¿Me interesa cambiar la hipoteca de banco con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario?

Si tienes una hipoteca, presta atención porque esto seguro que te interesa. Después de que se aprobara y publicase en el BOE, el próximo 16 de junio de 2019, entrará en vigor la nueva Ley de Crédito Inmobiliario o Ley Hipotecaria, para entendernos. Que trae muchos cambios, algunos de los cuales podrán ser muy beneficiosos para el bolsillo de los que pedimos hace tiempo una hipoteca para comprar casa.  

De entrada, te diré que, cambiar la hipoteca de banco, será a partir del 16 de junio, más fácil, más barato y lo mejor de todo, es que, si te quieres ir, tu banco no podrá impedírtelo. Pero lo mejor de todo es que incluso puedes ganar dinero con ello. Ahora te explico cómo. 

¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco con la nueva Ley hipotecaria?

En principio, sólo tendrás que pagar la tasación y la comisión de subrogación o cancelación total de tu préstamo. Pero ojo. Porque la nueva LCI ha dejado alguna laguna interpretativa, que puede volver a traer de cabeza a los bancos. 

Con la nueva Ley, las nuevas hipotecas verán reducidas considerablemente las comisiones de amortización parcial y total, pasando a ser el 0,15% del capital pendiente los 3 primeros años al 0% en adelante. 

Si miras la escritura de tu hipoteca ahora, verás que tienes una comisión del 0,50% a aplicar sobre el capital pendiente si estas en los 5 primeros años y del 0,25% en adelante. O incluso podrías tener un porcentaje mayor, si tu hipoteca es muy antigua o pactaste otras condiciones particulares distintas. 

Otra ventaja de la LCI, es que se elimina el conducto notarial. Esto quiere decir que, para cambiar la hipoteca de banco, ya no habrá que pagar un acta notarial de subrogación para comunicar a tu actual entidad acreedora de que te quieres ir. Bastará con una mera comunicación entre entidades. Por lo que te ahorras unos 200€ de la notificación notarial con la nueva Ley hipotecaria. 

En resumidas cuentas, para llevar la hipoteca a otro banco, sólo tendrás que pagar en el mejor de los casos la tasación. Y en su defecto, la tasación y la comisión de subrogación. Sin perjuicio de que al amparo de la nueva Ley pudieses pedir posteriormente el reintegro o devolución total o parcial de esa comisión.

Tu entidad no podrá impedir que cambies la hipoteca de banco 

Otra gran ventaja de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, es que, si estás hasta la boina de tu entidad y te quieres ir sí o sí, tu banco no podrá hacer nada para impedirlo. 

Cuando hasta ahora, si tu banco ejercía su derecho de enervación haciéndote una contraoferta igualando o mejorando la TAE de la oferta vinculante del banco al que te querías ir, te veías obligado a firmar la novación o escritura de cambio de condiciones. Es decir, mejorabas las condiciones que tenías antes, pero te quedabas atrapado en el banco en que estabas, aunque no los quisieses ver ni en pintura. 

Ahora se mantienen los mismos plazos que antes, pero pase lo que pase, si lo tienes claro, en 21 días estarás firmando la escritura de subrogación con tu nuevo banco. Mucho más rápido y más fácil de lo que será ahora firmar una nueva hipoteca. 

Así es como vas poder ganar dinero con el cambio de hipoteca de un banco a otro

Tal y como se extrae de la lectura de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, tiene pinta de que las entidades se van a lanzar de forma brutal a partir de junio, a captar las hipotecas de otras entidades y así entiendo yo que será. 

En primer lugar, porque los objetivos de formalización de hipotecas de las entidades en 2019 son necesariamente muy ambiciosos. Especialmente ahora que el BCE ha decidido posponer la subida de tipos de interés. Y, por otro lado, aunque parce que hay más alegría en el mercado inmobiliario, se ve mucha grúa y mucha promoción nueva, pero no necesariamente se traduce en más hipotecas. Por esa razón, lo que no cogen del mercado, lo van a ir a buscar a la competencia. De la misma forma como se intentan robar fondos de inversión o planes de pensiones los unos a los otros, en un absurdo e incesante cambio de cromos entre bancos. 

Esto ya de por sí es una buena noticia. Porque a nosotros como consumidores nos ayudará a renegociar las condiciones de nuestra hipoteca. Y aquí el punto, no es tanto buscar la mejor hipoteca de subrogación para ahorrarse un dinero en intereses, que también. Sino el problema que ha dejado el Real Decreto Ley 17/2018 de noviembre, que aprobó Sánchez y que la nueva LCI no ha subsanado. 

Como ya sabrás, ese RDL 17/2018 establece que sea el banco el que paga el AJD, además de los gastos de Registro, notaría y gestoría en las nuevas hipotecas. Por lo que hoy puedes ir al banco A para pedir una hipoteca, cargarle con 4.000€ de gatos de formalización y a continuación cuatro meses después irte al banco B porque tiene mejores condiciones. Dejándole el agujero de los gastos al banco A y sin que al banco B le cuente nada. 

Para que esto no suceda, la Ley de Crédito Hipotecario que entrará en vigor en junio de 2019, recoge un parche para enmendar este problema. De modo que, si el caso anterior ocurre, el banco A le girará una factura al banco B de los gastos que asumió, en proporción al porcentaje de la deuda que se lleva.

Con un ejemplo, igual se ve más claro. Si el banco A asumió unos gastos de 3.000€ por una hipoteca de 150.000€ y cuando quedan 120.000€ el banco B se lo lleva, el banco A girará una factura al banco B por 2.400€. Repartiéndose así la asunción de costes.

La pega de este apaño, está en que por el sistema de cálculo francés de amortización, la mayor proporción de intereses, se paga al principio y al final se paga muy poquito. Por lo que si no se amplia capital o plazo en la subrogación, el banco aspirante a la deuda, se lleva un negocio con poco beneficio, por el que igual no le compensa robar la hipoteca a la competencia. Pero esa es harina de otro costal, que ya veremos como se resuelve. 

Lo que a ti te interesa, es lo siguiente. El RDL 17/2018 establece que, a partir de ese momento en que se aprueba, todos los gastos de formalización, los paga el banco. Pero si tu has firmado la hipoteca con anterioridad a la entrada en vigor al Decreto, los gastos los habrás pagado tú. Y aquí viene lo interesante.

Basándote en la misma idea con la que el legislador intenta no perjudicar al banco que pierde la hipoteca y por la que el banco B le paga al A un aparte de los gastos, tu podrías pedirle a banco B (al que te vas con lo que te queda de hipoteca), que te pague la parte proporcional de los gastos de hipoteca que corresponden al porcentaje de hipoteca que se lleva a su balance y que tú pagaste en su día. 

Después, de todo, si tu firmases una hipoteca nueva, todos los gastos los asume la entidad que lo concede. Entonces ¿por qué el banco al que te subrogas una vez esta en vigor la LCI, no te iba a pagar en proporción, los gastos de hipoteca que le corresponden? Si se protege a los bancos, porque no se va a proteger al consumidor. Mas aun, cuando en la actualidad, todos los gastos de las nuevas hipotecas son por cuenta de la entidad que las concede. No sé si se entiende la idea.

Eso podría hacer que recuperases los gastos ya pagados y que no sólo la subrogación te saliese gratis, sino que, además, ganases dinero con la rebaja de los intereses por las mejores condiciones y el pago proporcional de gastos de formalización. Y esto es así, porque la Ley de Crédito Inmobiliario, da lugar a ello. 

En cualquier caso, me parece alucinante que, después de tanta guerra judicial y tanta demora en aprobar la Ley, se haya hecho con tantos agujeros como para poder seguir prolongando la batalla judicial con los bancos, en beneficio de los Arriagas Asociados o similares, que viven mayormente de señalar las faltas a los bancos como objeto de negocio. 

Sea como fuere, cambiar la hipoteca de banco va ser una forma más de presionar los beneficios a la baja de las entidades financieras y estrechar aún más los márgenes de intereses de los bancos, cada vez más debilitados. Lo que les pone en una situación muy vulnerable en un escenario de una nueva crisis. Ya veremos como aguantan el chaparrón con tanto cambio normativo y tanta Fintech amenazando parcelas de negocio. 

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