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miércoles, 8 de agosto de 2018

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Amortizar cuota o plazo de la hipoteca ¿Qué es mejor?

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Si tienes hipoteca y has juntado unos ahorros, puede que en lugar de invertir ese dinero, pienses en amortizar hipoteca. Pero tal vez te surjan dudas. ¿Qué es mejor? Amortizar reduciendo la cuota que pagas mes a mes o amortizar hipoteca reduciendo el plazo y duración de la misma. Si no lo tienes claro, te explico las ventajas e inconvenientes de cada una de las opciones.

Antes que nada, hacer una aclaración. Las cuotas de las hipotecas se calculan con lo que se llama el sistema de amortización francés. Este método hace que en cada cuota desde el inicio, el peso de los intereses, sea mayor que el de capital al principio. Y que el capital sea mayor al final y menores los intereses. Esto es así, porque durante un periodo, queremos saber lo que vamos a pagar cada mes y que la cuota sea constante.

Que luego en cada revisión, la cuota de la hipoteca, se irá ajustando en función del tipo de interés en ese periodo, el capital pendiente y el tiempo de vida del préstamo que falta hasta terminarse.

Amortizar hipoteca en cuota o en plazo

Lo vamos a ver mejor con un ejemplo. Imagínate que durante un tiempo has ahorrado 10.000€. Como no te pagan nada por tu dinero y no quieres jugar con tu dinero a tratar de conseguir un interés más alto del que pagas en tu préstamo, decides quitarte hipoteca.

En el momento de plantarte si amortizar cuota o plazo, tienes un capital pendiente de 150.000€ y te faltan 25 años hasta vencimiento. En la hipoteca, que es a tipo variable, te están aplicando un diferencial del 0,70%. ¿Qué cambiaría si amortizas 10.000€ con reducción de plazo o reducción de cuota?

Si reduces cuota de hipoteca, esos 10.000€ de amortización extra van hacer que pases de pagar 539€ al mes a 503€. Es decir, 36€ menos al mes, manteniendo la misma duración de 25 años que te falta para acabar con tu hipoteca.

Evidentemente, vas a ahorrar dinero en intereses. Sencillamente porque aunque el plazo sea el mismo, vas a deber menos dinero. Devolver esos 10.000€ antes de tiempo, te supone un ahorro de 2.851€ en intereses.

Si decides amortizar con reducción de plazo. La cuota seguirá siendo la misma. Pero el capital pendiente después de amortizar, lo tendrás que devolver en 2 años y 3 meses antes. Pasando de 25 a 22 años y 9 meses de vencimiento.

Al deber menos dinero y durante menos tiempo, hace que el ahorro de intereses en lo que resta de vida de la hipoteca, sea de 7.965€. Estas cantidades de ahorro de intereses, son sensiblemente significativas en los primeros años de la hipoteca. Cuando aún te restan muchos años hasta vencimiento.

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Como ves, la diferencia es evidente. Entre amortizar plazo o cuota, merece mucho más la pena amortizar hipoteca con reducción de plazo. Con una salvedad, la de que tu situación financiera te permita afrontar cómodamente las cuotas de la hipoteca. Si no es así, podría tener sentido reducir cuota manteniendo la duración de la hipoteca. Para que puedas vivir un poco más desahogado.

Conozco gente que amortiza reduciendo cuota, porque dice que al tener menos hipoteca al mes, ahorra más y vive más tranquilo. Financieramente no tiene ningún sentido. Porque ya hemos visto que el mayor ahorro está en la reducción de plazo. Pero si psicológicamente te parece mejor así, adelante. Pero que no sea por no saber que es mejor.

En tu banco pueden ayudarte a simular las dos opciones y ver cómo cambia en cada situación, con datos precisos para tu caso. Aunque es posible de que te intenten convencer de que no amortices o que lo hagas con reducción de cuota y no de plazo.

Por ultimo un pequeño apunte. En caso de que no quieras amortizar hipoteca ni en cuota ni en plazo, debes saber, que la inflación es tu aliada. Esto es así, porque las deudas se mantienen constantes con la subida de la carestía de vida, mientras que lo normal es que tus ingresos o tu salario, se incrementen a la inflación. Esto hace que tu deuda pierda valor relativo y te sea más cómodo afrontarla, a medida que avanzan los años.

Por otro lado, si tienes hipoteca a tipo variable, los tipos de interés se incrementarán para combatir el alza de la inflación y por tanto los intereses de tu cuota crecerán. A no ser que hayas firmado una hipoteca a tipo fijo. Circunstancia en la que sí que se aplicaría el efecto reductor de la inflación sobre la deuda. ¿No sé si queda clara esta idea? ¿Alguna duda?

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11 comentarios :

  1. Muy interesante. Solo hay una cosa que me choca y me gustaría que aclarases, ya sea para que me de cuenta de que estoy equivocado o para evitar que los lectores entiendan lo que no es.

    Siempre me dijeron que los primeros años de hipoteca pagas más de intereses que de la casa en sí. Todo el mundo lo dice y yo siempre asumí que así era. Sin embargo, cuando miré el cuadro de amortización de mi hipoteca (93.000€ a 30 años), me di cuenta de que no es así. Siempre pagas bastante más dinero de la casa que de intereses, lo que pasa es que el porcentaje de intereses en la cuota mensual va disminuyendo con el tiempo. Pero, al menos en mi caso, NUNCA he pagado más del 50% de la cuota en intereses, NI DE LEJOS! En verdad, si lo piensas tiene lógica, puesto que la cantidad de intereses que pagas es bastante menor que el dinero que te presta el banco.

    Básicamente lo comento porque yo pensaba que pagaba más intereses que otra cosa, pero no es así. Supongo que la gente lo dice porque el mensaje se ha ido deteriorando en el boca a boca. El mensaje original debía de decir que al principio pagas más intereses que al final, pero no diría que pagas más intereses que el capital que amortizas de la hipoteca.

    Espero que si me equivoco me corrijáis! Gracias!

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    1. Hola RG.

      Creo que por lo que dices, has firmado tu préstamo hace relativamente pocos años.

      Independientemente del tipo de interés. La carga de intereses en cuota siempre es mayor en los primeros años que al final como bien dices. Esto es así por el propio sistema de amotización francés.

      Ahora bien, en las cuotas, el porcentaje de intereses puede ser perfectamente mayor que la parte que se paga de capital. Lo que ocurre es que has conocido tipos de interés relativamente bajos.

      Siguiendo el ejemplo de los 150.000€ a 25 años, si el tipo de interés fuese del 5%, la cuota sería de 876€. De los cuales 625€ serían sólo de intereses y el resto del principal del préstamo.

      Te invito a que lo compruebes tu mismo haciendo tus calculos en un simulador hipotecario y viendo el cuadro de amortización.

      La situación actual es idílica, porque con los tipos tan bajos, se avanza mucho en el préstamo y cada amortización extra con reducción de plazo, rebaja un montón los intereses a pagar.

      Un saludo.

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    2. Aaamigo! Vale, ahora lo entiendo.

      En cualquier caso, entiendo que no iba mal encaminado, ¿no? Me refiero a que a mi siempre me han dicho, como axioma, que los primeros años se paga más de intereses que de capital, sin incluir ese matiz que comentas del tipo de interés.

      En resumen, en cualquier hipoteca siempre pagas más intereses los primeros años que los últimos. Sin embargo, el porcentaje de intereses con respecto a la cuota total dependerá del tipo de interés, pudiendo ser la cantidad de intereses mayor o menor que la cantidad de capital aportado.

      Muchas gracias por la aclaración!

      Una última duda. Comentas en tu último párrafo que, en la situación actual, cada amortización extra con reducción de plazo rebaja un montón los intereses a pagar. Igual te estoy interpretando mal, pero por lo que dices, entiendo que ves más rentable hacer las amortizaciones cuando el interés está bajo que cuando está alto. ¿No crees que es al revés? Es decir, si el interés está más alto, al hacer una amortización extra con reducción de plazo, me ahorraré muchos más intereses que si el interés esta alto. ¿no?

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  2. Hola RG. Yo siempre he entendido lo que tu dices. Pagas más intereses al principio que los intereses que pagas al final, pero mientras más bajo sea el interés menos intereses vas a pagar.
    Hay gente que te dice cuando lleva x años con hipoteca que no les interesa amortizar pq ya todos los intereses los han pagado. Eso es un error o yo no lo veo así. Si al ppio debes 150.000 a un tio que sea pagas intereses x
    Si 10 años después debes 90.000 al tipo que sea pagas interese por esos 90.000.
    Hasta que no líquides la deuda pagas intereses.
    Un saludo

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    1. Hola varianza9,

      Coincido con tu interpretación. Es así. Al principio siempre se pagan más intereses que al final.

      Lo de no amortizar porque ya han transcurrido muchos años desde que firmaron la hipoteca ee una media verdad. Siempre será mejor devolver deuda y ahorrará intereses. Lo que es verdad es que en esas cuotas de mitad del préstamo hacia el final, la carga de intereses en menor. Pero nada más.

      Un saludo.

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  3. Supongo que todo depende del capital de la hipoteca+diferencial+euribor. Por ejemplo (con el sistema francés):
    capital de la hipoteca: 300000€ dif: 0,5; euribor: 4%: Si haces las cuentas te sale aproximadamente que la couta es de 1180 =367€ de capital+ 813€ de intereses. Efectivamente al final de la vida de la hipoteca los intereses serán mínimos pero al principio superan con creces lo que amortizas de capital mensualmente.
    Por otra parte, os recomiendo el siguiente enlace que habla también sobre este tema de amortizar en cuota o plazo:
    https://www.euribor.com.es/2008/09/29/peras-o-manzanas-cuota-o-plazo/
    Un saludo

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    1. Se me olvidaba anotar que en el ejemplo que propongo la vida de la hipoteca era de 25 años

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    2. Exacto. Es como dices. Depende del tipo de interés. Si el tipo es alto, la carga de intereses es alta, pudiendo ser muy superior a lo que se quita de capital en cada cuota.

      Pero no estoy de acuerdo con lo que se comenta en el enlace de que amortizar hipoteca en cuota o plazo es indiferente. Si amortizas 10.000€ dejas de deber 10.000€. Y que hay una equivalencia financiera entre el valor actual de la reducción de cuota y la actualización de los pagos que nos ahorramos a futuro. Hasta ahí de acuerdo.

      Pero en los cálculos a cuota y a plazo, está dando por buena como tasa de descuento el propio tipo de interés actual de la hipoteca. Y eso en la práctica, no es real.

      Un saludo.

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  4. También hay que tener en cuenta que 25 años o 40 de hipoteca es mucho tiempo, y hacer amortizaciones parciales debe ser un ejercicio de constancia (el que pueda amortizar).
    Yo soy de la opinión de que si se puede pagar la cuota con holgura, reduce plazo, pero si puedes ahorrar algo pero estás asfixiado reduce cuota.
    En mi caso eran 40 años y siempre amortizada en plazo, pero después de unos años me aburrí y empecé a amortizar cuota para dejarla en números enteros múltiplos de 5 o de 10, sólo por éso, para no a aburrirme.
    Un saludo

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  5. Muy buenas,
    a mí, de todo el planteamiento, lo que me parece más interesante es: Merece la pena invertir una determinada cantidad, o.. ahorraremos más amortizando hipoteca?
    Si estoy pensando en invertir a largo plazo 20 mil euros... no sería mejor dedicarlos a amortizar? (con hipoteca a 30 años, 13 pagados y Euribor + 0.50%)
    Un saludo y gracias, una vez más, por sus artículos,

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    1. Hola Anton.

      Es cuestión de echar cuentas. Lo que te ahorras teóricamente de intereses con la amortización, frente a lo que puedes ganar a lo largo de 17 años de horizonte temporal invirtiendo ese dinero. Habría que ver lo que se debe.. pero aun así...

      Suponiendo que saques un modesto 4,25% anualizado después de impuestos, doblas tus 20.000€ en ese periodo de tiempo. Ni de broma ahorras esos intereses amortizando 20.000€ de hipoteca cuando ya casi estás a medio camino.

      Un saludo.

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