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lunes, 30 de mayo de 2016

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¿Interesa hacer una subrogación de hipoteca?


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Si firmaste una hipoteca entre 2012 y 2015 es posible que estés valorando plantear a tu banco una subrogación de hipoteca, ya que los diferenciales sobre el Euribor por aquel entonces, llegaron a superar el 3%.

Hoy día, con la bajada de los tipos de interés y la escasez de negocio y rentable, los bancos se pelean por sacar todas las operaciones de préstamo hipotecario que pueden. Ya que es la palanca que les permite atar un cliente por muchos años, vender seguros y generar negocio a largo plazo.

Por ese motivo los diferenciales hipotecarios, vuelven a estar en niveles parecidos a antes de la crisis. Pudiendo llegar en algunos casos a 0,99% y 0,75%.

De modo que con estas bajadas tiene sentido que valores una subrogación de hipoteca, ya que el ahorro podría ser importante. Veamos cuales serían los pasos a seguir y si sería rentable trasladar tu hipoteca a otro banco. 

Aunque parece que se reactiva el mercado inmobiliario y se venden más pisos que hace unos años, el número de hipotecas no sube en la misma proporción. Esto es así porque muchas compras se hacen sin financiación, ya que sirve de refugio al ahorro ante la falta de rentabilidad de los productos tradicionales. 

Por eso las entidades están librando una feroz batalla por el crédito. Y ya se empiezan a ver ofertas de subrogación de hipoteca sin gastos, donde la entidad que roba la hipoteca a otro banco, asume todos los gastos del proceso. 

Aunque esta situación de necesidad de financiar está llevando a muchas entidades a relajar sus estándares de concesión de hipoteca, si quieres que tu subrogación de hipoteca tenga éxito, deberías de tener un saldo deudor por debajo del valor del 80% de tasación actual de tu vivienda. Piensa que la valoración también puede haber caído en estos años. 

Si crees que es factible que el valor de la garantía cubra holgadamente tu deuda, el siguiente punto sería analizar tu capacidad de pago actual. Los bancos hacen esfuerzos por llevarse los clientes premium de los bancos. Si tus ingresos han bajado o tu situación laboral ha empeorado, lo tendrás un poco más complicado para subrogar tu hipoteca

De modo que si quieres hacer una subrogación de hipoteca, tendrás que pasar por los mismos pasos que cuando pediste financiación para comprar casa e ir entidad por entidad para estudiar condiciones. Una vez hayas cerrado una oferta, tras aportar la documentación pertinente, tendrás que volver a tasar la casa. Lo que implica un gasto de 300€ por término medio. 

Si todo cuadra y la subrogación de hipoteca va para adelante, la primera noticia que tendrá tu banco actual de que te quieres llevar el préstamo a otra parte, será mediante una notificación notarial de subrogación. 

A partir de aquí se abren una serie de plazos legales, en los que tú todavía entidad podría oponerse a la subrogación de hipoteca. En los primeros 7 días naturales tiene que contestar informando del saldo deudor y paralelamente en un periodo de 15 días naturales desde la notificación de subrogación, podría enervar la oferta. 

Este trámite tiene un coste que deberás pagar al notario y que ronda los 180€. Pudiendo al final paralizarse la operación de cambio de hipoteca de banco, para lo que tú todavía entidad acreedora tendría que igualar o mejorar las condiciones de la otra entidad a la que te quieres ir. Y después firmar una novación. Que viene a ser como una actualización de las condiciones financieras de tu hipoteca. Gestión que también tiene un coste y por el que deberás pasar por el notario. Depende del importe del préstamo, pero calcula 250€. 

Aunque fuese así, el coste de la tasación y la notificación de subrogación, habrá merecido la pena. Ya que habrás conseguido que tu banco te rebaje el diferencial, que era lo que tu querías. 

De todas formas te aconsejo que antes de hacer nada, presiones a tu banco amenazando verbalmente con que quieres subrogar la hipoteca si no te mejoran las condiciones. En algunas entidades financieras basta con esto para que te hagan una novación y te ahorras todo lo demás. 

Si todo sigue su curso, tienes que tener en cuenta una cosa para valorar si te interesa hacer una subrogación de hipoteca. Lo primero de todo, si escrituraste después de abril de 2003, tu hipoteca tendrá unas comisiones de subrogación sobre el saldo pendiente del 0,50% los cinco primeros años y del 0,25% a partir del quinto año. Que debes sumar a los costes anteriores y a los gastos de Notario, Registro de la propiedad y gestoría de firmar la subrogación. Que pueden ser otros 500€.

De modo que lo que tienes que ver es si el ahorro del diferencial, merece la pena como para compensar el coste de tasación, acta notarial de subrogación, comisión de subrogación, costes de escritura de subrogación en Notario, cambio e inscripción de la nueva carga en el Registro de la propiedad y lo que te cobren de gestoría. 

Echa cuentas y calcula en cuantos años amortizas los costes de subrogación de hipoteca. Si te mueves entre 2-4 años yo si lo haría. Piensa que una hipoteca, aunque la hayas firmado a 30 años, la vida media se queda entre 15 y 20 años.  

Del mismo modo que miras cuanto te dan por tu dinero, con tus deudas, si hay ahorro de costes ¿Por qué no vas a cambiar de banco la hipoteca? Eso sí, te recomiendo que no sólo te fijes en el diferencial. Date cuenta que al subrogar hipoteca, te llevas los seguros, la nómina, etc. Compara tarifas de seguros y comisiones de servicio, no vaya a ser que lo que ganes por un lado, lo pierdas por el otro. 

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7 comentarios :

  1. Artículo interesante, pero en caso de que se produzca una enervación¿qué coste medio tendría ésta para el hipotecado para una media de 150000 de capital pendiente?

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    1. Hola!

      Si tu banco enerva tu subrogación de hipoteca, habrás incurrido previamente en dos gastos. La tasación y el coste de presentar la subrogación a través del notario. Esto ya pueden ser 480€.

      Después tendrás que ir a firmar la novación de tu préstamo con el que era y sigue siendo el banco donde está la hipoteca. Que dependiendo del saldo acreedor, pongamos que pueden ser entre 250-300€ para esos 150.000€. Así que redondeando 800€ todo. Lo que sigue siendo más barato que subrogar la hipoteca.

      Un saludo.

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  2. Muy útil. Y Lo hice dos años seguidos y pasé de Eur+3% al 1,75% y al siguiente a Eur +1%. Cuidado porque en algunas hipotecas te cobran una comisión de 300 o 400 eur por cambio de condiciones. Suele rondar los 500 eur los costes de notaría en una enervacion

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    1. Hola Alejandro.

      Mientras te salgan las cuentas y amortices los gastos de cambio de hipoteca más o menos en pocos años, merece la pena.

      Un saludo.

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  3. Yo lo hice hace poco y me salio bien.. me ahorraré en torno a 6.000€ de intereses en toda la vida de la hipoteca.. y los gastos fueron 500 € aprox.

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    1. Al ritmo que van bajando los tipos de interés, si tienes un diferencial alto, no tiene sentido seguir pagando más cuando puedes hacer una subrogación.

      Un saludo.

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  4. Y cuando es obligatorio protocolizar y pagar IAJD ?

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