienes 2 años para reinvertir en la compra de una nuevo inmueble declarado como vivienda habitual. Y en este caso que amortizas hipoteca, la caitidad a reinvertir es el sobrante descontando también la comisión del API y la plusvalía municipal.

      Un saludo.

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  7. Tengo una duda, si tengo un 5,55% de un piso y lo reinvierto todo en mi hipoteca de mi vivienda habitual tendría que pagar??

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    1. Hola Manuel Ángel. No puedes dejarlo exento, porque ese 5,55% no es aprte de una propiedad que fuese una vivienda habitual tuya.

      La exención por reinversión, se aplica cuanco vendes tu casa y el dinero que sacas lo empleas para comprarte otra casa para vivir.

      Un saludo.

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  8. Quería saber si puedo tener algún problema en estas circunstancias: En 2017 vendí un piso y en 2018 compré otro. Las ganancias del primero se han reinvertido totalmente en el piso nuevo y por ello me he acogido a la exención fiscal. La duda me surge porque aunque la primera vivienda fue nuestra casa habitual durante ocho años, los tres últimos estuvo alquilada a quienes finalmente la han comprado.
    Muchas gracias por su disposición. Un saludo

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    1. Pues es posible que sí. Porque si has alquilado legalmente ese piso con contrato y tal, habrás declarado como domicilio fiscal otra dirección. Está exenta la reinversión de lo que obtienes de la venta de la vivienda habitual. Si se alquiló a un tercero, dejó de ser vuestra vivienda habitual y habréis estado declarando que ese inmueble ha estado arrendado y los ingresos que os geenraba en el IRPF.

      Un saludo.

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  9. Hola
    Si vendo piso de soltera y compro con mi marido.
    Como me acojo a la exencion por reinversion en vivienda habitual?
    Deberíamos comprar en distinto porcentaje?
    Compre de soltera por 83000masgastos.vendo por 120000. Compraremos los dos piso obra nueva por 205.000 mas iva

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    1. Si quieres dejar exento el total de la ganancia, la única opción es que adquieras mayor porcentaje de propiedad. O hacer una reinversión en vivienda parcial y proporcional a tu 50% de la nueva casa.

      Un saludo.

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  10. Buenas, me surgen dos dudas sobre mi reinversión.
    Compre en 2004 y vendí en 2017. Mi duda es si puedo optar a la deducción máxima de 9040€ porque liquidé toda la hipoteca una vez firmada la venta o debo solamente deducirme las cuotas desde enero 2017 hasta julio 2017 porque la venta fue el 3 de julio? Como luego voy a incluir lo que me quedaba de préstamo en la reinversión, esto sería compatible?
    La otra duda es que me queda una parte pequeña que no he reinvertido y además he pedido algo más hipoteca que he destinado a reformas. Podría alegar (con mis facturas) que la parte que he pedido de más la he destinado a reformas de la nueva vivienda y por lo tanto mi préstamo para la vivienda es menor. En este caso no me incluiría el 100% de las cuotas de la hipoteca como dinero reinvertido sino un tanto por ciento

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    1. Son cosas independientes. Puedes aplicarte deducción por 9.040€ y por otra parte reinvertir lo que te quede de lo obtenido en la venta, después de cancelar la hipoteca, para dejar exenta la ganancia patrimonial.

      Por otro lado, veo defendible la reiversión en el dinero destinado a reforma de la vivienda adquirida como nueva vivienda habitual, si esa reforma es estructural.

      Un saludo.

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  11. hola, yo he vendido en 2017 un terreno por 149000 y me compre una casa a los dos meses por 91000 mas gastos (102000) puedo deducirme algo de la venta de terreno en la compra de mi primera vivienda habitual?

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    1. La exención por reinversión en vivienda habitual, se produce cuando vendes la que es tu vivienda habitual y reinviertes lo que obtienes en una nueva. Que puedes haber comprado hasta dos años antes de la venta o hasta dos años después.

      Como no creo que el terreno fuese tu vivienda habitual, en este caso, no es aplicable. Un saludo.

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  12. Buenas me compré una vivienda habitual por unos 48000 a los tres años me casé en gananciales, en 2017 la vendi por 89000 y me compré una vivienda que con gastos incluidos que me salió por 202000. Mi asesor dice que solo me puedo desgravar el 50% de los 89000 pues la vivienda estaba solo a mi nombre. He invertido los 89000 en la nueva casa, que debo hacer para desgravar el importe total?

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    1. Hola Juan.

      Puedes reinvertir hasta lo que te quede de diferencia, de restarle a la mitad de 202.000€ lo que ya hubiese invertido previamente.

      Me explico. Imagina que para la compra tu pareja y tú, ponéis 62.000€. La diferencia de 101.000€-31.000€ son 70.000€. Eso es lo que podrías reinvertir.

      Un saludo.

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  13. Buenos días!

    Tengo muchas dudas con la reinversión en vivienda habitual.
    Mi marido vendió en junio del año pasado una vivienda por 93.000 que le costó 60.000 y que terminamos de pagar con una importante amortización en 2016. Estaba a su nombre pero yo vivía con él y mis ingresos también costeaban los pagos.
    En julio 2017 compramos una vivienda nueva por 180.000 que empezamos a pagar a la promotora en diciembre de 2014 y en ese mismo mes hicimos varias obras de mejora. Tenemos hipoteca de 55.000, por lo que desde 2014 hemos pagado 125.000.
    Mis preguntas:
    Sólo se puede reinvertir la mitad de lo que hemos pagado por el piso nuevo al no estar yo de propietaria en el q hemos vendido?
    La cantidad con la que terminamos de amortizar la hipoteca en 2016 puede minorar algo.
    Las mejoras que he realizado en la vivienda nueva puede restar algo?
    El tiempo son exactamente 2 años antes o después de la fecha de la compra o puede estar entre ambas?
    Como meto la segunda plaza de garaje, cuánto se puede reinvertir, es a proporción? Esta plaza nueva, la pagamos antes de escriturar el piso nuevo. La hipoteca es sólo de la vivienda, trastero y garaje anejos.

    No sé si me he explicado bien, es muy complicado.

    Muchas gracias y un saludo


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    1. Hola Arancha,

      Me vas a perdonar, pero no sé si me he enterado muy bien. Quiero entender que escriturais la compra de una casa en 2017, que entre precio y mejoras, os ha costado 235.000€ (180.000€+55.000€). De los cuales habéis pagado 125.000€ de vuestro bolsillo.

      Por lo que sólo podéis reinvertir (más bien tu marido) el 50% de la diferencia entre 235-125. Es decir. 55.000€.

      Cosa distinta hubiese sido, si esos pagos se hubiesen hecho con financiación y ahora cancelais hipoteca. En cuyo caso la cantidad podría ser mayor.

      Un saludo.

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  14. Buenos dias:, mi pregunta es la siguiente: con fechas de octubre de 2016 tengo el certificado de fin de obra de la vivienda que me he construido de promocion privada, con lo cual no pedi ni prestamo ni hipoteca , ya que tenia dinero ahorrado. Con fecha de junio de 2018 he vendido el piso que tenia como vivienda habitual,con lo cual querria saber si estoy exento de tributar a hacienda con la venta de dicho piso.Un saludo y muchas gracias

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    1. Para poder dejar exenta la ganancia patrimonial de la venta de la vivienda en 2018, tendrías que reinvertir la totalidad en la vivienda construida en 2016. Al no haber financiado dicha promoción, no puedes destinar lo obtenido en la venta a la reinversión en la nueva vivienda habitual. por loq ue según los criterios de Hacienda, esa transmisión, tendrá que estar sujeta a gravamen.

      Un saludo.

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  15. Hola, compré una vivienda en enero de 2016 con mi exmarido, por 160000€ Más 16000€ de gastos de compraventa. ( sé la compramos a mi madre) y pagamos impuestos por valor de 200000 para que no nos llegara una paralela. Financiamos los 16000 a medias.
    Un año más tarde en 2017 nos divorciamos y él renunció al piso. Con lo cual paso a estar solo a mi nómbre en el registro, salvo que la hipoteca aún figuraba a nombre de los dos. Vendí en 2017 por 370000, y cancele la hipoteca pendiente de 150000€ ( que aún figuraba a nombre de los dos)
    En 2018 he comprado otro piso por 230000 más 31.000 de gastos. Total valor de compra 261000. Más el dichoso seguro de 5000€ que me vendió el banco.
    Para este piso pedi una hipoteca de 116000€.
    En su momento me informaron de que debía reinvertir unos 140000-150000 en el piso nuevo, y así lo hice. Porque debía descontar también los gastos de divorcio y demás en la venta. Y ahora me dice la gestora que debería haber reinvertido 40000€ más, aproximadamente.
    Alguien me puede aclarar si es correcto?
    Y otra duda, se tienen que calcular los beneficios desde los 160000€ o desde los 200000€ ?

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    1. Los beneficios se calculan desde los 160.000€+gastos y la diferencia con la venta menos los gastos (certificado de eficiencia energética, plusvalía municipal, honorarios inmobiliaria si la hay...).

      Tendrías que haber reinvertido unos 185.000e para dejar exenta tu parte. Lo que no entiendo muy bien, es por qué no hicistéis una extinción de condominio, en lugar de sacarle de la propiedad y no de la hipoteca. Imagino que el banco se opondría por capacidad de pago.

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  16. Hola, en septiembre de 2016 compre una casa a traves de comunidad de propietarios por valor de 514.000 € (mediante pagos aplazados ) con fecha de entrega noviembre 2018, pero por problemas motivados por la constructora se demorará su entrega hasta junio del 2019 .
    En noviembre de 2016 vendí mi casa por 385.000, pero como he comentado, hasta junio de 2019 no tendré mi nueva vivienda superando los dos años, sin embargo dentro de esos dos años que marcan yo habré reinvertido todo el capital obtenido y no tendré la casa por la demora de la constructora. Que pasa en este caso ?

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    1. Me parece un a situación defendible. Pues reinviertes en vivienda habitual en plazo. Puedes demostrar los pagos y es una motivo ajeno a ti, el hecho de que la propiedad no se pueda inscribir a tu nombre en 2 años.

      Lo consideraría una situación asimilable a los que compraron vivienda en construcción antes de la supresión de la deducción por vivienda. Donde aunque la casa finalice y se escriture con posterioridad, mantienen el derecho a la deducción.

      No obstante es mi opinión, no la de Hacienda. Yo haría una consulta por escrito a ver que te dicen.

      Un saludo.

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  17. Hola, en Enero de 2017 compré una casa por 70.000€, ahora quiero venderla por 145.000€ y comprar una casa con mi pareja en otra comunidad autónoma por 180.000€, toda la ganancia sería invertida, el problema es que no llevo 3 años en esta casa para que sea mi primera vivienda...Si nos hacemos pareja de hecho podría acogerme a la exención o solo vale para matrimonios? Qué plazo tenemos? Gracias!

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    1. Hola Ester.

      Salvo que sea una razón excepcional de las contempladas en la Ley tributaria, no cumplirías el requisito para que sea vivienda habitual y por tanto no podrías acogerte a la reinversión en vivienda habitual. En cualquier caso enhorabuena por la compraventa. ¡Menudo beneficio!

      Un saludo.

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  18. Buenas noches!
    Mi situación es un poco complicada porque la adquisición de mi primera vivienda se hizo en dos partes y el tiempo entre la venta de esa primera vivienda y la compra de la segunda tiene mucho tiempo. Os detallo:
    1º En 2003 heredé el 50% de mi vivienda habitual, con un coste incluyendo gastos de 54k€.
    2º En 2006 le compré a mi hermano, hipoteca con CajaMadrid mediante, el otro 50% de la casa mediante una extinción de condominio con un coste incluyendo gastos de 83k€.
    3º La hipoteca en CajaMadrid la pedí por 100k€ y le dije a Hacienda que todos eran para la casa, aunque a mi hermano sólo le pagué 80k€.
    4º Entiendo que el precio total de adquisición es la suma de ambas cantidades: 54k€ + 83k€ = 137k€.
    5º en Enero de 2016 me compré la que es oficiosamente mi residencia habitual (pero de cara a Hacienda, padrón, etc. seguía manteniendo como vivienda habitual mi primera vivienda). Esta nueva casa era del banco Santander, con 9 años de antigüedad (es decir, no era obra nueva, ni promoción, ni compra sobre plano, ni autopromoción, ni ná). Tiene ahora mismo un saldo vivo de 249k€.
    6º Después de muchos meses a la venta, parece que en cosa de 1 mes (Agosto de 2018) nos van a comprar la casa, por un importe de 177k€ (descontando plusvalía del ayuntamiento pero no cancelación registral ni coste de Bankia por cancelanción de hipoteca).

    Y ahora las preguntas:

    1º Desde que pasamos por el notario para comprar la casa donde ahora vivo, y hasta que hayamos vendido la casa antigua habrán pasado más de 2 años, concretamente 2 años y 7 meses. ¿Me puedo acoger la reinversión en vivienda habitual en esta circunstancia?
    2º De no poderse por superar los 2 años, dado que estamos pensando en reformar la casa, ¿podemos alegar esas reformas como motivo para el retraso y así poder optar a la reinversión?
    3º El saldo vivo de la hipoteca con CajaMadrid de la primera casa es de 58k€, este dinero, obviamente ni lo voy a oler porque de la venta un cheque irá directo a estos señores. ¿Estos 58k€ se consideran reinversión en vivienda habitual?
    4º La ganancia patrimonial entiendo que sería la diferencia de precio de venta - precio de compra comentados, es decir, 177k - 137k = 40k€ ... En caso de poder acogerme, ¿tendría que reinvertir los 40k€ de ganancia o los 177k€ de la venta?
    5º En caso de tocarme pagar el impuesto por ganancia patrimonial, entiendo que serían 1.140€ de los primeros 6k€ (al 19%) de la ganancia y 7.300€ de los siguientes 34k€ (al 21%).

    Muchas gracias!!

    Saludos!

    Magius

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    1. Hola Magius.

      No hay manera que puedas aplicarte la reinversión en vivienda habitual, al haber pasado más de dos años entre la compra y la venta de la que era tu vivienda habitual.

      Tendrás que tributar por la diferencia entre suma total de adquisición y venta, con los ajustes de gastos que te puedas aplicar. En el supuesto de reinversión, tendrías que invertir la totalidad de la venta que te quede después de amortizar hipoteca.

      La tributación de la ganancia es como dices.

      Un saludo.

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  19. buenas tardes me gustaría saber esta duda compramos un piso yo y mi novia que no estamos casados en 36 mil euros+5.500 de gastos de notaria se podría 41.500 en 2012 lo vendemos en 2018 en 86 mil menos los gastos de notaría y de la inmobilaria 82.500 aora quiero compra una casa en 90 más gastos de notaría 97 mil aora yo puedo invertir solo 58 mil mi duda es si esos 58 mil ke yo invierta esta exentos y tributa por el resto que me queda o que seria 24 500 es legal eso ?

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  20. buenas tardes me gustaría saber esta duda compramos un piso yo y mi novia que no estamos casados en 36 mil euros+5.500 de gastos de notaria se podría 41.500 en 2012 lo vendemos en 2018 en 86 mil menos los gastos de notaría y de la inmobilaria 82.500 aora quiero compra una casa en 90 más gastos de notaría 97 mil aora yo puedo invertir solo 58 mil y el resto en hipoteca mi duda es si esos 58 mil ke yo invierta esta exentos y tributa por el resto que me queda o que seria 24 500 que seria el total de la venta del piso es legal eso ? un saludo

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    1. Hola. Tendrás que tributar por la parte que no reinviertes en la vivienda. recuerda que siempre hablamos de vivienda habitual.

      Un saludo.

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  21. Muy buenas y gracias de antemano, leyendo todo esto me surgen varias dudas con mi caso en concreto el cual les explico brevemente.
    Acabo de comprar una vivienda de segunda mano para reforma integral por 45K€ + gastos impuestos, notaría y registro me ha salido por un total de 49K€. Está vivienda pasará a ser mi vivienda habitual en cuanto venda la que lo es ahora y realice la reforma.
    Quiero vender (y espero hacerlo pronto) mi casa actual y obtener un importe líquido procedente de la venta de unos 75K€ y una ganancia patrimonial entorno a 42K€ por lo que me surgen las siguientes dudas:
    Como he de invertir todo el importe líquido de la venta (si no he entendido mal en el artículo) y dicho importe supera el precio de compra de la vivienda a reformar aún sumándole los gastos correspondientes (49k€). ¿Existe alguna forma de no tener que tributar por la ganancia obtenida?...¿podría reinvertir, el dinero restante en la reforma de la casa y no tener que tributar? o en caso negativo, ¿cuanto tendría que pagar a hacienda por el beneficio obtenido?.

    Muchas gracias de nuevo por vuestra más que segura respuesta, espero haberme expresado claramente, sino es así por favor decidlo. :)

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  22. Hola!
    Respecto al resquicio para no tributarlos, lo siento ... pero sin ser experto lo veo poco factible. A ver qué te dicen el resto.

    Respecto a qué te costaría, pues sería la suma de estas cantidades:

    - El 19% de los primeros 6k€. Es decir, 1.140€
    - El 21% de los siguientes 36k€. Es decir, 7.560€

    El total serán 8.700€ en el caso de los 42k€ de ganancia patrimonial. En caso de haber superado la ganancia patrimonial los 50k€, todos los euros que superen ese umbral habrá que pagarlos al 23% (ojo, SÓLO los que superen el umbral, no todos).

    Espero haberte ayudado.

    Saludos!

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  23. Buenas tardes:
    Perdón por mi ignorancia de antemano...por invertir todo el dinero en el inmueble nuevo, sólo se trataría de la casa o entraría también el cerrado..una piscina?

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    1. Buenas tardes;
      Gracias por las respuestas, pero he encontrado en el siguiente enlace de la agencia Tributaria la información correspondiente al tema que nos lleva y según entiendo si que se puede reinvertir el importe obtenido de la venta en la compra o rehabilitación de la vivienda nueva.
      Si alguien entiende otra cosa os agradecería la explicación.
      Gracias y saludos!

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  24. https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Tributacion_de_la_compra_de_la_vivienda/Exencion_por_reinversion_de_la_vivienda_habitual.shtml

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  25. Hola, si vendo una segunda vivienda y utilizo todo lo obtenido para reforma / ampliación de la vivienda habitual, me puedo ahorrar parte de la plusvalía por la venta de la vivienda?
    Gracias y saludos.

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  26. Hola.

    Compré mi vivienda habitual en 2010 (280.000€ y 300.000€ hipoteca + 80.000€'ampliación hipoteca por reforma integral). Gastos reforma 300.000€. Total inversión 280.000€+ gastos hipotecas 35.000€+'reforma 300.000= 615.000€
    Posible venta por 1.8M-Hipoteca pendiente 329.000€-Plusvalía 7000€-Comisión cancelación hipoteca 3.290€= 146.710€
    Mi pregunta:
    1-Son los gastos de reforma de la compra de la casa parte de valor de compra inicial?
    2- Son los gastos de reforma de la compra de la nueva vivienda habitual parte del valor de compra de reinversión?
    3- Cuál sería el valor a reinvertir?
    4- Que pasa si en lugar de reinvertir el 100% reinvierto el 75% y me quedo el resto en banco?
    Muchas gracias

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  27. Buenas, compré una vivienda en 2004 por 90.000 euros. Pedí un préstamo de 81.000 euros. Como el precio de la vivienda ha caído empinado, he vendido ésta vivienda habitual en 75.000 euros, lo que me supone una pérdida de 15.000 euros más todos los intereses que he pagado del préstamo hasta ahora. Me quiero comprar una vivienda habitual y me cuesta 140.000 euros, lo que supone reinvertir los 60.000 euros obtenidos por la venta (ya que aún me quedaban 15.000 euros de hipoteca). Después de leer y leer he llegado a la conclusión de que:

    1.- no debo cancelar los 15.000 € que me quedan de hipoteca antes de vender mi vivienda habitual.
    2.- no tendría que pagar ha Hacienda por suponer una pérdida de dinero en la venta (minusválida).
    3.- podría acogerme a lo de exención por reinversión, ya que todo lo que obtengo de mi vivienda habitual 75000 - 15000= 60000 lo vuelvo a reinvertir en mi nueva vivienda habitual. (Tendría que pedir un nuevo préstamo de unos 7500€)

    Me gustaría saber si estoy en lo cierto y que me aconsejas según esto para no llevarme sustos de pagos improvistos que no me espere.
    Gracias

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    1. Donde pone que tendría que pedir un préstamo de 7.500€ quería decir 75000€ claro como creo que se puede suponer es un error.

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  28. Buenos días,
    He leído casi siempre y cancelas hipoteca. Lo que entiendo es que no es un punto vinculante. Para una vivienda de comprada de 200 puedo reinvertir 100 en vivienda habitual aunque solo tenga 50 de hipoteca, porque los otros 150 los pague en metálico. Es así? Al fin y al cabo es un dinero reinvertido, si lo pedí al banco o lo tenía ahorrado no debería ser relevante.

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    1. No sé si te he entendido muy bien.

      Pero en cualquier caso, si tu tienes una vivienda con hipoteca de 50k, la vendes por 200k, lo que deberías reinvertir para dejar la ganacia totalmente exenta, son los 150K. Pero lógicamente puedes no hacerlo y sólo dejar exenta la parte proporcional de lo reinvertido y tributar por la otra.

      Un saludo.

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    2. Hola,
      No era exactamente esa la pregunta, no me explique bien.
      Compro un piso "piso nuevo" por 400K para el que pido una hipoteca de 150K, posteriormente vendo el piso actual "piso viejo" por 300K, con un "beneficio" de 200K. El piso ya está pagado y no tiene cargas.
      Con los primeros 150K de beneficio liquido la hipoteca y me queda un remanente de 150K.
      1. Esos 150K también los he invertido en la vivienda nueva (adelantándolo de mis ahorros) puedo desgravármelos como reinversión? Si no hubiera tenido ahorros hubiera sido parte de la hipoteca
      2. Como la vivienda vieja la he vendido por 300K con un beneficio de 200K se supone que la compré por 100K (que también recibo del comprador) ¿Qué pasa con esos 100K? Tributan o se supone que también lo has reinvertido… disculpa pero aquí me pierdo un poco
      Gracias

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  29. He vendido mi vivienda habitual en mayo de 2017 y he comprado una vivienda habitual nueva que está en construcción, la fecha fin de obra está prevista para abril de 2019. Si se retrasa el fin de obra no puedo realizar la escritura. ¿Seria valido Para acogerme a la exención por reinversión en vivienda habitual, el contrato de compraventa en el que se indica que se ha pagado la vivienda en su totalidad? El precio del piso nuevo supera el total a reinvertir.

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  30. Buenos días, quisiera consultar el siguiente caso:
    Compre un piso en 2001 (fue mi vivienda habitual hasta 2017) por un valor en la escritura más gastos de 50.000 euros. Lo quiero vender en 2018 por 100.000 euros. Según esto tendría una diferencia entre lo que me costó el piso y el precio de venta actual de 50.000 euros.
    En 2017 adquirí otro piso (es mi actual vivienda habitual) por 140.000 euros (escritura más gastos) de los cuales aporte 50.000 euros e hipotequé 90.000 euros.
    De cara a la declaración de la renta de 2018 (suponiendo que se tributaría igual que en 2017) cómo tendría que declarar ?
    ¿Estaría exento de pagar ningún impuesto si reinvierto esos 50.000 euros en amortizar la hipoteca que solicité de 90.000 euros para comprar mi vivienda habitual actual?
    ¿Tendría que amortizar esta hipoteca o podría justificar que esta ganancia patrimonial de 50.000 euros ya la invertí cuando compre mi vivienda habitual actual ya que aporte 50.000 euros y luego solicité 90.000 euros de hipoteca?

    Muchas gracias.

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  31. Buenas tardes, quisiera consultar lo siguiente:
    Este año vendí mi vivienda habitual que compré en 2002 por 120.000 y unos impuestos de transmisión y gastos por valor de unos 10.000 euros, por lo que parto de unos 130.000 euros.
    La he vendido por 154.000 y de ese dinero he destinado 80.000 euros a cancelar lo que me quedaba de hipoteca por lo que según he entendido ¿tendría que reinvertir 74.000 euros en mi nueva vivienda para quedar exento cuando tenga que hacer la declaración? ¿Si reinvierto sólo la mitad tendría que tributar sólo por la mitad de las ganancias?
    Muchas gracias

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  32. Hola,
    Mi madre quiere entrar en una autopromoción en comunidad de bienes que comienza este mes. Tiene recursos para hacer frente a los pagos de 90.000 a realizar hasta diciembre 2019 (importe total de la nueva), pero quiere vender su vivienda habitual. Si la vende por 150.000 (le costó 75.000) en agosto de 2020 ¿cómo puede demostrar la reinversión si no tiene hipoteca que cancelar en ese momento?¿Vale con los justificantes de transferencia a la comunidad de bienes?¿que cantidad constaría como reinvertida?

    Gracias.

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  33. Buenas noches, por favor les voy a poner un ejemplo y les ruego me contesten:
    Vendo mi vivienda habitual y después de todos los gastos resulta un incremento patrimonial de 100.000 euros. Por la vivienda me dan 200.000 euros. Compro otra vivienda habitual que con todos sus gastos me cuesta 200.000 luego he reinvertido el 100% pero pido una hipoteca de 100.000 euros sobre esta nueva vivienda, entonces sigo sin tener incremento de patrimonio o por contra se considera que solo he reinvertido el 50% de la cantidad que me dieron. Muchas gracias.

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  34. Buenas noches

    En junio del 2017 compre una vivienda por 68000 euros, he estado residiendo y empadronado en ella hasta septiembre del 2018, momento en el cual la vendi por 113000 euros.

    Ahora voy a comprar una vivienda habitual por 115000.

    Mi pregunta es:

    Estaria exento de pagar por incremento de ganancia patrimonial o estaria exento por reinversion de vivienda habitual?

    Y mi duda es:
    ¿Que se considera vivienda habitual con respecto al tiempo de empadronamiento?
    y si ¿ sería aplicable dicha exención? Y si es así ,¿ cuál sería la cuantía?

    Gracias

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  35. Hola.

    Quería comprobar que lo he entendido correctamente. He firmado el contrato para la compra de una vivienda de obra nueva. A la entrega de llaves tendré que pagar a la promotora 240.000€ correspondientes al 80% del valor de la vivienda más el IVA (es decir 218.000 más 22.000 de IVA) a los que habrá que sumar unos 8.000€ de gastos de registro y notaría del piso y de la hipoteca. Para hacer frente a este pago tendré que solicitar una hipoteca por valor de 220.000€.

    Una vez disponga de esta vivienda pondré a la venta la actual (que en ese momento habrá sido mi residencia habitual durante 5 años). Pongamos que la vendo, antes de dos años desde la compra de la nueva, por 260.000€ con los que cancelo su hipoteca por importe de 100.000€ y satisfago pagos relacionados con la venta (inmobiliaria, plusvalía urbana, etc.) por valor de 10.000€ (por redondear). Entiendo que si los 150.000 euros restantes los dedico íntegramente a reducir los 220.000€ de hipoteca sobre la vivienda nueva, la exención sobre el IRPF sería completa. ¿Estoy en lo correcto?

    Muchas gracias.

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  36. Hola, gracias de antemano por atenderme, mi caso es el siguiente estamos comprando un piso en construcción, el cual nos entregan en 2 años, para hacer frente a la entrada hemos pedido mediante un préstamo sin intereses a mis padres 58000 euros, pensabais vender nuestra vivienda actual cuando nos den el piso y sacar unos 108000 euros, liquidar la hipoteca de el piso que vendemos a la cual le quedarían 50000 euros y jugar los 58000 restantes para pagar el préstamo a mis padres. La pregunta es si podemos dedicarnos la ganancia, que entiendo sería de 58000 euros al liquidar el préstamo sin intereses a mis padres, en el contrato pone que es para compra de vivienda habitual. Y también si el dinero que vamos aportando a la nueva vivienda se puede deducir a posterior, cuando vendamos la antigua, aunque eso creo que no. Gracias.

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  37. Si invierto 90000 euros de ahorros en la compra de mi vivienda habitual,tengo que tributar por ello?

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  38. Buenas,
    Tengo una duda, mi marido recibió por herencia el 50% de una vivienda que ha sido nuestra vivienda habitual muchos años.
    Hemos comprado un piso a nombre de los dos(nuestra nueva vivienda habitual), tenemos una hipoteca de 130.000€ también a nombre de los dos.
    Vamos a vender nuestra anterior vivienda (dentro del plazo) por 35000€ (esto es su parte, ya que solo tenía el 50%, el otro era de un familiar). La cosa es que para reinvertir, ¿Cómo lo tiene qué hacer? La hipoteca está a nombre de los dos y el banco dice que no puede amortizar solo de una persona.
    Gracoas

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  39. Buenas,

    Espero que me puedas ayudar. Vendí mi piso en enero de este año. El dinero lo voy a reinvertir en la construcción de una vivienda unifamiliar, que será mi vivienda habitual. Para enero de 2020, que es cuando acaba el plazo, la casa aún no estará terminada (ya que el ayuntamiento lleva más de 1 año para darme la licencia de obras). Sería suficiente con demostrar que todo el dinero de la venta está reinvertido en la nueva casa o es necesario tener la licencia de final de obra?

    Muchas gracias de antemano

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  40. Buenos días, tengo una duda, este es mi caso:
    Tengo una vivienda apalabrada para comprar y he puesto en venta mi vivienda habitual, se pasa el tiempo y de momento no consigo vender la mía.
    Si compro la nueva vivienda ahora mismo con mis ahorros antes de vender la que tengo, ¿es cierto que tengo dos años por delante para vender la anterior y asi poder quedar evento siempre que el total de la venta esté justificado con la nueva compra?

    Es que mi asesor mega dicho que no sería así, porque el dinero de la venta al ser posterior a la compra, dicho dinero me estoy quedando con el (no lo he reinvertido en la compra), que primero hay que vender y después comprar.
    Si es así me esperaré a vender primero y perderė la nueva vivienda que me interesa mucho

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  41. Hola , tengo una consulta :

    Una de las condiciones que pone hacienda para considerar una vivienda sea habitual es residir en ella en un plazo no superior a 12 meses desde su adquisición.
    Si yo tengo una vivienda desde hace 2 años en la que no he residido , nunca podré considerarla como habitual por no cumplir la condición ??

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  42. Otra duda , si compras y vendes en el mismo año , no hay que pagar plusvalía?

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  43. Buenas, sé que Hacienda tiene 4 años para revisar, pero la manera de proceder suele ser esperar o suelen hacerlo el mismo año de la reinversión si observan alguna incorrección. Tardaron mucho en aceptar mi declaración (diciembre) pero finalmente lo hicieron.
    Gracias por adelantado

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  44. Compre una vivienda hace años por 96000e,la vendí este año ( enero de 2019) por 126000e.Mi duda esta en que previamente ( julio del 2018) adquirí otra vivienda por 62500e,el cual pague con un préstamo que me hizo mis padres,cuyo préstamo les he devuelto al vender la vivienda que hago referencia por los 126000e.Como debería declarar esto para quedar exento de pago tributario por parte de ganancia patrimonial?.nota: tras la venta de mi vivienda por 126000e,tras pagar el resto de hipoteca que me quedaba y plusvalía,no me quedo suficiente para poder devolver los 62500e amis padres y tuve que pedir unos prestamos para poder pagarles y que actualmente pago.Esta vivienda de 62500e ,es mi vivienda habitual.

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  45. Mis padres compraron una vivienda en 2004 por 240000 € con gastos. Mi padre murió y nosotros queremos vender la vivienda y repartirnos el dinero
    Que impuestos tenemos que pagar. Somos cuatro hermanos

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  46. A ver si me podéis ayudar. En mi caso compro una vivienda de protección oficial en el 2010 por 126.000 euros más gastos y vendo en el mismo precio en Marzo de 2019. Mi vivienda habitual para hacienda.
    En 2013 compro con mi chica otra vivienda de 150.000 euros que es la vivienda habitual de ella.
    Ahora en 2019 a parte de haber vendido mi primera vivienda queremos unirnos a una cooperativa para comprar unos chalets nuevos que entregaran en 2021 por importe de 350.000 euros más IVA, para ello tendremos que vender también la vivienda que compramos juntos por 150.000 euros, de la que recibiremos en trono de 300.000 euros.
    Podemos dejar exenta la totalidad de las dos ventas dado que va a ser para una única vivienda de los dos?
    Parece un trabalenguas.
    Saludos y gracias

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    Respuestas
    1. Hola Deivid.

      En tu caso, tendrás que tributar por el importe que obtengas del 50% de la vivienda que para ti no constituía vivienda habitual a efectos de Hacienda y que compraste a medias con tu novia. Lo que saques de la VPO que compraste en 2010 estará exento si lo reinviertes todo al igual que el 50% de la casa de tu pareja.

      Un saludo.

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  47. HE VENDIDO MI VIVIENDA EL 12-1-2018 Y ESTOY PENDIENTE DE COMPRAR OTRA DENTRO DEL PLAZO DE 2 AÑOS.ME ENCUENTRO EN LA FAMOSA PAGINA 12 DE LA RENTAWEB CON ESTOS DATOS VALOR TRANSMISION 121.858,20€ Y VALOR DE ADQUISICION 100.867,40€. ¿ QUE IMPORTE TENDRIA QUE PONER COMPROMETIDO,EN LOS 2 AÑOS SIGUIENTE PARA QUEDAR EXENTAS DE TRIBUTAR IRPF?
    MUCHAS GRACIAS, ANTONIO

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    1. La totalidad del importe obtenido en la venta. Tienes que marcar la exención por la reinversión. Si luego al final no lo reinviertes todo, pues ya lo regularizarás en la renta, pero de momento déjalo exento. Un saludo.

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  48. He vendido mi vivienda habitual en la provincia A y me he trasladado a la provincia B a otra casa de mi propiedad que estaba ocupada por mi hija (estudiando en la universidad) y que ha pasado a ser mi nuevo domicilio fiscal. Si compro una nueva vivienda en la provincia B en el plazo legal puede considerarse reinversión en vivienda habitual? Mi intención, obviamente, es dejar a mi hija estudiando y haciendo su vida en el piso donde estaba y yo marcharme al nuevo, que sería mi vivienda habitual.

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  49. vendí mi vivienda habitual el 21/12/2018 por 238000 euros. El líquido obtenido es de 123700 euros ya descontados todos los gastos(cancelación, plusvalía, etc.)ya que se compró en 2014 por 133000 aprox. y quedaban pendientes unos 112000 euros de hipoteca.

    la nueva vivienda comprada el 24/12/18 cuesta (incluído gastos) 257000 euros, pero solicito hipoteca de 180000 euros, por lo que "solo" he invertido unos 77000 euros de los 123000 euros. la pregunta es, en ese periodo de dos años puedo realizar amortizaciones de capital de la hipoteca y cuenten así como reinversión?
    ese mismo concepto sería aplicable al capital mensual que se paga de la hipoteca durante esos dos años? gracias de antemano.

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  50. Hola :
    MI consulta es la siguiente :
    Compre mi primera vivienda por 116000 en 2006 a través de un préstamo hipotecario y la he vendido por 177500 en 2018 menos la cancelación de hipoteca que me quedaba 67000 .Cuanto debería re-invertir para que me quede exento de tributar yo calculo 110500 ? ¿ es correcto ?? Y otra cosa , para comprar la nueva vivienda que me costara aproximadamente 230000 + gastos escritura , gestoría , etc. 27600 total 257600, he pedido una hipoteca de 184000+110500 de la reinversión serian 294000 me quedarian 64000 (teniendo en cuenta que debo hacer reformas y pagar los gastos de escrituración ) ¿ se puede incluir en la reinversión de vivienda habitual los gastos de escrituracion y reformas de la nueva vivienda ?? Espero su respuesta. Muchas gracias..

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  51. Hola mi caso es más enrevesado:

    Mi pareja tenía un piso que era su vivienda habitual y lo ha vendido para que los dos nos compremos una vivienda habitual común. A la hora de declarar la ganancia ya que reinvierte en vivienda habitual, ¿tiene que poner sólo el 50% y tributar por lo demás o puede poner el 100% de la ganancia ya que todo lo ha reinvertido?

    Un saludo.

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  52. Buenas tardes,
    Una duda, si vendes tu vivienda habitual por 200000 euros y ese dinero lo reinviertes en comprar un terreno por 38000 euros y construir en dicho terreno tu nueva vivienda habitual por 162000 euros, gastando los 200000 euros de la venta integros ¿te puedes acoger a la exención de reinversion en vivienda habitual o el terreno no cuenta?

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  53. Buenos días. Vendí mi piso hace 1 año y ahora estoy de alquiler. Hacienda me da 2 años para reinvertir la plusvalía del la venta. Es decir tengo solo un año para comprar sin que me lleven un dineral. Por otro lado tengo un terreno con proyecto que tuve que para porque el plan general se declaró nulo. ¿Podría presentarlo como viviv. Habitual para este caso? Si no es así ¿Que opciones tengo en este año próximo? Muchas gracias

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  54. Buenos días, ante todo muchas gracias por este hilo. Me ha aclarado muchísmas dudas sobre el tema. Me surge una duda: ¿Es posible reinvertir la cantidad proveniente de la venta de la vivienda habitual(o parte de ella) en un terreno para la construcción una nueva vivienda habitual, y la posterior construccion de esta (con la parte sobrante), acogiéndonos a dicha exención? En tal caso, ¿cuales serían los plazos para la compra del terreno y la edificacion del mismo? Muchas gracias.

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