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lunes, 15 de diciembre de 2014

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La letra pequeña de las hipotecas que ocultan los bancos




Años después del estallido de la crisis financiera y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en España y muy a pesar de las nuevas normas de transparencia, todavía sigue habiendo vicios ocultos en el proceso de contratación de las hipotecas. 

Justo cuando comienza a reactivarse el crédito que financia la compra de vivienda habitual y tras años de sentencias en contra de los bancos que anulaban clausulas consideradas abusivas, los consumidores siguen denunciando irregularidades. 

Atrás quedaron las clausulas suelo de las hipotecas, los swaps de tipos de interés encubiertos, por poner algunos ejemplos representativos. Pero hoy siguen existiendo motivos por los que temer ser víctima de engaño, cuando se contrata una hipoteca. 

Las entidades financieras han hecho un gran esfuerzo para adaptar sus procesos de contratación, a las exigencias de la normativa de trasparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Y sin embargo, han quedado un montón de lagunas por cubrir. 

¿Quieres saber la letra pequeña de las hipotecas que ocultan los bancos? A continuación puedes ver cuáles son algunas de las principales irregularidades, con las que puedes verte perjudicado cuando solicitas la contratación de una hipoteca con un banco.

Ahora cuando contratas una hipoteca en un banco, te entregan un montón de documentos a firmar y revisar, de forma previa a la elevación de la escritura pública. La ficha de información precontractual, la ficha de la oferta personalizada, la oferta vinculante y la minuta. Que viene a recoger más o menos la misma información. 

Mucha documentación a firmar y mucha letra pequeña a revisar. Que aunque está diseñada para protegerte como cliente bancario, genera más desconfianza de la tranquilidad que proporciona. 

Se ha mejorado mucho en cuanto al conocimiento de las condiciones contractuales de la hipoteca previo a su firma. Se acabaron las sorpresas de última hora en la firma en el notario. 

Pero al supervisor bancario, se le ha olvidado regular el resto de cosas que rodean a la hipoteca, que representan el gran coladero por donde puedes llegar a sentirte estafado por tu banco. 

Más que en la letra pequeña de las hipotecas, el problema radica en lo que el banco no dice de las hipotecas que vende. 

Digamos que el engaño en las hipotecas hoy, se produce en lo que en la teoría de agencia se denomina selección adversa. Es decir, toda esa asimetría informativa que se produce entre las partes, cuando se disponen a firmar un contrato o cerrar un acuerdo. 

Y el coste de ese riesgo implícito en la negociación de las hipotecas, es por donde hoy te puede engañar el banco. 

Si vas a un banco a pedir condiciones de financiación para comprarte una casa, es casi seguro, que como mucho sólo te preocuparás del tipo de interés a pagar, el diferencial, la comisión de apertura y las vinculaciones a aplicar. Cosas en las que hoy los bancos suelen ser muy claros. Y con esas variables a examen decides que oferta te interesa más. Pero te olvidas de un montón de cosas importantes. 

Para la mayoría de las personas, la gente que pueda permitirse comprar una casa como vivienda habitual, hará la que es la mayor inversión de su vida. Y en el mejor de los casos, por circunstancias personales, laborales o familiares, hará uno o dos cambios de vivienda, en la que necesitará la ayuda de un préstamo para financiar la operación. 

Por lo que digamos que lo de mirar hipoteca no es algo que vayamos a hacer muy a menudo y si lo hacemos será muy espaciado en el tiempo. 

Puede que no te hayas parado a pensarlo, pero en una compraventa con hipoteca, intervienen un montón de agentes. 

La inmobiliaria, el tasador, el notario, el Registro de la propiedad, la gestoría, las compañías aseguradoras, etc.  A veces los agentes son independientes, pero muchas veces están relacionados. Hoy la banca intenta ganar dinero en todos los procesos y por ha creado canales de distribución horizontales. Participando en todas las etapas del negocio. 

La mayoría de bancos tienen sus propias inmobiliarias, sus propias sociedades de tasación, sus gestorías y sus compañías de seguros. O tienen una participación significativa o les comisionan. Al haber interdependencia, hay riesgo para ti.

Si ordenas las mejores ofertas de hipoteca atendiendo a los criterios que hemos comentado anteriormente, te puedes encontrar que el banco de la hipoteca más barata, te cobra la comisión emisión del cheque bancario o de la OMF más alta de todas. O que quien tiene comisión de apertura cero, resulta que el coste de la tasación es tanto más caro, como lo que cobraban de comisión de apertura otras entidades. 

Es decir, que la letra pequeña de las hipotecas, está más en lo accesorio a las hipotecas que en la propia hipoteca. 

Por ejemplo, los tramites de gestionar las escrituras de la compraventa y la hipoteca, según gestorías van desde los 180€ a los 500€ por escritura. Algunas entidades entregan previamente provisiones de fondos estimadas, otras no o lo hacen de forma muy holgada o imprecisa. 

Por otro lado, ya te pueden prometer comisiones gratis de por vida en la cuenta, tarjetas y operaciones básicas, que eso ningún banco tiene por qué cumplirlo. Pues en la mayoría de contrataros de cuentas se avisa de que podrán modificar dichas tarifas, en cualquier momento con la única obligación de preavisar al cliente al menos dos meses antes. 

Por tanto, para no ser víctima de la letra pequeña de las hipotecas accesoria a la operación, pide siempre presupuestos de los seguros de hogar, provisión de fondos, honorarios exactos de la gestoría, notario, etc., coste de la tasación y servicios bancarios básicos. Porque donde puedes creer que estas contratando la mejor hipoteca, puede resultar ser al final la más cara. ¿Te has sentido alguna vez engañado por la letra pequeña de las hipotecas de los bancos? ¿Firmaste una hipoteca y descubriste que te habían ocultado información? ¿Cuéntame tu caso?

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4 comentarios :

  1. Hola me llamo Hector, me gustaría comentarte unas pequeñas dudas que tengo por privado , si pudieses dejarme algún correo para contactar contigo estaría agradecido. Un saludo

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    1. Hola Hector. Puedes escribirme un correo a ahorrocapital@gmail.com

      Un saludo.

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  2. Hoy día, hay que tener cuidado con los seguros de vida de prima única, que te obligan contratar para otorgarte la hipoteca.

    De acuerdo a resoluciones de la Dirección General del Seguro, en caso de una amortización anticipada o de subrogación de la hipoteca con otra entidad, deberán extornar la prima no consumida. En este punto, las entidades tratarán de ser reacias o, como el Popular, decirte que en los primeros 5 años no te lo devuelven...además de devolverte cantidades sin sentido...En este asunto, si se insiste y se recurre a la Dirección General del Seguro, lo ganas.

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    1. Hola Alejandro. Pues es cierto. Y en este punto no sólo actúa mal Banco Popular, sino tambien otras entidades.

      Si se vende la vivienda o se subroga y se cancela la hipoteca, la prima única de los seguros pagadas por cinco años, tiende a quedarse en el bolsillo del banco. Algo ilógico, cuando ya ni siquiera se tiene la propiedad del riesgo asegurado, si hablamos de seguros de hogar o el préstamo hipotecario beneficiaciario de un seguro de vida de amortización se ha cancelado.

      Deberían devolver la prima no consumida. Pero eso supone detraer de la cuenta de resultados del banco ingresos muy jugosos con los que engordan sus márgenes. Si eso ocurre, reclamar, reclamar y reclamar. No hay otro modo de acabar con las malas prácticas y la letra pequeña que rodea todavía a las hipotecas.

      Gracias por tu aportación, un saludo.

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