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miércoles, 26 de septiembre de 2012

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Comprar piso o vivir de alquiler ¿qué es mejor?



Me quiero independizar, pero no sé si vivir de alquiler o comprar un piso. Ese es el dilema al que suelen enfrentarse la  mayoría de los jóvenes en España cuando quieren dejar de vivir en casa de los padres.

Habrá quien opine que hay más opciones. Como echarte una novia/o rica/o que tenga piso o irte de okupa. Pero bromas aparte y dejando de un lado que con un nivel juvenil de desempleo tercermundista, lo cierto es que es casi imposible comprarse una casa o irse a vivir de alquiler. No obstante, en caso de que estuvieses en esa situación, vamos a echar números a ver que compensa más.


Resulta que en España, la gran mayoría tiene la idea de que un alquiler es tirar dinero a la basura. Los padres del joven que están de consejeros del dilema, suelen recomendar a sus hijos que adquieran una vivienda en propiedad. Ya que por el precio del alquiler podrían estar pagando la cuota de una hipoteca y al final el piso terminará siendo de él. Y el precio de los pisos, siempre sube. Ah! No, eso era antes perdona.

Tal vez viviste esa situación en su día o te encuentras actualmente con la duda de si lo mejor es comprarse un piso o vivir de alquiler. Lo que pasa es que este asunto no tiene la misma respuesta según el momento y las circunstancias. Sigue leyendo a ver si salimos de dudas.


La primera cuestión, es que España viene de una borrachera inmobiliaria impresionante. Donde los ladrillos se revalorizaban de la noche a la mañana un 10% casi sin querer y muchos compraban pisos como inversión. Algo que infló los precios de forma irracional, al calor de la bonanza económica y algún placebo fiscal como la deducción por compra de vivienda habitual.

Hoy es el día, que después de 5 años de cataclismo inmobiliario, en un país donde en la lista de las 20 personas más ricas de España, más de la mitad eran constructores, los pisos han bajado, pero no lo suficiente.

Si quieres comprar piso, verás que hay precios más moderados, pero según zonas y ciudades aun resultan imposibles. En parte porque los bancos se niegan a vomitar el empacho inmobiliario a precio de mercado y se aferran a valoraciones irreales que impiden que salgan de sus balances.

Te aseguro que si ponen los pisos a precio real, los pisos se venden. Y no haría falta ni rescate bancario ni nada. Obtendrían liquidez de los pisos vendidos y no tendrían que dotar provisiones. Pero claro, eso supone que reconocer unas pérdidas terribles.

Conclusión, los pisos han bajado de precio si, pero no lo suficiente.

Ponte en el caso de que decides independizarte y te compras casa. Esto variará según ciudades, pero voy a suponer para el ejemplo que puedes comprarte un apartamento de dos habitaciones o una VPO de tres dormitorios y 90m2 por 200.000€

Si pides hipoteca, con suerte te financiarán hasta el 80% de compra, es decir 160.000€. Si compras antes de 2013, pagarás un IVA reducido del 4%. Si compras en 2013 o adelante con la subida de IVA tienes que sumar 12.000€ más. Eso significa que tienes que poner por delante 40.000€ de ahorros, más dinero para los gastos de escrituración e impuestos.

Primera diferencia: si te vas a vivir de alquiler, a lo sumo necesitas una o dos mensualidades de alquiler como fianza y un aval bancario por 6 o 12 meses. 

La excusa de que el alquiler es más caro que una hipoteca. Para una vivienda como esta el alquiler puede moverse entre 550€ y 750€ Hay muchas diferencias entre ciudades. También influye mucho la cultura de la propiedad. Mientras que en España sólo hay un 17% de los inmuebles para alquilar en otros países de Europa están en el 30% del mercado inmobiliario de media, 50% en Alemania. Luego la oferta de inmuebles, influye en el precio. Así como la disposición de los propietarios a alquilar. En España los arrendadores dicen que están más desprotegidos.

Me he metido en la página de la Asociación Hipotecaria Española y he hecho una simulación de hipoteca a 35 años para 160.000€ al 3,75% de interés. Y me salen 684,65€. En caso de que los tipos de interés suban hasta el 5,39% o bajen hasta el 1,21% la cuota oscilaría en un rango de entre 467,87€ y 848,04€ al mes.

Los datos no resultan concluyentes. Vamos con el tema de la fiscalidad. Deducción de alquiler vs. Deducción por compra de vivienda habitual.

Aquí creo que es un K.O. a la compra de piso frente al alquiler. Si finalmente quitan la deducción de la hipoteca por compra de vivienda habitual, olvídate. Metiendo el máximo por año, es decir 9.040€, dejarías de deducirte 1.356€ por año. Suponiendo que tu hipoteca de 35 años, se quede en 25 con las amortizaciones anticipadas hipotéticas, palmas 33.900€ en total. Si calculas el valor actual de la deducción por año a una tasa de inflación del 3%, pierdes 23.612€ de los de hoy.

Aunque no todo el mundo puede deducirse el alquiler de vivienda (depende de ingresos edades y comunidades autónomas). Saldrías ganando.

Luego pasa otra cosa, si suben los tipos de interés puede ser que pagues 850€ de hipoteca. El alquiler también te puede subir. Pero si tu casero se sube a la parra, también te puedes buscar otro piso. Cosa que con la compra de vivienda no puedes hacer nada.

De modo que para pensar en comprar el piso del ejemplo, o baja el precio un 17,5%, es decir de 200.000€ a 165.000€ o merece más la pena irse a vivir de alquiler que comprarse una casa.


Luego esta el tema de la libertad financiera. Con una hipoteca y en la situación actual, si te quedas sin trabajo, la carga de la deuda sigue ahí. Y tu movilidad geográfica para encontrar trabajo se ve condicionada. Sin embargo, con un alquiler, eres totalmente libre.

Pero estamos hablando del año 2012, no te quiero ni contar lo que será el 2013 y siguientes. ¿Te has planteado si te darían una hipoteca? Date cuenta que el paro no baja y los trabajos son cada vez mas precarios y con salarios  mas bajos.

A pesar de la baja demanda para comprar piso, según los informes de compra de vivienda y alquiler de Idealista.com, el alquiler baja más que el precio de la vivienda.

Mi opinión es que salvo que tengas mucho dinero ahorrado y pidas una hipoteca por debajo del 60% del precio de compra, en las condiciones actuales merece la pena vivir de alquiler. Acuérdate de que quien paga el IBI, las basuras y las derramas de la comunidad es el propietario. Y tú, ¿qué crees que es mejor? ¿Comprar o alquilar?


4 comentarios :

  1. ojo, que el IBI, tasas y demás gastos que derivan de la posesión de una casa (excepto derramas comunitarias) se pueden pasar a los inquilinos.

    Una persona que alquila su casa, puede perfectamente, sólo pagar la cuota de la hipoteca y las derramas si las hubiera

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    1. Si, efectivamente eso también hay que tenerlo en cuenta.

      En el momento que eres propietario, además del precio del inmueble, luego te esclavizas con al menos las tasas de basuras, IBI y comunidad como mínimo.

      Aunque también es verdad que es un gasto que se puede trasladar al inquilino en un momento dado.

      Sigo pensando que inicialmente es mejor opción irse a vivir de alquiler. Pero depederá de zonas y mercados. A no ser que encuentres un chollo, que por determinadas circunstancias ya venga con un descuento importante.

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    2. el inquilino puede decidir que no le interesa el precio con esas tasas incorporadas y buscarse otro piso.

      algo a tener en cuenta es que te den la hipoteca con tu sueldo.

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    3. Evidentemente los ingresos, así como la estabilidad de los mismos, son un condicionante fundamental a la hora de decidir.

      Pero bueno, salvando esa limitación, la duda de si elegir una cosa u otra esta ahí.

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