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Hipoteca a tipo fijo o tipo variable en 2022 ¿qué elegir?

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La subida de los tipos de interés nos ha pillado a todos un poco de sorpresa. Pero estaba cantado que con la inflación que hay, los bancos centrales iban a reaccionar. No tienen alternativa. Deben intentar controlar los niveles de precios. Y eso sólo se puede lograr, recortando las facilidades de crédito con las que hemos convivido todos estos años desde la última gran crisis financiera.

Imagino que si estás leyendo esto, es porque te compras casa y ahora ya no sabes qué tipo de hipoteca elegir para financiar la compra ¿es así? Bueno, no te preocupes. Voy a intentar ayudarte a decidir. Esto también vale para los que querían subrogar su hipoteca para pasar de variable a fijo o bajar su tipo fijo, porque el que tenían de hacer años, era muy alto en comparación, con lo que se estaba viendo en el mercado.

¿Qué tipo de hipoteca le interesan a los bancos ahora?

Normalmente, lo que le interesa la banco, no es lo que a ti te interesa. Y ahora, si te das una vuelta por las sucursales de varias entidades preguntando por hipotecas, es curioso ver cómo te cuentan maravillas las hipotecas a tipo variable.

Esto a priori, es una mala señal. Pero, para juzgar correctamente este cambio de rumbo, hay que entender un poco los porqués del asunto.

En general, con los tipos de interés al alza, los directivos de los bancos, están encantados de haberse conocido. Porque para ellos y su negocio, con tipos de interés más elevados, todo es más fácil.

Esos ahorrillos que el abuelete de turno tiene apalancados en cuenta corriente desde que ya no se hacen plazos fijos, ya no hacen daño a la cuenta de resultados del banco. Ahora van a empezar a generar rentabilidad sin hacer nada. En principio, las entidades financieras ahora están bien capitalizadas. Y no tienen por qué pegarse por la liquidez, entrando en una guerra de depósitos. Luego es una situación de viento a favor.

Por la parte del crédito, la cosa está más fea. Si el BCE sube tipos, significa que habrá parón en la economía e incluso podemos entrar en una recesión económica. Y eso no conviene a nadie.

Los departamentos de análisis de los bancos, descuentan subidas del Euribor hasta el 1,40%-2% entre 2023 y 2024. Por eso han subido tanto y tan rápido las hipotecas a tipo fijo y les interesa que hagas variable. Pero eso también es así, porque los bancos miran sus cuentas de resultados a corto plazo.

Por movidas contables y analíticas, a los bancos no les salen las cuentas con un tipo fijo ni al 1,5%. Y además está el regulador. Que les obliga a dotar provisiones por riesgo, si a algún banco se le ocurre empezar a romper el mercado haciendo hipotecas a pérdidas. Por eso repentinamente, las hipotecas a tipo variable, son lo mejor de lo mejor. Porque a variable les salen las cuentas del margen. Te pude parecer extraño, pero es así.

¿Hasta dónde pueden subir los tipos de interés?

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El futuro es incierto. Partamos de ahí. Pero salvo que Christine Lagarde quiera provocar a propósito problemas en los países más endeudados de Europa, no pueden dejar que la cosa se les vaya de las manos. Tipos de interés en los próximos años por encima del 3% me parecen ciencia ficción. No los veremos, porque si eso ocurre, los países de la periferia europea tendrán que ser de nuevo rescatados. Ya que tendrían problemas para sólo pagar los intereses de la deuda, que en muchos casos supera el 100% del PIB.

Esto se traduce en que la subida de tipos de interés parece que será limitada y temporal. La gran amenaza es, que con las subidas de intereses que estén dispuestos a llevar a cabo, no sean capaces de controlar la inflación. Y nos metamos en una situación de estancamiento económico y precios por encima del objetivo del 2%. Lo que se le conoce como estanflación. Apréndete este palabro, porque lo vas a oír mucho.

La otra cara de esta moneda, es que los gobiernos nos van a crujir a impuestos. Primero, porque la política fiscal restrictiva, ayuda a moderar los precios. Pero también y más importante, porque van a necesitar recaudar para atender sus compromisos de pago.

Entonces ¿Qué hago? ¿Elijo una hipoteca a tipo variable o a tipo fijo?

A ver, escuece firmar una hipoteca a tipo fijo al 2%, cuando hace 6 meses tu compañero de trabajo la ha firmado al 0,80%. Pero pongamos las cosas en contexto, un 2% es un interés muy bajo. Y más si tenemos en cuenta la inflación actual. Si tienes la suerte de que tu salario mantiene poder adquisitivo, en términos reales, una hipoteca al 2%, sigue siendo dinero gratis.

Cuando en el 2016 veníamos de hipotecas a tipo fijo del 3%, un 2,25% nos parecía maravilloso. Las cosas cambian. Y al final, se trata de escoger la mejor opción disponible en el momento en que te toca tomar decisiones. Luego, siempre te puedes subrogar o apretarle las clavijas a tu banco, para que te baje el tipo con una novación.

El problema de una hipoteca a tipo fijo al 2%, es que pagas muchos intereses al principio por el sistema de amortización. Y ese sobrecoste que te da tranquilidad, porque elimina la incertidumbre de ¿Qué pasará con los tipos de interés en el futuro? Igual supone mucho dinero.

¿Es mejor una hipoteca a tipo variable?

La variable te va a permitir pagar el primer año un interés muy bajito. Y dado que en 2023 es seguro que el Euribor estará más arriba y probablemente por encima del 1%, en la revisión del segundo año te puedes poner en un uno y pico o por encima del dos. Y eso puede que se mantenga un par de años. Pero si hay recesión como se teme, los bancos centrales tendrán que bajar los tipos de interés para reactivar la economía. Y las cosas se relajarán. A más de 5 años vista, es imposible hacer previsiones.

Pero lo que sí que parece seguro, es que es muy difícil que volvamos a ver el Euribor por encima del 5%, porque eso significaría un desastre para gobiernos y empresas. Al final, hay que pagar la cuenta de años y años de políticas monetarias expansivas, que no han hecho otra cosa que devaluar la moneda. La inflación era una consecuencia que se sabía segura, independientemente de eventos geopolíticos adicionales, que sólo alimentan el problema. Pero que no son la causa.

Conclusión. En mi opinión, si tienes pensado pagar en menos de 15 años y no pides mucho dinero prestado para tu capacidad de generación de ingresos, financia a tipo variable. Si eres muy adverso al riesgo. Tienes una capacidad de pago ajustada. Te metes en hipotecón. No quieres sustos y te gusta tener controlado lo que vas a pagar. Entonces, busca hipotecas a tipo fijo. Entre 2-2,50% sigue estando muy bien. Y si las cosas mejoran en el futuro, siempre puedes cambiar la hipoteca de banco.

Espero haberte ayudado a elegir hipoteca. Si quieres comentarme tu caso o tienes alguna duda, escríbeme un comentario.

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6 Comentarios

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  1. Es conveniente negociar de nuevo un tipo variable para bajar 0,20%? Es buena idea hipoteca en USD ya que el dollar está por la nubes?

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    1. Hola Jean-Philippe.

      Ahora hay entidades que con todo el kit de bonificaciones ofrecen Euribor+0,25%. No sé que diferencial tendrás, pero si estás lejos de eso, platea una novación a tu banco o busca una buena subrogación.

      La hipoteca multidivisa no la veo. Al final es especular con tu deuda, y el comportamiento de los tipos de cambio puede ser un poco impredecible. El dolar tiene equilibrio a largo plazo en el 1,21 usd/eur, pero ahora está muy fuerte. Y si cobras en euros, cada cuota te va a costar más.

      Por otro lado, los bancos han salido un poco escaldados con este tipo de hipotecas. Muchas denuncias de hipotecas en yenes o francos suizos que a la gente les ha salido mal. Dudo que haya buenas condiciones ahora.

      Un saludo.

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  2. "Ahora hay entidades que con todo el kit de bonificaciones ofrecen Euribor+0,25%"

    Pon un ejemplo, porque yo estoy con Myinvestor que creía la más barata, y me has dejado sorprendido.

    Saludos.

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    Respuestas
    1. Muchas entidades tradicionales están intratables en variable, porque aun con diferenciales muy bajos, ganan algo de dinero. Por poner un ejemplo, Kutxabank, que hace unas semanas se bajó de las ofertas a tipo fijo, pero en variable van a saco. Pero, lógicamente hay que vincularse.

      En hipotecas a tipo fijo, todavía aguanta Santander. Pero especialmente Caixabank, está rompiendo el mercado, con hipotecas a tipo fijo a pérdidas. No sé lo que durará está situación, pero siendo el mayor banco a nivel doméstico, no sé si el Banco de España o Competencia, debería darles un toque. Porque no es normal que estén todavía con tipos del 0,85%-1,25% a tipo fijo. Ahora muy fuertes, colando la alarma o el seguro de salud como condición previa para conseguir esos tipos.

      Un saludo.



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    2. Pero entonces si tienes vinculaciones estamos hablando de un TAE más elevado de lo que se calcula. De hecho, en la comparativa que Rankia hace mensualmente se puede ver como el TAE más bajo de todos es el de la hipoteca Myinvestor, a pesar de que su diferencial no es el más bajo ahora mismo:

      https://www.rankia.com/blog/mejores-hipotecas/3492080-mejores-hipotecas-variables


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  3. Depende. La TAE bonificada sube si la vinculación tiene un coste. Como el caso de los seguros (hogar, vida, salud, auto...) o con un servicio como las alarmas. Luego, no sé si comparar TAEs es buena idea. Más que nada porque los costes de los seguros y servicios, pueden cambiar a lo largo del tiempo.

    Si las bonificaciones no tienen un coste explícito, véase domiciliar la nómina, pagar con las tarjetas, aportar a un plan de pensiones o contratar un fondo de inversión, la TAE baja sí o sí. Lo normal es que en suma, la TAE bonificada sea menor que la TAE sin bonificar.

    Un saludo.

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