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miércoles, 25 de febrero de 2015

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¿Merece la pena invertir en vivienda?

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Parece mentira, pero no hemos salido todavía de la crisis y ya se vuelve a oír eso de que es el momento de invertir en vivienda. Que si los bancos no dan nada por el dinero. Que fíjate que el precio de los pisos ya está subiendo. Y ese tipo de cosas.

Total que unos pocos años después, estamos con las mismas y sin haber aprendido nada. Las inmobiliarias ya se frotan las manos. Este entorno de bajos tipos de interés, facilidad de crédito y un montón de gente con dinero sin cultura financiera, son la razón para que se den este tipo de situaciones. 

Y es que el ahorrador conservador español, que es una raza aparte, ve que el interés del plazo fijo está en un cero y poco, le entra mejor en la cabeza lo de invertir en inmuebles que otro tipo de cosas. Ni fondos, ni bolsa, ni renta fija. Ladrillo. ¿Realmente merece la pena?

Las excusas y los castillos en el aire que nos hacemos los españoles con la inversión en vivienda, son realmente dignas de estudio. Lo más típico suele ser lo de comprar un piso para alquilar. Pero también se lleva mucho eso de comprar inmuebles para que las hijas/os estudien fuera, que te ahorras pagar la residencia universitaria. O lo de comprar pisos a precio de derribo, para reformar y revender. 
Bueno, puede llegar a tener sentido. Y no estoy descartando la inversión en vivienda en su totalidad. Pero creo que hay que tener en cuenta una serie de cosas importantes, a la hora de comprar un piso como inversión, que no constituyen la vivienda habitual. U otra tipología de inmuebles, que luego comentaré.

Antes de comprar cualquier activo inmobiliario, piensa una cosa. La inversión en vivienda, es la única inversión, en la que empiezas perdiendo desde el momento de la adquisición.

Si te planteas el ladrillo como alternativa de inversión en estos tiempos, asumo que lo haces pensando en pagar con fondos propios o como se suele decir a toca teja. Porque si además quieres invertir en inmuebles financiando parte del precio, ya sí que entonces estamos perdidos del todo.

Para empezar tienes que pagar un 8% de Impuesto de transmisión de patrimonio o un 10% si hablamos de obra nueva en vivienda. Plazas de garaje, locales y otras historias puede suponerte un 21% de IVA.

Súmale los gastos del Notario, del Registro de la propiedad, Actos jurídicos Documentados y la gestoría. Además siempre suele haber algún gasto financiero de por medio si intercede un banco.

Y ojo a los buscachollos y a los compradores de pisos de bancos. Comprar muy barato a ojo de las Haciendas autonómicas, puede suponer una inspección y propuesta de liquidación paralela de los impuestos, porque se considera que se ha vendido por debajo del valor mínimo de escrituración considerado por el recaudador de tributos.

Total, que si hablamos de comprar vivienda para invertir, como regla general vamos a decir que empezamos con un -10% que hay que levantar. Y ya me dirás cómo si los precios no suben o están estancados. Y bajar ya sabemos que pueden bajar. Vaya si puede.

Pero esto no acaba aquí. La inversión en inmuebles, tiene unos costes de mantenimiento muy elevados. Paga comunidad, Impuesto de bienes inmuebles, basuras, contrata un seguro, etc.

Salvo que la hayas comprado para entrar a vivir con intención de alquilarla, casi siempre te tienes que gastar algo de dinero en Ikea o algún otro sitio de muebles baratos para acondicionar la casa. Y cuando no, un lavado de cara general, para que parezca otra cosa. Asume el riesgo de que el inquilino no te destroce la casa y que pague religiosamente. Si todo va bien, habrá que pasar por caja en el IRPF.

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Si compras para reformar, otro tanto de dinero que tienes que poner. Y luego en la venta, además de la posible ganancia patrimonial (que se supone que pare eso lo haces, para generar ganancia), paga la plusvalía al ayuntamiento.

La mayoría de inversores en inmuebles, son buscadores habituales de pisos de bancos o compradores de embargos en subastas online.

O compras muy muy bien y con descuento. Y además se trata de un inmueble con mercado, bien situado y valor o te estas metiendo en una trampa.

Pero lo más gracioso de los razonamientos de los ahorradores que quieren invertir en activos inmobiliarios, es que suelen decir que ellos buscan un piso para invertir, porque no les gustan los riesgos. Qué ironía. Por alguna razón que desconozco, la gente acepta mejor una bajada del valor de un piso, que la caída de unas acciones en la misma proporción. Debe ser que como el piso lo pueden palpar y las acciones no, se intranquilizan más. Además yo creo que como no te puedes meter en una aplicación en internet y ver el valor de liquidación diaria del inmueble, para saber cuánto ha subido o bajado, la gente sufre menos.

Otra cosa son también las compras en propiedad, de locales que albergan una actividad y con un contrato de alquiler en vigor, que una empresa o negocio paga sin falta mes a mes. Ahí si quizá estaríamos ante un ingreso pasivo que puede proporcionar rendimientos por dos vías. La renta periódica y la potencial revalorización del activo.

Y muy distinto también, el rentista o el inversor en vivienda profesional, que tiene montadas sociedades patrimoniales para optimizar el tratamiento fiscal de sus operaciones.


En definitiva. Está claro que siempre hay excepciones. No es lo mismo una plaza de garaje en el Paseo de la Castellana, que otra en Seseña. Ni comprarla a precio de derribo, que a valor de mercado. Pero aun así, que los bajos tipos de interés y míseros rendimientos de los depósitos, que no te lleven a hacer locuras. Sin duda, si tienes dinero suficiente, este es el momento de hacerte con un patrimonio inmobiliario interesante invirtiendo en vivienda e inmuebles diversos. Te puedes hinchar a comprar. 

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17 comentarios :

  1. Hola,
    Muy interesante el artículo, pero en bolsa no existe el riesgo de que te quedes sin nada ? Una mala época financiera, corralitos y demás demonios financieros te pueden llevar a la quiebra. En un piso el demonio se llama terremoto o incendio o no tienen nada que hacer otros demonios menores... vaya como vaya el mundo siempre te queda el piso.
    Quizá hayas tenido que pagar 25.000 euros más , notaría, seguros, intereses ... pero el inmueble no te lo quita nadie. Está claro que soy de las que compraría piso si pudiera.

    gracias por tus artículos, siempre interesantes , sobre todo para los que tenemos cero cultura financiera , aunque a veces nos cueste un poco entender ... vamos aprendiendo.

    Elena

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    1. Hola Elena.

      Yo creo que a estas alturas, deberíamos tener superado ciertos mitos como los de "el precio de la vivienda nunca baja" o eso de que comprar pisos e suna inversión segura.

      Puede que el valor de un inmueble no tenga la volatilidad de los mercados, pero hemos visto como pueden perder más de un 50% de su valor. Y además estamos dando por bueno hacer un tremendo esfuerzo financiero para comprar una casa, sin ver el riesgo que entraña. Desde el punto de vista de minimizar los riesgos es una locura.

      A mi personalmente me da más seguridad comprar una cartera de acciones o fondos de inversión diversificados, que depositarel mismo importe para invertir en vivienda.

      ¿Alguien en su sano juicio invertiría todos sus ahorros en comprar sólo acciones de Iberdrola o Telefónica por poner un ejemplo? ¿Pagarías el 10% de todo lo invertido al bróker por hacer la compra? Para mí alguien que emplea 240.000€ para comprar una casa como inversión comete el mismo error financiero. Y además asume más gastos de inversión.

      Son puntos de vitsa. El reto es darnos cuenta realmente de las decisiones que tomamos.

      Un saludo.

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  2. Tal vez haya llegado el momento de invertir en vivienda, siempre cuidando donde compras y a que precios..Cuidado con las viviendas de los bancos que no son ningún chollo, hay que patearse la calle o intenet. que un alquiler por muy bajo que sea te ofrece un 4% de rentavilidad más las la revalorizción que se oueda obtener sí compras a buen precio.

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    1. Es cierto que el tono del mercado inmobiliario es otro. Y siempre hay excepciones, donde pase lo que pase, los precios nunca bajan tanto. A todos nos gustan las mismas zonas de Madrid o Barcelona donde comprar una propiedad inmibiliaria. Y por esa razón, esos activos aguantan mejor. Habría que ver cada caso y situación.

      Un saludo.

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  3. Elena, estamos hablando de "invertir", es decir usar tu dinero para obtener algún tipo de activos que te generen un retorno. Si lo que quieres es algo "que no te puedan quitar", efectivamente el piso lo seguirás teniendo salvo desastre natural... pero en caso de que tu piso valga cero, lo que tienes no es un "activo", es otra cosa: puede ser un sitio donde vivir, una bonita carga de impuestos, comunidad y mantenimiento... en fin, otra cosa distinta de lo que se entiende por un "activo".

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    1. Hola Jesús. Eso es, hay que establecer una clara diferencia entre invertir en vivienda y comprar una casa para vivir. Como activo que genera retornos, sigo sin verlo, salvo excepciones.

      Yo creo que lo que piensa Elena, lo piensa mucha más gente. Y es que el hecho de poner el dinero en algo tangible, a la genete le da más seguridad. Pero no dejan de ser implicaciones psicológicas, que no criterios financieros. Y ahí es donde está el asunto.

      Saludos.

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  4. Interesante articulo. después de esperar cerca de 8 años para comprar un pequeño apartamento para, inmediatamente, ponerlo en alquiler me ha salido bastante bien. No voy a exponer mi caso en particular, pero es cierto que a priori parece muy bonito el precio de adquisicion de la vivienda pero a más de uno se le "escapa" sumarle un 10% al precio para los gastps derivados de la compra.

    Lo que recomiendo desde mi humilde punto de vista (y que nos va bien y es lo que he hecho con mi madre) es invertir en diversos sectores, particularmente tengo la viviemda habitual, 3 apartamentos para alquilar, plan de pensiones, acciones, depósitos y una cuenta corriente que por ahora goza de buena salud. Quitando la vivienda habitual los apartamentos son un 40%; plan pension 15%, c/c 15%, deposito 15% y acciones 15%.
    No descarto con el deposito comprar otro apartamento para alquilarlo... se me olvidaba, le saco entre un 8-9% de rendimiento bruto al apartamento ultimo que adquirí... sino no me interesa.

    Es una recomendacion que dejo... saludos

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  5. Muy bien. Plenamente de acuerdo contigo. En mi modo de ver requiere un capital demasiado elevado y luego son costosos de mantener. Sin tener en cuenta que luego hacerlos líquidos es tan fácil. Si además pides credito, los intereses suponen un sobre coste que luego la gente no tiene en cuenta; cuando alguien te cuenta lo que le costó la casa siempre consideran en precio de venta, no el coste total a un interés d 3% durante 30 años. Aunque sigo considerándolos un mal activo, si alguien quisiera invertir en inmuebles y aprovechar el momento, yo le recomendaría antes un fondo de inversión en inmuebles, que permite hacer liquido la inversión con mas facilidad y no necesitas invertir tanta cantidad de dinero

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  6. Creo que hay otra diferencia fundamental, a la hora de distinguir entre una inversión en un inmueble, y una inversión en acciones.

    Si hablamos de los 240.000€, que se apuntaban en un comentario anterior, lo normal es que, no todos dispongamos de una liquidez, por lo que necesitaríamos apalancarnos o endeudarnos. Y eso, lo hace cualquier inversor, sin considerar su educación financiera.
    Sin embargo, el inversor medio-bajo, no pide acciones para invertir en bolsa (a no ser que esté loco y se meta en derivados financieros sin saber qué son).

    Cierto que, si baja el valor de la bolsa, en un momento particular, puedes perder todos los ahorros. En una vivienda, si baja mucho, o tienes un problema financiero, puedes perder esos ahorros, la vivienda, y seguir teniendo una deuda, si con la dación, no has liquidado la misma.

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  7. Perdón, quería decir que no pide préstamos para comprar acciones, a no ser que te metas en productos apalancados.

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  8. Yo he comprado un piso como inversión, y sinceramente salí escaldado, si necesitas el dinero, pueden pasar dos cosas que tengas SUERTE y puedas venderlo pronto ó Mal Vender perdiendo dinero por todas partes, me consolaba pensar que al menos disfrutaba en él mis vacaciones, y no tenía que pagar alojamiento, una vez vendido y colocar ese dinero en un IPF al mísero 1.75% me he dado cuenta que los Intereses me pagan alojamiento dónde yo desee y aún así ahorro los numerosos gastos mensuales que al final del año ascendían a unos 3.000€, sinceramente hoy por hoy y después de mi experiencia no metería mi dinero en inmuebles como inversión, sólo son gastos y problemas. Adquirir educación financiera, diversificar, diversificar y diversificar y al final del año ganas siempre. Lo tengo clarísimo. La vivienda para vivir, para invertir No.

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  9. yo pienso que invertir en vivienda es la mejor opcion si sabemos como.Lo primero conocer los ciclos de kostolany 3fases de subida y 3 de bajada.se compra en el primero de subida donde dan creditos y otros fondos de inversion especulan al mismo tiempo y se vende en el 2 o 3 de subida. los tontos compran en el 2o 3 de subida cuando lo dicen los medios q es seguro invertir luego venden en bajada y palman dinero. ADEMAS hay q comprar POR DEBAJO DE MERCADO SIEMPRE minimo 30% para inversion especulativa y 15% para reformar... antes de escriturar para que no te coja hacienda.
    mi humilde punto de vista de un futuro inversor
    nacho.tenis2120@gmail.com para quien quiera comentar futuras inversiones inmobiliarias ;)

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    1. Hay muchísimos inmuebles todavía. Y aunque se ha empezado a promover obra nueva, los pisos no se venden como antes.

      Hay mas operaciones porque la gente que tiene mucha liquidez no sabe donde meter el dinero con los tipos de interés tan bajos. Pero eso no significa que invertir en vivienda sea la mejor opción.

      Un saludo.

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  10. Bueno!cada uno con lo suyo :).Perobyo como extrajero,he hecho la mejor inversion de mi vida comprando un piso:)!y ojo!sin letra :))no entiendo como los españoles viviendo aqui toda la vida se quejan tanto!Cuando llegue aqui tenia cero patatero en la cuenta,luego trabajando ilegal unos 5 años hasta que pude conseguir un buen trabajo,luego me case con una maravillosa mujer que es trabajadora como yo;)donde hoy en dia es dificil encontrar una mujer que no cobre intereses de mantenimento:))y en un total de 14 años vivo libre como un pajaro sin hipoteca :)y con las cuentas normalitas para poder disfrutar de la vida!y ojo hace 14 años tuve cero patatero las cuentas!:)))

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    1. Hay de todo Rem, no todos somos iguales.

      Un saludo.

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  11. Bueno, como q mis 30 y pocos ya vivo de mis pisos, voy a comentar lo que aqui se ha expuesto, pq no estoy muy de acuerdo. De lo que ganas alquilando un piso, puedes desgrabarte el 3% de su valor cada año, 10% de notario y registro, comunidad, Ibi, y de lo que quede, te desgrabas un 60%. Vamos q si ganas 3000 euros al mes por alquileres,y no tienes mas ingresos q vayan directos a la base del capital, no pagas un duro de IRPF. El pago de basuras corre a cargo del inquilino, y el del seguro tb (yo les obligo por contrato). Muebles ? Yo lo dejo vacio, asi el q entra los pone él y le da mas pereza marcharse algun dia. Morosos ? Para los más cautos estan los seguros, q por poco mas de un 4% del alquiler te cubren. Sino, hay otros metodos menos éticos que funcionan la mar de bien (si ellos son malos yo no voy a ser el bueno). Revalorización? Pese al leñazo tremendo del valor del precio de los pisos, han bajado a niveles de 2000-2003, asi q si lo compraste en 1985, te llevas una revalorizacion tremenda, aun vendiendolo hoy en vez de en 2007, y con 31 años de alquileres cobrados, la mar de ricos. Y por último, el hecho de poder tocar fisicamente tu inversion claro que tranquiliza, por lo menos sé que no puede desaparecer al estilo de las preferentes. Y no nos olvidemos de un detalle: si alquilas un piso el q t paga es un ciudadano de la calle. Con todo lo que sea bolsa y cosas así, juegas con bancos, gente muy preparada y de reconocida falta de escrúpulos. Me dediqué algun tiempo al sector bursatil y no, gracias. Yo cada mes me lo llevo crudo sin tener q estar pendiente de si una guerra hacer bajar el precio del petroleo o de si no se qué marca tiene motores contaminantes.

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    1. Ya... eres víctima de una ilusión financiera generada por la inversión en vivienda. Que si además la has realizado con endedudamiento, es mas engaño todavía.

      Crees que el ladrillo es mas seguro y menos incierto, porque no puedes ver el valor de mercado de tus pisos día a día. Si un tasador te fuese informando de la valoración mensualmente como hacen en los fondos inmobiliarios, ya me contarías si eso fluctúa o no.

      Respecto a llevartelo crudo. Perdona que te diga que además de darte cierto trabajo y la inseguridad jurídica de alquilar los inmuebles sufrir morosidad, destrozos u ocupaciones en en tus pisos, el cobro de los alquileres viene a asemejaerse al cobro de dividendos de una cartera de acciones. Pero con un coste de mantenimiento más elevado.

      Puede ser rentable, no digo que no, pero tampoco es la panacea que muchos creen que es invertir en vivienda. Probablemente tú hayas tenido mucha suerte hasta ahora, pero no todos los casos son así.

      Un saludo.

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