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martes, 5 de julio de 2016

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Compra o alquiler, el dilema de la vivienda en 2016-2017


compra-alquiler


Son muchas las variables que influyen a la hora de valorar si es mejor comprar o alquilar un piso para vivir y además la solución a este eterno tema de debate, tiene distintas respuestas según el momento en que se plantea. 

Por esa razón, unos años después del estallido de la crisis financiera y tras importantes descensos en el precio de la vivienda, quiero volver a plantear la cuestión de vivir de alquiler o comprar piso en el contexto actual.

Con el paso de los años y la caída de los precios, ya se ha digerido parte del stock de viviendas de segunda mano libre, se han vendido muchos pisos de bancos y comienzan a repuntar tímidamente las promociones de obra nueva. 

Parece que los precios de la vivienda se han estabilizado, con incrementos muy moderados en zonas puntuales. En el alquiler, por su parte, tras unos años de bajada de los precios de los alquileres por la mayor oferta, parece que también se ha alcanzado un suelo. ¿Cuándo es mejor la compra o el alquiler? ¿Financieramente es mejor vivir de alquiler o comprar casa?

Para empezar el primer filtro a al que hay que someter la disyuntiva entre compra o alquiler, es la situación personal de cada persona. 

Es decir, si tienes unos ingresos escasos y poco estables, claramente me decantaría por alquiler. Siempre y cuando puedas asumirlo económicamente. 

Luego está el tema de la movilidad geográfica. Si aún no estas asentado laboralmente y estas abierto a poder cambiar de ciudad para encontrar un empleo o desarrollarte profesionalmente, tampoco veo lógico que te ancles a una ciudad comprando piso. 

Por mucho que puedas ser tu quien alquile esa casa o la puedas vender, si al cabo de cierto tiempo decides irte a vivir a otro sitio, creo que estarás conmigo de acuerdo, en que el alquiler te facilitaría mucho más el proceso y te proporciona una mayor libertad que tener un piso en propiedad.

El tercer punto clave para decidir comprar o alquilar, aparte de la estabilidad laboral y la movilidad, está el tema del ahorro. 

Si tienes buena capacidad de pago, pero por tu estilo de vida eres incapaz de ahorrar, probablemente no te conviene enredarte con la compra de una casa. Lo primero porque para conseguir buenas condiciones de financiación, el banco te va a decir que te mojes en tu inversión y aportes un 20% de lo que te cuesta la casa, más los gastos. 

Y aun en el caso de que si por ejemplo te diesen el 100% comprando un piso de bancos, no te recomiendo que asumas el compromiso de pago de una hipoteca, ya que seguramente vas a andar muy justo por el ritmo de vida y gasto que tenías antes de comprar piso. Y esa operación no tiene una marcha atrás sencilla. Ya que si por lo quesea no compras bien o baja el precio de tu vivienda, el precio de venta podría ser inferior al de tu deuda.

Pero bueno, dentro de lo complicado que puede ser el tema, vamos a imaginar que se dan las condiciones de estar en disposición tanto de comprar o alquilar, sin ninguna restricción y que lo que te genera dudas es el tema de si financieramente conviene más una cosa que la otra. 

Si echamos un vistazo de lo que pasa en uno de nuestros países vecinos, como es el caso de Alemania, vemos que allí predomina el alquiler frente al piso en propiedad.

Dentro que por supuesto habrá de todo, la clase media alemana que tiene buenos salarios, tiene capacidad para pagar un alquiler, consumir y comprarse buenos coches, pero además para ahorrar para el futuro. 

Y digamos que en su primera etapa laboral o donde personalmente no están establecidos familiar y personalmente, viven de alquiler. Pero después, si han tenido suerte y las cosas les han ido bien, entre los 40-50 años compran vivienda, casi sin financiación. Algunos lo hacen a más edad o directamente esperan a jubilarse para comprarse el típico piso de la costa en España o en las Baleares.

Pero vamos al caso español. Imagina entonces que tienes un sueldo de 2.000€ (también podrías ser algo más sumando tu sueldo y el de tu pareja) y que puedes alquilar la vivienda que te gusta por 700€ o puedes comprarla por 225.000€ porque tienes ahorrado 67.500€ (el 20% más gastos).

Para no liarlo mucho con el interés variable y hacerlo comparable con el alquiler, vamos a suponer que para la financiación escoges una hipoteca a tipo fijo al 2,50% a 30 años, de las que se pueden encontrar sin problema en la actualidad.

Si coges cualquier simulador de hipotecas, verás que la cuota que te sale es de 711,22€, sin riesgo de tipos de interés en la revisión porque es a tipo fijo. 

Lo normal es que si vives de alquiler, esos 700€ iniciales vayan incrementándose en el IPC, que últimamente es prácticamente nulo. Aunque no será siempre así. Por lo que mientras que la cuota de la hipoteca no variará, el alquiler irá subiendo, aunque también lo harán o lo deberían hacer los salarios. 

Sólo son que el IPC medio de los próximos 15 años sea del 1,50%, pasado ese tiempo tu alquiler será de 875€/mes (700€x(1,015^15)). No obstante, entre el alquiler y comprar, hay un inconveniente que no tiene el alquiler, que son los gastos de la vivienda. IBI, basuras, gastos de comunidad, derramas, etc. Algo que cae por cuenta del arrendador en el caso del alquiler y por tu cuenta cuando eres propietario. 

De modo que entre unas cosas y otras, alquiler y compra se igualan en cuanto esfuerzo financiero. Así que desde este punto de vista nos quedamos igual entre compra o alquiler.

Pero vamos a rebatir esa mentalidad de los padres de la generación de jóvenes que esta hoy día en disposición de comprar su primera vivienda habitual. Aquellos que compraron entre los años 70 y 80. Y que vieron cómo se revalorizaron sus casas de forma meteórica en la época que se decía que el precio de los pisos nunca bajaba. Gente que piensa que vivir de alquiler es tirar el dinero y si no te compras un piso no tienes nada. 

En el ejemplo que te decía, planteaba que estabas en la misma disposición de comprar que de alquilar. De modo que tenías esos 67.500€ ahorrados también. Si no los empleas para comprar casa como hacen los alemanes, pero los inviertes a largo plazo en bolsa y tu rentabilidad media sin ser muy ambiciosos es del 7,25% anual, al cabo de 30 años tendrías 551.000€. Una buena jubilación o un buen dinero con el que comprarte algo en la playa. 

Y eso sin contar que lo que vayas ahorrando, lo inviertas sistemáticamente todos los años. Que también lo podrías ahorrar en el caso de comprar piso

Si comparamos financieramente el resultado entre alquiler o compra, el valor de la casa al cabo de 30 años teniendo en cuenta una revalorización anual media del 3%, tendríamos un valor del piso de 546.000€ al capitalizar el precio de compra. Prácticamente lo mismo, que habiendo vivido de alquiler. 

La clave para todo esto, está en el momento de la inversión y si de los precios de la inversión en bolsa o la compra del piso, se hacen en términos relativos a precios de euforia o de pánico. Ya que es lo único que podría alterar el resultado final. A día de hoy tenemos buenos precios tanto en un activo como en otro, por lo que para resolver el dilema entre comprar o alquilar, para decidir habrá que apelar a los motivos personales, de libertad de movilidad, estabilidad laboral, estilo de vida y ahorro.

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6 comentarios :

  1. Yo prefiero comprar xq la hipoteca se acaba el alquiler no.
    Y aparte en tu casa propia metes mejores muebles y calidades de material.
    Y cuando llegas a casa de un día duro de trabajo te gusta ver cosas bonitas y estar a gusto con la decoración,mientras en Alquiler no xq no gastas igual xq no sabes donde vas estar.

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    1. Hola Jose María.

      Aquí discrepo un poco contigo. Hay gente que vive prácticamente toda la vida en pisos de renta antigua por poner un ejemplo y la casa la han amueblado a su gusto.

      Si que es cierto que la filosofía de vivir de aluiler, lleva consigo una idea de flexibilidad, por lo que puede que amueblar la casa con los mejores muebles no es la prioridad.

      Todo depende de gustos y preferencias personales.

      Un saludo.

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  2. En el siglo XXI comprar una casa es una locura. A no ser que la pagues sin financiación. Por lo que habrás tenido que ahorrar antes.

    Viviendo de alquiler se puede tener el piso bonito también.

    Otro inconveniente de comprar una casa es que no tememos las mismas necesidades durante nuestra vida. El hogar que necesitamos es muy diferente en cada época y la compra no nos comporta flexibilidad.

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    1. Hola Alberto.

      Creo que la idea de que comprar casa en lugar de alquilar hoy día es una locura, me parece un tanto exagerada.

      Cada cosa tiene sus ventajas y desventajas. Y sin duda, la posibilidad de cambiarte de alquiler en función de tus necesidades de espacio, uso y localiación, negociación de pecios, etc. es una gran ventaja.

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  3. Hola buenas,

    Estoy con Alberto. Actualmente en España, comprar es una locura. Por mucho que nos vendan, los pisos no están subiendo, salvo en el centro de las grandes ciudades, los cuales,para la mayoría de los que estamos aquí son inalcanzables. Y quizás también nos engañen en eso.

    Sobre que el esfuerzo financiero se equipara, estás muy equivocado. Te olvidas de la cuota de comunidad, que el arrendatario no paga. En un piso de esas características sería unos 80€. Tampoco cuentas el IBI, que el inquilino tampoco paga. En un piso de esas características, unos 700€ año, o sea, unos 60 al mes. Olvidas también el seguro de hogar que el arrendatario tampoco paga, 300 año, o sea 25€ mes. Tampoco cuentas el mantenimiento general de la vivienda, que el inquilino tampoco paga, vamos, la amortización. Siendo optimistas lo dejaremos en 720 € año, o sea 60 mes. NO cuento derramas y gastos imprevisibles.

    Todo esto ha sumado, si no lo he hecho mal, 225 euros, y me quedo corto, que se lo sumariamos, si te parece, a la opción de propiedad, quedando en 936,22, habiéndote sacudido encima 67500 euros.

    Saludos.

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    1. Está subiendo la vivienda otra vez como forma de inversión dado que la Bolsa baja un 20 % este año y los depos dan el 0%, y con el euribor al -0,06 % pues la gente otra vez a invertir y a especular.
      Sabes los gastos que tiene una casa aparte de la compra???. Luz, gas, comunidad, seguro, ibi, basuras como gastos fijos más luego derramas y demás historias.
      Así que eso de tirar el dinero en el alquiler es un concepto muy equivocado...

      http://www.abc.es/economia/abci-48-por-ciento-espanoles-cree-valor-vivienda-depreciado-201607071109_noticia.html

      Si al final la mejor inversión va a estar en comprar fincas y tierras como hacen los banqueros actualmente en Burgos, ganan un 20% en revalorización más la PAC y todos los subsidios que se llevan.

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