¿Cómo tributa la venta de un piso heredado?

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Llega la hora de la declaración de la renta y a veces surgen dudas sobre circunstancias poco habituales. Como, por ejemplo, cómo se declara la venta de un inmueble heredado. ¿Cuál es la fecha de adquisición? ¿Cuál es el precio de compra del piso heredado? ¿Qué gastos te puedes deducir? Si el piso tenía hipoteca ¿Hay que restarlo del precio de compraventa?

Si has vendido un mueble heredado o estás pensando en venderlo. O también, si has tenido algún problema con la venta de un piso heredado, te voy a dar unas indicaciones para que te sirvan de guía y con el objetivo de aclararte las dudas que te puedan surgir.

¿Cuál es la fecha de adquisición de un inmueble heredado?

Esto es algo que suele generar bastante confusión. Pero la fecha de compra de un piso heredado, al igual que el del resto de bienes que puedan formar parte de la herencia (Como puedan ser acciones, fondos, etc.), es la fecha de fallecimiento del causante. No la fecha en la que se firma la escritura de adjudicación de herencia o el contrato privado.

Así que la fecha de defunción para un piso heredado será la fecha de compra para sus herederos. Esto puede tener importancia de cara a calcular el valor actualizado del coste de adjudicación, cuando se trata de pisos heredados desde hace muchos años atrás.

¿Cuál es el valor de adquisición de un piso heredado?

Esto también genera bastantes dudas, pero es en realidad, un tema muy claro. Tu precio de compra como heredero de un inmueble, es la valoración que se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones. En todo caso, si el valor declarado ha sido comprobado por la administración, el valor de adquisición del piso heredado será el valor comprobado.

Por tanto, no te importa por cuanto compró en su día el piso el fallecido. Ni tampoco el valor catastral del inmueble. La clave es la valoración que se ha dado a la hora de liquidar impuestos.

¿Qué gastos deducibles se aplican a la compraventa de un inmueble heredado?

Como en cualquier compraventa, sea cualquiera que sea la forma en la que se ha adquirido, cuando vendas un piso heredado podrás deducir los siguientes gastos:

De la venta. Los honorarios profesionales de la agencia inmobiliaria si ha intervenido alguna en la operación. Los gastos derivados de la minuta de gestores abogados que hayan redactado las condiciones legales para establecer el acuerdo privado de la compraventa. La plusvalía municipal por el incremento de valor si corresponde.

Los gastos de notaría y Registro de la propiedad, así como la parte proporcional del impuesto de sucesiones que corresponda al inmueble vendido, si tuviste que pagar. Lo puedes incrementar al valor de adquisición.

Pero ojo, y aquí cuidado. Puede darse el caso de que el piso heredado estuviese gravado con una hipoteca que también se te ha trasferido junto con la propiedad del inmueble. Dicha deuda no incrementa el valor de adquisición ni lo incrementa. Ni se pueden deducir de ninguna manera.

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Esto nos lleva al último punto ¿Cuál es la ganancia patrimonial en la venta de un piso de herencia?

Pues de lo anterior, tendríamos que, de cara a la declaración de la renta, cada uno en su proporción si hay varios cotitulares, deben declarar la misma ganancia o pérdida patrimonial. Que resultará de la diferencia entre el precio de venta minorado por los gastos deducibles soportados y el precio de adquisición incrementado en los costes repercutidos en el proceso de adjudicación de herencia.

Conviene señalar, que resulta oportuno acordar con los copropietarios las cantidades y fechas que se van a declarar por el mismo hecho imponible. A fin de evitar discrepancias entre declarantes que motiven una comprobación por parte de Hacienda.

Quizá está de más indicarlo, pero aunque los importes declarados sean idénticos en la venta de un piso con varios herederos, que el impacto fiscal no tiene por qué tener un efecto similar en las declaraciones de la renta presentadas. Estas podrán variar en función de las circunstancias particulares de cada contribuyente. Resto de rentas, ganancias o pérdidas pendientes de compensar y muchas otras situaciones.

Espero no haberme dejado nada. De todas maneras, si quieres contar tu caso particular sobre la venta de un inmueble heredado, tienes alguna duda o quieres aclarar algún punto, déjame un comentario. Resultará de ayuda al resto de lectores.

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35 comentarios:

  1. Hola:
    Me queda claro que el precio de compra es el valor declarado en el Impuesto de sucesiones.
    Pero el de venta, ¿ es el que figura en las escrituras ?
    ¿ O es otro ?
    Gracias y saludos

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  2. Si el valor del piso en la escritura de adjudicación está muy por debajo del valor de mercado . ¿Es posible solicitar la revisión del valor? ¿Hay un plazo para hacerlo? No tiene sentido que si el piso se vende en unos meses tras el fallecimiento haya "ganancia patrimonial" para el IRPF.
    Gracias

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  3. hola , hemos heredado una casa dos familias diferentes , una con dos hermanos y la nuestra con tres, a la hora de tributar debo dividir por tres el cincuenta por ciento que nos coresponde a cada uno en nuestra respectiva declaracion de ganancias y perdidas patrimoniales al igual que todos los gastos de la venta ? gracias por su atencion.

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    1. A partes iguales la proporción que os corresponda. Si es a un sexto cada uno, pues todo entre seis.

      Un saludo.

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  5. Hola, tenemos en herencia un piso desde el año 2011. En el Impuesto de Sucesiones tiene un valor de 70.000€, es un único heredero y lo queremos vender por 85.000€. Que habría que declarar a Hacienda?? que porcentaje de % es el que nos aplicarían??? Gracias

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  6. A los 70.000€ habra que sumarle los gastos que ocasionaron esa herencia( Notario-Plusvalia-Gestoria-Rgto.Propieda etc) y a los 85.000€ deberas restarle (Notario-Plusvalia-Gestoria. etc) Por esa diferencia si es que sale positiva , pagaras de los 6.000 primeros € el 19% y del resto el 21%. En la Renta del año siguiente a la fecha de la Venta. Si sale negativo no pagaras Nada. De todas formar positivo/Negativo debes de hacerla para dejar constancia.

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  8. Deberas hacerla en la renta. En el apartado G2 -"GANACIAS Y PERDIDAS PATRIMONIALES" casillas 338 a la 350.
    Por cierto para Hacienda la fecha de Adquisicion/Herencia de la vivienda es la fecha de fallecimiento y la fecha de venta es la de la Notaria.
    Saludos.

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  9. Buenos días! Sé que si vendes un piso, y en menos de dos años reinviertes ese dinero te libras de impuestos, pero si esa vivienda no es la habitual si no obtenida de una herencia, ¿se aplica lo mismo?, y si no es así ¿cómo se tributa? Gracias

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    1. Hola Amitabh.

      Eso sólo es aplicable para la venta y reinversión de la vivienda habitual. Para ti, tu precio de compra es el valor asignado en la adjudicación de la herencia. La diferencia entre este y el valor de compra, será la ganancia patrimonial bruta. Que tributará entre un 19-23% dependiendo de la cuantía. Pidiendo compensar dicha ganancia o pérdida con la transmisión de otros elementos patrimoniales.


      Un saludo.

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  11. Buenos días, mi padre falleció hace 3 años y mi madre heredó la vivienda habitual y una segunda vivienda. Queremos vender la segunda vivienda porque la declaración de la renta le sale muy elevada y tiene una pensión muy justa. Cuánto tiempo es recomendable esperar para vender la segunda vivienda? Muchas gracias.

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    1. Hola Montse.

      Más que esperar tiempo, la idea es que no se genere mucha ganancia patrimonial. Se entiende que si vendes al poco de heredarlo, el precio de venta, será similar el de la valoración en escrituras.

      Un saludo.

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  12. Buenos días. Heredé un piso por fallecimiento de mi padre en agosto de 1992, en la valoracín de bienes se valoró por el valor catastral (52.000€ aprox) hoy en día el piso está valorado en unos (800.000€ aprox) la diferencia es abrumadora, sé que se pidió una revisión de la valoración en 1996 y esta salió por unos 90.000€, los gastos de la aceptación de la herencia como heredero en general fueron unos 82.000€ (el piso en cuestiíon y otras propiedades) de estos 82.000 el piso sería un 10%, cuanto me saldria a pagar en caso de venderlo hoy en día, según mis cálculos el irpf serían unos 170.000€, es así? como podría rebajar esta cifra tan abrumadora? muchas gracias...

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    1. Hola Jaume.

      Pues tu tributación por la transmisión de ese inmueble, ronda por la cifra que comentas. Habría que tener datos más precisos para hacer el cálculo pero va por ahí la cosa. Salvo que tengas más de 65 años y la posibilidad de reinvertir parte en una renta vitalicia, me temo que te toca pasar por caja.

      Lo único que podrías hacer, es tratar de vender a la baja, compensar con otras pérdidas si las tienes y poca historia más.

      Un saludo.

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    2. Muchas gracias por tu respuesta...¿vender a la baja? no se a que te refieres, en la actualidad tengo 45 años.

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  13. Hola,he vendido un piso el cual adquiri por herencia.sabiendo que la fecha de abquisicion fue la fecha de defunción. Mi duda es saber qué fecha poner, sabiendo que solo hay una escritura. Mi padre falleció 20/12/2002, mi madre el
    10/1/2003 y la escritura se hizo el 16/4/2003. Espero su respuesta. Gracias

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    1. Hola Pacoguere.

      El valor, el asignado en la aceptación de la herencia. La fecha de adquisición, la de fallecimiento de cada uno de los causantes. Por tanto, cada porcentaje de propiedad tiene una fecha de adquisición. Un saludo.

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  14. El piso se adquiere en nuda propiedad en el 96 por defunción padre con valor en escritura de 10.000.000pts.La extinción del usufructo y por tanto consolidación de la plena propiedad en el 2018,por defunción madre.De la madre no se hereda por renunciar a esa su herencia.¿Como se contabilizaría a efectos incremento patrimonio e IRPF,precio de adquisición de cuando se adquiere en muda propiedad o de cuando se transforma está en pleno dominio?

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  15. Olvide decir :
    Las dudas son a raíz de la venta próximamente del piso y por tener que incluir la ganancia patrimonial en la declaración del IRPF a hacer en 2020.

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  16. Hola, somos tres hermanos que en el 2018 vendimos un piso adquirido por herencia. No pagamos impuesto de sucesiones porque el fallecimiento de mi madre se produjo en 2006 y la adjudicación de la herencia se produjo en 2018 (prescripción). En la escritura de adjudicación de la herencia pusimos como valoración del piso 60.000 euros y lo vendimos también por 60.000 euros. Me gustaría saber que deberemos tributar por dicha venta. gracias

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    1. Hola, mi caso es prácticamente idéntico. ¿puedes ayudarnos? ¿que deberíamos declarar?

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  17. Hola. Una vivienda se liquidó en el modelo 660 del impuesto de sucesiones por un valor de 60.000€ y mas tarde, en la escritura de aceptación de herencia, se valoró en 62.000€. Se ha vendido. ¿Cuál sería el valor de adquisición a efectos de la declaración de la renta?

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  18. Un piso heredado al fallecer mi padre quedó con un valor de 130.000€, un 50 % como usufructo para mi madre y un 50 % como muda propiedad mía. Ahora se vendió hace un año por 50.000€. Que parte tengo que declarar a hacienda y que gastos tendré que añadir a su venta para declararlo? Gracias

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  19. buenas tardes , me pueden decir hasta que cantidad no tributa un regalo en dinero a un hijo . gracias

    saludos.

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    1. Legalmente hay que tributar desde el primer euro de donación. Otra cosa es que en la práctica no se haga, porque es difícil de controlar en importes inferiores a 3.000€. Pero si es para finalidad de vivienda, se puede donar legalmente sin pagar nada. Aunque los límites dependen de las comunidades autónomas.

      Un saludo.

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    2. muchisimas gracias ,un saludo

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  20. Buenas, hemos vendido un piso que heredamos de mi abuela en enero del 2018 por 225000 somos 8 herederos de los cuales 6 son hijos y dos somos nietos pero contamos como uno solo ya que nos tocaria la parte de mi padre.
    En total yo he cogido 16072 euros de la venta que es el 7,14% que me pertenecia, ya he pagado la plusvalia que han sido 233 euros, pero megustaria saber si tengo que pagar algo mas como el impuesto de sucesiones (en este caso seria andalucia) y claro si tendria que pagar hacienda el año que viene y cuanto seria o que porcentaje tributaria de irpf. Gracias

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  21. Muchas gracias por el artículo tan claro. Pero tengo una duda, en el caso de que no se tenga que pagar ningún impuesto de sucesiones porque han prescrito, como se sabe el valor que se le da al inmueble?
    Un saludo

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  22. Buenos Tardes,

    Tengo dudas a la hora de reflejar los datos en la declaración de la renta con respecto a la venta de vivienda heredada.

    DATOS

    Mi padre fallece el 23/11/2010 y mi madre (edad actual 84 años ) queda como usufructuaria universal y vitalicio de su herencia y nosotros ( 2 hijos ) como herederos a partes iguales. El único bien disponible es su vivienda habitual en un pueblo de Málaga. Se realiza a principios de 2011 impuesto de sucesiones ( sin cuota a pagar ).
    Por la avanzada edad de mi madre ponemos a la venta la casa del pueblo con el objetivo de venirse a Madrid cerca de nosotros. Iniciamos tramite escritura aceptación y adjudicación de la herencia para poder vender la vivienda.

    10/5/2017. Se realiza escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, de la siguiente forma:
    Activo inventariado ( todo ganancial ) 65.000 €, se liquida sociedad gananciales y todo el haber es neto a repartir por mitad entre el cónyuge viudo y la herencia correspondiendo a cada parte 32.500€. El usufructo de mi madre se valora en un 13% en la cantidad de 4.225€, quedando un haber neto de 28.275 € a repartir en partes iguales entre nosotros.
    Adjudicaciones a mi madre, por sus gananciales y en propiedad: una mitad indivisa de la vivienda; y por sus derechos en la herencia y en usufructo vitalicio: la mitad indivisa restante de la vivienda.
    A cada uno de nosotros por sus derechos en la herencia y en nuda propiedad: una cuarta parte (25%) de la vivienda.

    21/5/2018. Venta de la vivienda por un importe de 88.000 €
    Plusvalía municipal 1.332 €
    Gastos notaria y registro, 1.286 €

    Según los datos de la consejería de Economía y Hacienda de la junta de Andalucía el valor de mercado de la vivienda en 2010 ( fecha de fallecimiento ) es 118.188 €

    Precio de adquisición de la vivienda ( 31/7/87) 35.699 € + 10% gastos escritura.

    Preguntas:

    1.-En la declaración de la renta de mi madre por ser mayor de 65 años esta exenta y no es necesaria hacer la declaración?

    2.- En la declaración de cada uno de nosotros tendremos que imputarnos un 25% del incremento/decremento patrimonial por la venta de la vivienda. Entendiendo que la fecha de adquisición de cara a Hacienda será la fecha de fallecimiento de mi padre y resultando lo siguiente:

    Ganancia/perdida = (Precio venta, 88.000 € - Plusvalia Mun., 1.300 € ) - ( Precio Adquisición, 118.188 € + Gastos, 1.286 € ) = 86.700 – 119.474 = - 32.774 €.

    Gracias y Saludos.

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  23. Buenas tardes,
    yo obtuve en herencia en septiembre de 2017 la casa del pueblo y la de Madrid de mi madre, en mayo de 2018 vendí la del pueblo, que valoré en 24.000€ en el impuesto de sucesiones, por 25.000€, en la Renta de 2018 al no ayudarte en la mesa de las delegaciones de hacienda a hacer cambios en declaraciones de vienes provenientes de herencia, me veo sin saber como imputar esa venta para hacer mi declaración.
    ¿Dónde debería de consignar esa ganancia por la venta? ¿Serían 1.000€ menos los gastos de notaría? ¿Cómo se incluyen telemáticamente los recibos de la notaría? Gracias!

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  24. Buenas tardes
    Mi consulta es la siguiente
    En el año 2008 fallece mi madre y el modelo 650 la vivienda tiene un valor de 33250€
    Y el año 2016 fallece mi padre y el modelo 650 el valor de la vivienda es de 10580€
    Luego en el año 2018 se vende la vivienda por un valor de 36000€
    Mi pregunta tengo que declarar el valor de adquisicion cuando fallece mi madre y cuando fallece mi padre
    Y que valor podria de transmision cuando fallecen ambos

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  25. Hola,

    En la declaración de IRPF de 2018 tengo que declarar la ganancia patrimonial por la venta de un piso (junio 2018) herencia de mis abuelos, mi abuelo murió en 2004 (yo adquiriendo la nuda propiedad) y mi abuela (usufructuaria) murió en 2016.
    Pregunta.
    1º. ¿Tengo que declarar ambos periodos?

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