Gastos deducibles del alquiler de vivienda

Si el año pasado tuviste ingresos por arrendamientos, es importante que conozcas los gastos deducibles del alquiler de vivienda y resto de bienes inmuebles, para evitar pagar más impuestos de los necesarios por esos ingresos. 

Puede que con el parón del mercado inmobiliario y ante la imposibilidad de vender tu piso, hayas optado por poner el piso en alquiler para intentar rentabilizar el inmueble. 

Desde hace ya un tiempo, Hacienda inició una cruzada para hacer aflorar el dinero negro que se movía en el mercado de los alquileres de vivienda y arrendamientos no declarados. Por lo que no te recomiendo que intentes hacerte el listo. Dado que tendrás que declarar todos tus rendimientos inmobiliarios (al menos yo es lo que te recomiendo), es importante que conozcas como puedes minorarlos mediante diversos gastos deducibles del alquiler de vivienda.

En España hay mucha gente que vive exclusivamente de las rentas inmobiliarias. Propietarios en las grandes ciudades, arrendadores de temporada o rentistas de ciudades universitarias.  La mayoría son unos auténticos expertos en aprovechar todos los gastos deducibles del alquiler. Si quieres hacer lo mismo que ellos, toma nota de lo siguiente.

Puedes deducirte los intereses y gastos financieros derivados de la adquisición o mejora del inmueble.

Si pides un préstamo para financiar la compra o una reforma de los inmuebles que tienes a renta, podrás restar de tus ingresos, gastos financieros como la comisión de apertura, comisiones de amortización anticipada y los intereses de las cuotas del préstamo. Ojo, pero sólo los intereses, no el capital amortizado. 

También te puedes deducir del alquiler, todos los gastos de conservación, mantenimiento y reparación del inmueble. Pintura y otros arreglos estéticos del inmueble, reparación o sustitución de elementos defectuosos, como ventanas, calefacción, puertas, instalación eléctrica, etc.

Si se da el caso, también hay otros gastos deducibles del alquiler que tienen que ver con servicios pagados a terceros, como cuidado de jardines, mantenimiento de piscina (casos de viviendas unifamiliares), sistemas de alarma, vigilancia o portería, honorarios de gestores administrativos, asesores fiscales o abogados, relacionados con servicios prestados para la administración de los arrendamientos. Supuestos de elaboración de contratos, gastos de defensa jurídica, escritos o reclamaciones por impagos, etc.

Otros impuestos y gastos de suministros que puedes deducir de los alquileres de inmuebles son, el IBI, las basuras, primas de seguros de responsabilidad civil, seguros de hogar o seguros de impago o los gastos domésticos como la luz, gas o el agua, siempre que estos sean efectivamente pagados por ti como propietario del inmueble. En estos casos vas a poder reducir tus ingresos declarados.

La amortización del inmueble (gasto o deterioro por transcurso del tiempo), también es un gasto deducible del alquiler. Pudiendo deducirte el 3% del mayor de entre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin tener en cuenta el valor del suelo. Estos datos te vienen indicados en el recibo del IBI.

Tienes que saber que en caso de que te topes con un inquilino moroso, aunque no lo hayas cobrado, lo tienes que declarar. Y ya en el supuesto de que el deudor se encuentre en situación de concurso o bien haya transcurrido más de 6 meses desde la finalización del periodo impositivo y no se haya renovado el crédito, podrás deducirte las deudas pendientes. Pero si te has deducido las deudas y consigues cobrarlo mas adelante, lo tienes que declarar como ingreso de arrendamientos en el ejercicio fiscal en que recuperas la deuda. 

De todos los gastos deducibles por alquiler, los gastos de reparación y mantenimiento y los gastos financieros, están limitados al total de los ingresos del alquiler, pudiendo aplicarte el exceso en los 4 años siguientes.  Así que si haces una reforma importante, podrás compensarlo con los rendimientos inmobiliarios de hasta 5 años. El resto de gastos se pueden aplicar sin límite, pudiendo generar un resultado negativo a compensar con los rendimientos del trabajo o actividades económicas del ejercicio. 

Al margen de las deducciones, también hay un capítulo de reducciones que te pueden servir para minorar los rendimientos generados por el alquiler de bienes inmuebles destinados a vivienda, con la exclusión de los alquileres de temporada por turismo, etc. Tampoco es aplicable a garajes, trasteros, oficinas o locales.

Tienes una reducción genérica del 60% para alquileres de inmuebles destinados a vivienda. Que puede llegar a ser una reducción del 100% para el caso de alquileres de viviendas a jóvenes, pero siempre que se cumpla lo siguiente:

-Que el inquilino tenga entre 18 y 30 años. O 35 años, si el contrato de alquiler se firmó antes del 01/01/2011.

-Que el inquilino tenga unos ingresos superiores al IPREM (7.455,14€ para el año 2012).

Para poder aplicarte esta reducción, el inquilino te tiene que presentar una comunicación indicando, nombre, apellidos, DNI, domicilio fiscal, referencia catastral, e indicando que cumple los requisitos antes mencionados. Puedes descargarte una plantilla modelo de la comunicación que te tiene que hacer el arrendatario.

Por si sigues tentado en hacer el mal y no quieres declarar tus ingresos por alquileres, que sepas que si te pillan y te hacen una paralela, no podrás luego aplicar ninguna deducción o reducción y tendrás que declarar el 100% de los alquileres cobrados. Yo creo que sabiendo los gastos deducibles por alquiler de vivienda que puedes aplicar, no te merece la pena correr el riesgo.

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