Gastos deducibles del alquiler de vivienda



Si el año pasado tuviste ingresos por arrendamientos, es importante que conozcas los gastos deducibles del alquiler de vivienda y resto de bienes inmuebles, para evitar pagar más impuestos de los necesarios por esos ingresos. 

Puede que con el parón del mercado inmobiliario y ante la imposibilidad de vender tu piso, hayas optado por poner el piso en alquiler para intentar rentabilizar el inmueble. 

Desde hace ya un tiempo, Hacienda inició una cruzada para hacer aflorar el dinero negro que se movía en el mercado de los alquileres de vivienda y arrendamientos no declarados. Por lo que no te recomiendo que intentes hacerte el listo. Dado que tendrás que declarar todos tus rendimientos inmobiliarios (al menos yo es lo que te recomiendo), es importante que conozcas como puedes minorarlos mediante diversos gastos deducibles del alquiler de vivienda.

En España hay mucha gente que vive exclusivamente de las rentas inmobiliarias. Propietarios en las grandes ciudades, arrendadores de temporada o rentistas de ciudades universitarias.  La mayoría son unos auténticos expertos en aprovechar todos los gastos deducibles del alquiler. Si quieres hacer lo mismo que ellos, toma nota de lo siguiente.

Puedes deducirte los intereses y gastos financieros derivados de la adquisición o mejora del inmueble.

Si pides un préstamo para financiar la compra o una reforma de los inmuebles que tienes a renta, podrás restar de tus ingresos, gastos financieros como la comisión de apertura, comisiones de amortización anticipada y los intereses de las cuotas del préstamo. Ojo, pero sólo los intereses, no el capital amortizado. 

También te puedes deducir del alquiler, todos los gastos de conservación, mantenimiento y reparación del inmueble. Pintura y otros arreglos estéticos del inmueble, reparación o sustitución de elementos defectuosos, como ventanas, calefacción, puertas, instalación eléctrica, etc.

Si se da el caso, también hay otros gastos deducibles del alquiler que tienen que ver con servicios pagados a terceros, como cuidado de jardines, mantenimiento de piscina (casos de viviendas unifamiliares), sistemas de alarma, vigilancia o portería, honorarios de gestores administrativos, asesores fiscales o abogados, relacionados con servicios prestados para la administración de los arrendamientos. Supuestos de elaboración de contratos, gastos de defensa jurídica, escritos o reclamaciones por impagos, etc.

Otros impuestos y gastos de suministros que puedes deducir de los alquileres de inmuebles son, el IBI, las basuras, primas de seguros de responsabilidad civil, seguros de hogar o seguros de impago o los gastos domésticos como la luz, gas o el agua, siempre que estos sean efectivamente pagados por ti como propietario del inmueble. En estos casos vas a poder reducir tus ingresos declarados.

La amortización del inmueble (gasto o deterioro por transcurso del tiempo), también es un gasto deducible del alquiler. Pudiendo deducirte el 3% del mayor de entre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin tener en cuenta el valor del suelo. Estos datos te vienen indicados en el recibo del IBI.

Tienes que saber que en caso de que te topes con un inquilino moroso, aunque no lo hayas cobrado, lo tienes que declarar. Y ya en el supuesto de que el deudor se encuentre en situación de concurso o bien haya transcurrido más de 6 meses desde la finalización del periodo impositivo y no se haya renovado el crédito, podrás deducirte las deudas pendientes. Pero si te has deducido las deudas y consigues cobrarlo mas adelante, lo tienes que declarar como ingreso de arrendamientos en el ejercicio fiscal en que recuperas la deuda. 

De todos los gastos deducibles por alquiler, los gastos de reparación y mantenimiento y los gastos financieros, están limitados al total de los ingresos del alquiler, pudiendo aplicarte el exceso en los 4 años siguientes.  Así que si haces una reforma importante, podrás compensarlo con los rendimientos inmobiliarios de hasta 5 años. El resto de gastos se pueden aplicar sin límite, pudiendo generar un resultado negativo a compensar con los rendimientos del trabajo o actividades económicas del ejercicio. 

Al margen de las deducciones, también hay un capítulo de reducciones que te pueden servir para minorar los rendimientos generados por el alquiler de bienes inmuebles destinados a vivienda, con la exclusión de los alquileres de temporada por turismo, etc. Tampoco es aplicable a garajes, trasteros, oficinas o locales.

Tienes una reducción genérica del 60% para alquileres de inmuebles destinados a vivienda. Que puede llegar a ser una reducción del 100% para el caso de alquileres de viviendas a jóvenes, pero siempre que se cumpla lo siguiente:

-Que el inquilino tenga entre 18 y 30 años. O 35 años, si el contrato de alquiler se firmó antes del 01/01/2011.

-Que el inquilino tenga unos ingresos superiores al IPREM (7.455,14€ para el año 2012).

Para poder aplicarte esta reducción, el inquilino te tiene que presentar una comunicación indicando, nombre, apellidos, DNI, domicilio fiscal, referencia catastral, e indicando que cumple los requisitos antes mencionados. Puedes descargarte una plantilla modelo de la comunicación que te tiene que hacer el arrendatario.

Por si sigues tentado en hacer el mal y no quieres declarar tus ingresos por alquileres, que sepas que si te pillan y te hacen una paralela, no podrás luego aplicar ninguna deducción o reducción y tendrás que declarar el 100% de los alquileres cobrados. Yo creo que sabiendo los gastos deducibles por alquiler de vivienda que puedes aplicar, no te merece la pena correr el riesgo.

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17 comentarios:

  1. El temor de los propietarios de viviendas a que los inquilinos dejen de pagar el alquiler ha disparado la contratación de seguros por impago alquileres

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  2. Lo que se ha disparado es el temor a no encontrar un inquilino para el piso, con la burbuja inmobiliaria reventando, y encima sin perspectivas de que esto cambie en mucho tiempo.

    Si añadimos el coste en mantener el piso vacío (cada vez mayor), resulta que el piso tiene 2 hipotecas: Una para pagarlo y otra para mantenerlo.

    Un inquilino, hoy por hoy, es un tesoro.

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    1. Totalmente de acuerdo. Un inquilino que pague rigurosamente y mantenga en buen estado la vivienda hay que mimarlo.

      A pesar de que eso implique ajustar las rentas a la baja, merece la pena si cumple con los pagos. Entre la oferta de pisos en alquiler que hay, el desempleo y los morosos profesionales, sacar rendimiento de un piso mediante un alquiler se ha vuelto una tarea muy complicada.

      Un saludo.

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  3. Dentro los gastos deducibles de los alquileres de inmuebles y en el apartado de los gastos llamados "otros impuestos y gastos de suministros", ustedes comentaban que se puede deducir el impuesto del IBI (contribución sobre el inmueble).
    Mi pregunta es si serian deducibles las contribuciones especiales impuestas por el ayuntamiento para la peatonalización y urbanización de una calle?? Entiendo que no deja de ser un impuesto pagado por ser propietario de una vivienda igual que el IBI.
    Gracias y saludos

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    1. Hola.

      Entiendo que si te trata de un impuesto afecto o imputable a la propiedad y mantenimiento del inmueble, si que es un gastso que puede deducirse del alquiler.

      Un saludo.

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  4. Hola,

    Los gastos de mantenimiento de la vivienda, he leído que se pueden deducir, pero se pueden deducir a lo largo de varios años? Yo este año he tenido que efectuar algunas reparaciones en el piso, pero resulta que mis nuevos inquilinos tienen menos de 30 años y me puedo deducir el 100% del alquiler de este año. Pero el año que viene ya no podré hacerlo (cumplen 31) y quería saber si podré deducirme entonces los gastos que he tenido este año para acondicionar la vivienda.

    Gracias.

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  5. Hola,
    no comentáis nada sobre los gastos de la comunidad de vecinos. Entiendo que la mensualidad no entra en los gastos deducibles del piso alquilado, pero ¿las derramas por conservación y mejora?
    En particular, ¿una derrama por la instalación de un ascensor en un edificio de 4 alturas que no lo tenía es un gasto deducible?
    Un artículo muy interesante.
    Muchas gracias y un saludo

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    1. En mi opinión no, ya que no es un gasto que pueda computarse como mantenimiento del inmueble arrendado.

      Un saludo.

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  6. Me temo que si es ascensor nuevo, es una mejora y no es deducible. Dejo un enlace a pregunta-respuesta de la propia Agencia Tributaria

    https://www5.aeat.es/ES13/S/IAFRIAFRC11F?REFERENCIA=0126469

    Gracias por el artículo.

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  7. Hola,

    Si, el ascensor es nuevo. Se trata de una vivienda de 4 alturas en la que había que subir "a pata", y como la edad media de los residentes es ya bastante alta, se decidió incorporar el ascensor para facilitar el acceso.

    Muchas gracias a los dos. De todas formas, todavía me quedan algunas dudas: La amortización del inmueble se mete sin más, o hay que tener algún justificante de algún tipo de gasto por ello?

    Leyendo la referencia que habéis puesto de la Agencia Tributaria, parece que los gastos de administración y portería (por ejemplo) que están incluidos en el recibo de la comunidad también se pueden deducir. Pero por otra parte tengo la sensación de que el recibo entero de la comunidad en sí mismo no se puede. Así que, ¿tengo que solicitar a los administradores de la finca cuál es el porcentaje del recibo que corresponde a gastos deducibles? Además es una vivienda con calefacción central, que va incluida en dicho recibo y que tampoco sé cómo se desglosa, debo pedirles también esa parte?

    Muchas gracias otra vez,
    Saludos

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  8. Los gastos por conservación se pueden repartir entre varios años. Aunque en una año determinado salga beneficioso,es más rentable dividirlo entre varios años.

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  9. Esto es demasiado complicado. Supongo que lo hacen con esas intención.

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  10. Tengo una duda respecto a las deducciones y la correspondiente al 60 % general. ¿Esta se puede contemplar en todos los contratos?
    ¿Se reduciria de los ingresos?.
    Gracias.
    Javier.

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  11. ¿Son deducibles en un inmueble arrendado los gastos del seguro de protección de pagos que contraté por si el inquilino dejaba de pagar? Muchas gracias

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    1. Buenos días Mario, yo también contraté los servicios de protección de pagos para mi vivienda en alquiler, y sí que se consideran gastos deducibles, así que sí que los podemos deducir.
      Saludos y buen día!

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  12. Buenos días, yo también tengo una duda. Después de más de cuatro años de alquiler, decido hacer un parón para hacer una reforma a la vivienda, con lo que sólo se alquilo la misma durante dos meses en 2013. Así que los gastos de reparación y conservación superan muy mucho ese ingreso, pero.. además mi inquilina cumple el requisito de edad y del IPREM para reducirme el 100%, entonces que ocurre con los gastos si sólo puedo deducirlos hasta el valor del total de ingresos de 2013? pero si reduzco el 100%? gracias por la aclaración.

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