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¿Cuánto bajará el precio de la vivienda en 2013?



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Hay algunas voces optimistas, probablemente interesadas, que dicen que el precio de la vivienda tocará fondo en 2013. Yo sin embargo, lo que me pregunto es cuánto bajarán los pisos en 2013, al año siguiente y al siguiente. 

Todo es cuestión de expectativas, así es el mercado y así se forman los precios. Me temo mucho que hay muchas razones por las que prácticamente casi nadie duda de que este año el precio de la vivienda siga bajando. Pero me da la sensación de que el recorte será más escaso de lo que muchos esperan.

Si eres de los que pensabas que con el SAREB el precio de la vivienda se iba a desplomar,  estabas muy equivocado. 

Aun y con todo, según los últimos datos publicados por el INE respecto de 2012, los pisos llevan una senda de caídas bastante abultada. La medida extraordinaria de extender la reducción del IVA hasta finales de año a penas se notó.  

Ante la incertidumbre sobre cuanto bajará el precio de la vivienda en 2013 y durante cuanto tiempo, hay que tomar en cuanta diversos factores que pueden influir en el precio de los pisos.


En primer lugar en la banca sana y en los bancos zombies, están muertos de miedo ante la posibilidad de una caída brusca del precio de los pisos. Sólo oír las palabras dación en pago se les ponen los pelos de punta. Dación en pago supone para muchas entidades, intercambiar una deuda incobrable o dudosa (pero muy rentable a su vez), por un montón de ladrillos, que no vale ni de lejos lo que pagó el cliente en su día y que el banco anotará su balance por un precio todavía irreal.


Por otro lado la dación en pago, va a tener un efecto indirecto sobre la demanda de viviendas. Ya que el acceso a la financiación va a ser de lógica mucho mas restringido y exigente. Luego si quieres comprar piso, vete ahorrando entre un 25% o 40% del precio que estés dispuesto a pagar u olvídate. La dación en pago, puntuaría para que bajaran los pisos en 2013.

Por otro lado está el SAREB, que no va a servir para que caigan en picado los precios de las viviendas. Mas bien lo contrario. 

El SAREB se ha convertido en la mayor inmobiliaria de Europa. Y sirve en realidad para amortiguar la caída del precio de la vivienda. Los bancos traspasan un montón de inmuebles y terrenos sobrevalorados a un engendro semipúblico, que mantendrá las pérdidas latentes. Y una vez estén fuera del balance del banco, pueden controlar la oferta inmobiliaria, modular los precios y evitar que se venda demasiado barato. 

¿Por qué? Pues porque así las garantías de las hipotecas concedidas que van a entrar en impagos este y años venideros, habida cuenta del nivel de desempleo en España, no pierden tanto valor cuando son ejecutadas. 

Me hace mucha gracia cuando oigo a algunas personas decir, “que se fastidien los bancos”, “que asuman las pérdidas de los inmuebles y que quiebre si hace falta”. Eso estaría bien, siempre que las autoridades contemplasen la posibilidad de dejar quebrar al sistema financiero. Pero como no es el caso, lo único que pasaría es que tendrían que recibir más ayudas y dinero público, que al final recaería sobre los contribuyentes. Con lo cual, yo por mí, mejor que monten todo este tinglado para que terminen de sanear de una vez a la banca y no nos sangren mas a impuestos. 

Date cuenta que si los bancos hubiesen querido realmente hacer líquido los inmuebles y solares que tienen y tenían en balance, con ponerlos a la venta a un precio de mercado real, habría gente dispuesta a comprar y los bancos recibirían dinero a cambio para volver a prestar a empresas o a quien fuese. Pero no lo han hecho sencillamente, porque las pérdidas que hubiesen tenido que asumir hubiesen sido descomunales, con la consiguiente pérdida de valor para los accionistas de los bancos. 

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El precio de la vivienda está teniendo una caída controlada, a la espera de algún atisbo de recuperación que reavive a la demanda y frene el descenso.

Por eso las facilidades a inversores extranjeros para hacerse con las propiedades inmobiliarias de las zonas turísticas y costeras. Y en cierto modo un efecto secundario del límite a los intereses de los depósitos fijado por el Banco de España, es acorralar al ahorrador e imprimir presión para que se invierta dinero en pisos. De hecho hay mucha gente que con los tipos de interés tan bajos que se pagan en el mercado, se plantea comprar una vivienda para poner a renta o como inversión. Por eso muchas de las pocas operaciones que se registran, se hacen a toca teja.  

Así que al final ya ves. Por unas cosas o por otras lo que bajarán en realidad los pisos en 2013, no va a ser ni con mucho, lo que debería de bajar el precio de la vivienda para drenar los excesos. ¿Un 10% tal vez? Yo personalmente considero que cuanto antes se ajuste el mercado inmobiliario y terminen de sanear a la banca, mas pronto tendremos una posibilidad de salir adelante en esta crisis que ya parece eterna. 

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11 comentarios:

  1. Nada hace pensar que los pisos no sigan bajando. Mientras el paro siga en los niveles actuales y tengamos un stock de un millón de viviendas vacias con mayor o menor aceleración la bajada continuará.Por otra parte, no debemos olvidar que la población desciende y con ello los posibles compradores. En mi oponión aun queda mucho recorrido a la baja, lo situaría entre un 40 y 50% sobre los precios actuales.

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    1. Bueno, lo cierto es que el precio de la vivienda debería de bajar. Pero esto ocurre de forma desigual y de modo muy localizado.

      Los agentes que controlan la mayor parte de la oferta inmobiliaria, están empeñados en contener la caída.

      De momento se dan todos los ingredientes para que el mercado inmobiliario no repunte ni lo mas mínimo, otra cosa será la velocidad de caída.

      Un saludo.

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  2. Socio, esto de las garantías no lo he entendido:

    "¿Por qué? Pues porque así las garantías de las hipotecas concedidas que van a entrar en impagos este y años venideros, habida cuenta del nivel de desempleo en España, no pierden tanto valor cuando son ejecutadas. "

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    1. Hola Sergio.

      Si el precio de la vivienda no estuviese manipulado en el sector inmobiliario, las valoraciones serían cada vez mas bajas. Y dado que se espera que la morosidad en primera vivienda aumente por el desempleo, cuando los bancos ejecutan la garantía y tasan paar subasta o se adjudican un inmueble, se lo adjudicarían a un valor mucho menor.

      Intentan controlar el precio, para que los activos con los que saldan las deudas o ejecutan no reflejen un deterioro mas amplio.

      Un saludo.

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  3. Kali Rossi,
    España es un país perdedor por eso nadie querrá venir Ni a trabajar Ni a invertir. Vendrán rusos y chinos eso sí - los rusos por el sol y los chinos porque son muchos y van donde haga falta.
    No tenemos materias primas, recortamos I+D -Sanidad y Educación se está quedando "en pelotas". Nuestros políticos son unos inútiles, los votantes ignorantes -sólo fútbol- EMIGRAR!! es el único verbo aplicable a este desastre....

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    1. Hola Kali,

      La verdad es que se está dibujando un escenario desalentador para el futuro de los españoles. Y lo mas grave es que después de 5 años de crisis, todavía no se han puesto encima de la mesa reformas o medidas que generen una transformación estructural de la economía, que haga pensar que las cosas vana ir mejor.

      Emigrar tampoco es la panacea. Fuera del país la vida no es de color de rosa. En la mayoría de paises en los que recalan los españoles paar ir a trabajar, tampoco es que les acjojan con los brazos abiertos. Las políticas de inmigración son mucho mas duras que las nuestras.

      Un saludo.

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  4. los pisos van a seguir cayendo en un descenso brutal pues cada vez la cosa esta peor para la mayoria, trabajo inestable, sueldos de risa, nada de credito con estas condiciones a los trabajadores porque es muy dificil dar la confianza de que realmente vas a poder pagar, vamos que todavia dicen la vivienda nueva no ha bajado, pues bajara seguro a ver quien puede comprar solo el que tenga el dinero a toca teja los pisos se van a poner a 1000 euros el metro en zonas nuevas y sino al tiempo ahora mismo poder vender es una vivienda nueva de 300000 euros es un chollazo porque llegara a valer 90000 euros en 3 años

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    1. Está claro que no se dan las condiciones idóneas para que la demanda de vivienda se regenera.

      Estoy de acuerdo en que los pisos deberían de caer, pero la realidad está siendo que esa caida esta muy contenida. Y que quien tiene el stock principal de inmuebeles, está haciendo loa posible por frenar los precios.

      El crédito no fluye y la concesión de hipotecas es cada vez mas estricta. Por eso se buscan medidas rocambolescas, como la de dar la nacionalidad a los extranjeros que compen inmuebles de mas de 500.000e en España.

      Todo esto debería de llevarnos a una lógica transicidón de la demanda de vivienda en propiedad a la demanda de viviendas en alquiler. Pero ya verámos. De momendo todo está muy parado.

      Un saludo.

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  5. Estamos viendo sitios que todavia no ha bajado mucho como el Pau de Carabnchel pisos de 75m 220.0000 euros, pero esta zona va a caer en picado con los nuevos realojos de gitanos y la mala comunicacion que hay en metro que se tarda una hora de reloj en llegar a sol.
    Hay zonas de la avenida de la peseta donde los gitanillos de 14 0 15 años te miran de manera desafiante, esto dentro de unos años va a ser un polvorin

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  6. si decime donde bajaron los precios yo vivo en argentina

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    1. En Argentina no sé, pero en España en muchas ciudades el precio ha caído entre un 25-30%.

      Un saludo.

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