Por primera vez en muchos meses, el número de compraventas y
formalizaciones de hipotecas, se incrementa. Poco a poco las condiciones de financiación para compra de
vivienda van mejorando. Los diferenciales de las hipotecas caen y las entidades
parecen haber entrado en una nueva guerra hipotecaria. ¿Merece la pena cambiar la hipoteca de banco? ¿Es buen momento para
subrogar la hipoteca?
En los momentos más crudos de la crisis financiara y bancaria
en España, allá en 2012 y 2013, muy pocas entidades estaban dispuestas a
prestar dinero. Y las que lo hacían, aplicaban diferenciales que iban desde el
2,50% al 4% más Euribor. Una auténtica locura, pero aun así se firmaban
hipotecas.
Lejos quedaban aquellos diferenciales por debajo del 1% de
años anteriores. En el año 2008 Banco Gallego (ahora Banco Sabadell) llegó a
tener en el mercado una hipoteca bonificada con un diferencial del 0,18% y
Bankinter del 0,25%. Era otra época y otro momento del mercado.
Evidentemente si firmaste tu hipoteca antes del estallido de
la crisis, dudo que te interese cambiar
la hipoteca de banco. Ahora bien. Todos aquellos que escrituraron entre
finales de 2011 y comienzos de 2014, puede que lo vean diferente. El mercado
está llegando a diferenciales del 1,25%-1,50%. Y eso ya supone un ahorro de
intereses considerable. ¿Conoces los
pasos que hay que seguir para cambiar la hipoteca de banco?
Para empezar, se prevé que en 2015 continúe la guerra de precios de las hipotecas. Seguramente se mantendrán los tipos de interés
en niveles muy bajos todavía durante dos o tres años. Y es posible, que dado
que el negocio bancario está en márgenes muy reducidos y en niveles de
actividad todavía bajos, se vuelvan a lanzar ofertas de subrogación para cambio de hipoteca. El tiempo lo dirá.
Sea como fuere, hoy es posible cambiar la hipoteca de cambio,
gracias a que en su día se firmó la Ley 2/1994 de 30 de marzo, actualizada
posteriormente por la Ley de reforma del mercado hipotecario del 10 de diciembre de 2007. Donde se redujeron las
comisiones de subrogación de acreedor al 0,50% sobre el saldo deudor pendiente
los cinco primeros años y 0,25% en los siguientes. A fin de flexibilizar el
mercado y facilitar el cambio de
hipoteca de un banco a otro.
Pero evidentemente si quieres subrogar tu hipoteca, tienes
que tener claro que va haber unos gastos. Para empezar esa comisión de
subrogación antes mencionada. Pero teniendo en cuenta que los diferenciales han
bajado mucho, si la diferencia es considerable puede merecer la pena. Para que
te hagas una idea. Pasar de un diferencial del 3% a otro del 1,50%, sobre
100.000€ a 30 años, suponen 80€ al mes de ahorro de intereses. 960€ al año.
Luego en dos o tres años puedes ver compensados los gastos.
Vayamos por orden. Si quieres hacer un cambio de hipoteca, lo primero que tienes que saber es que, en la
subrogación sólo puedes cambiar de tipo de interés (se supone que a mejor) y el
plazo, o una combinación de ambas. Si se cambian más cosas ya no estaríamos
hablando de subrogación, sino de novación o de cancelación y nueva formalización
algo considerablemente más caro). Así que olvídate de ampliar capital.
¿Qué hay que hacer para cambiar
la hipoteca de banco? Vete con las escrituras de tu préstamo a otros bancos y busca una oferta
que las mejore.
Para que haya algún banco interesado presentar una oferta de
subrogación, la deuda pendiente, no debe rebasar el 80% del valor actualizado
de la garantía (si es menos mejor). Que necesariamente debe ser la misma o mismas
que tenías originariamente.
Si llegáis a un acuerdo, en el sentido de que se propone unas
condiciones que mejoran sustancialmente la hipoteca preexistente y al nuevo banco
le cuadra por política de riesgos, a través de un notario habrá que remitir
copia de la oferta vinculante de subrogación de acreedor del nuevo banco. Para
que el que es todavía tu banco, sepa que te quieres ir y las condiciones y
plazo que te han ofrecido. No hay otro modo.
Este trámite, que no implica necesariamente el cambio de hipoteca de banco, tiene un
coste que ronda los 150€. Antes era gratuito, pero ya no.
El banco titular actual del crédito, es decir tu banco
inicial, tiene una serie de plazos en los que debe dar una contestación. Primero
tiene que remitir al banco al que te quieres ir, un certificado de deuda en los
7 días naturales siguientes a recibir la oferta vinculante acreedora del nuevo
banco. Si no lo hace, hay vía libre para formalizar la operación de cambio
de hipoteca.
Pero si contesta, tiene otros 15 días naturales para
ejercer su derecho a enervar la subrogación a través del notario. Igualando
o mejorando la oferta que comunicó el banco al que te quieres marchar.
Luego a malas por lo que cuesta presentar la oferta vinculante de subrogación, a lo
mejor consigues una mejoría de las condiciones en el banco en el que estaban,
mediante una novación para frenar tu marcha. Eso sí, entiende que por mucha pataleta y ganas que tengas de
abandonar tu banco, si enervan te tienes que quedar donde estabas.
Si consigues cambiar
la hipoteca de banco, ten en cuenta que tendrás que volver a tasar y al
formalizar la subrogación en el notario, tendrás que pagar los correspondientes
honorarios de Notario, Registro de la Propiedad y gestoría entre otras cosas.
Si te planteas un cambio
de hipoteca ten en cuenta también a la hora de hacer tus cálculos, que si
pagaste los seguros de cinco años con prima financiada, tu banco no te va a
devolver la prima no consumida de lo que reste de vida de los seguros.
A priori con las condiciones actuales de mercado, ya hay
muchos préstamos a los que se les puede conseguir una mejora de condiciones
hipotecarias. ¿Tú crees que te interesa cambiar
la hipoteca de banco?
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