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¿Qué elegir entre hipoteca fija o variable?



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La llegada masiva de ofertas de hipotecas a tipo fijo, ha supuesto toda una revolución en el mercado hipotecario de 2015, presentando condiciones nunca vistas en la hipotecas en España. 

A pesar de que el ciudadano medio en España es tradicionalmente conservador para la gestión de los ahorros, en lo que se refiere al endeudamiento, es especialmente arriesgado. Siendo la hipoteca variable la más frecuente.

En la última década, más del 90% de los préstamos hipotecarios firmados en España, se han escriturado a tipo variable. Cuando esto en realidad implica una mayor exposición a cambios coyunturales en los tipos de interés como consecuencia de los ciclos económicos. Lo que llevó a muchas familias a impagar sus préstamos en la reciente crisis aun no superada. 

También es cierto que las ofertas de hipotecas a tipo fijo no habían sido tan atractivas como hasta ahora. Pero llegados a este punto, muchas personas se preguntan si conviene elegir una hipoteca fija o variable e incluso si les compensa subrogarse a la nueva moda del mercado. Descubre que hay detrás de las hipotecas fijas para poder decidir.

En el pasado reciente, te hablo de no más de cinco años atrás, las hipotecas a tipo fijo se ofrecían a tipos de interés entre el 4,50-6% en el mejor de los casos. Y los plazos de financiación máximos eran mucho más cortos. Entre 15 y 20 años a lo sumo. 

Sin embargo, con la bajada del Euribor consecuencia de la política monetaria del BCE y el escenario de tipos cero, la banca ha dado un viraje importante en su política comercial. Pero tiene su explicación. 

A los bancos un periodo largo de bajos tipos de interés, les dificulta enormemente el desarrollo de su negocio y su supervivencia futura. Lo decía hace unos días la consejera delegada de Bankinter María Dolores Dancausa. 

Les estrecha mucho los márgenes y tienen que ganar dinero de otras actividades que no son esencialmente bancarias. Y eso no es bueno. Puede que veas en las presentaciones de resultados que todavía hoy  la banca gana millones de euros. Pero si vieses el desglose de la cuenta de resultados, te darías cuenta que comprar dinero barato y prestar caro aporta poco. La mayoría, son comisiones de servicios, comisiones de primas de seguros y comisiones por desintermediación bancaria (fondos y valores).

Con lo cual lo primero que deberías preguntarte es si una hipoteca a tipo fijo o variable, le interesa más a la banca que a sus clientes. 

Hay gente que piensa que las condiciones de financiación que se dan a tipo fijo actualmente son una ganga y se tiran de cabeza a por ellas. En cierto modo no les falta razón. 

Si te pones a mirar las mejores hipotecas tipo fijo, te encuentras con tipos de interés de entre el 2% y el 2,50% para contratos a 30 años. ¿Sabes lo que significa eso?


Para que un banco hoy te ponga encima de la mesa un contrato atan largo plazo donde te aseguras no pagas más de un 2% por suficiente volumen de deuda como para comprarte una casa, no es por otra razón porque a medio plazo estiman que los tipos de interés van a seguir estando muy bajos. La curva de tipos implícita, determina que el Euribor no superará el 1,50% de aquí a cinco años.

En realidad es una huida hacia delante de la banca. Se juegan perder margen a futuro si suben los tipos de interés, a costa de ganarlo hoy captando a un cliente de calidad, que se vincula y que deja beneficio vía comisiones de seguros, posiciones de inversión, nóminas etc. 

Luego si mirases a corto plazo como ellos, entre hipoteca fija o variable, elegiría variable. Pues durante unos cuantos años, no podemos saber cuánto, puedes estar pagando menos tipo de interés que el tipo fijo.

Realmente la hipoteca variable te hace pagar menos intereses a largo plazo, al adaptarse a cada revisión a la situación del mercado. A cuenta eso sí, de poner en riesgo el pagar cuotas mayores ante una hipotética subida fuerte de los tipos de interés. 

También por el sistema de amortización francés de cuota constante, ocurre que se pagan más intereses al principio. Por lo que con el tipo variable podemos rebajar la factura si la revisión de tipos es a la baja. Un Euribor+1%, que ya lo hay en el mercado, supondría un 1,20% de tipo de interés al año que viene. Un 0,80% menos que la mejor hipoteca a tipo fijo del mercado. 

La hipoteca a tipo fijo es una apuesta de lo que pasará a futuro. Piensa que de media las hipotecas en España tienen una duración media real entre 15-20 años. En ese tiempo pueden pasar muchas cosas. 

Firmar un 2% a 30 años es muy atractivo. A corto plazo para la banca es un subidón de margen y un muy buen gancho para anclar un cliente. La banca apuesta por la recuperación y crecimiento en el crédito de calidad. Y esa es su palanca de crecimiento para los próximos años. Según la estrategia de que plantee, su supervivencia estará mas o menos asegurada.

Pero en definitiva ¿qué elegir entre hipoteca fija o variable? Debería depender mucho de tu aversión al riesgo. Si te preocupa el futuro y quieres tener la certeza de lo que vas a pagar siempre, una hipoteca a tipo fijo a las condiciones actuales, es una opción altamente recomendable. 

Si no tienes incertidumbre en tu futuro laboral y vas bastante holgado en cuanto a capacidad de pago. Te recomendaría el tipo variable. 

Ahora te toca decidir a ti ¿tú qué harías? ¿Hipoteca a tipo fijo o variable?

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