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Extinción de condominio con hipoteca. Problemas y consecuencias.



extincion-de-condominioChico conoce a chica, empiezan a salir y deciden irse a vivir juntos. En lugar de optar por el alquiler para convivir y conocerse un poco más, como se quieren mucho, deciden comprarse su nido de amor juntos. Por la gracia del banco que les concede el préstamo hipotecario, quedan unidos en contrato, por una buena suma de años. 

Pasa el tiempo, las cosas entre ellos no son lo que esperaban y se va el amor, pero se queda la hipoteca. Alguno de los dos decide que quiere quedarse con el 100% de la propiedad de la casa, pero las cosas no son tan sencillas. Y es entonces cuando se topan con la extinción de condominio con hipoteca y los problemas y consecuencias que acarrean. 

Esta historia que está a la orden del día, es el tropiezo constante de muchas parejas, que tras la ruptura sentimental se encuentran con el problema de la casa y el préstamo hipotecario. A veces son parejas que llevan años de relación, pero que se conocen de una vida de hoteles y escapadas de fin de semana. Otras veces es un flechazo, la edad o las prisas. Una mala decisión financiera, que luego se puede arrastrar durante años. 

Y es que los bancos no entienden de sueños rotos ni de corazones partidos. Y eso que actualmente, saben que una de cada tres parejas de menos de 35 años que compran vivienda y piden hipoteca, terminará en extinción de condominio

¿Quieres saber cuáles son los posibles finales a historias como esta? ¿Sabes lo que es una disolución de condominio? ¿Conoces las repercusiones fiscales de la liquidación de la copropiedad? ¿Qué pinta el banco en todo esto?

Muchas veces los comerciales de los bancos lo ven venir cuando algunas parejas les piden información sobre una hipoteca. Pero tragan, porque es una operación más para cumplir con los objetivos. Más adelante ya se verá. Otras ni se lo imaginan. Pero en general y por lo que saben que luego puede pasar, es como se explica algunas cláusulas y condiciones que pedirá el banco, que en ese momento los interesados no llegan a comprender del todo. 

Es esta vida moderna, en la que todos quieren tenerlo todo, rápido y mejor. Aguantamos poco y queremos vivir vidas de ensueño. Y entre eso y que a veces los trabajos llevan a las parejas a cientos de kilómetros el uno del otro, todo se acaba. Pero no hay nada que una más que una escritura hipotecaria. Es fidelidad contractual ante notario. ¿Qué hacer con la casa cuando el amor se esfuma?

Si te ves en una situación como esta, a priori solo tienes dos opciones. O vendes, si llegas a un acuerdo en el precio con tu ex o uno de los dos opta por quedarse con la casa. 

En el caso primero, en los últimos años muchas parejas no consiguen vender si no es a un precio inferior al de la deuda. Que en muchos casos es inviable y se desiste. 

En la segunda opción, dejando de lado el drama familiar que puede presentarse cuando hay hijos de por medio y centrándonos propiamente en la extinción de condóminio, mucha gente lo último que se pregunta es ¿Puede impedir el banco que me quede con la casa tras una ruptura sentimental? 

disolucion-de-condominoQuien quiere la casa o quien se quiere separar empieza los trámites. Si la cosa común no es divisible físicamente, se hará una división económica. Esto se hace mediante la extinción de condominio. Que puede llegar a plantearse por tres vías. De mutuo acuerdo, a través de mediadores o si no hay entendimiento, llevándolo a los juzgados.

Cuando no hay deudas que gravan la vivienda común, todo es más sencillo y barato en términos de impuestos. Se va al notario y mediante la disolución de condominio y la correspondiente contraprestación por la adquisición del otro porcentaje de propiedad, una de las partes de que queda con el 100% de la casa pagando únicamente el impuesto de Actos Jurídicos Documentados en lugar del Impuesto de Transmisión de Patrimonio. Te ahorras más o menos un 7% sobre el precio pactado. Depende de comunidades autónomas. 

Eso sí, quien trasmite su porcentaje de propiedad tendrá que declarar en el IRPF la ganancia o pérdida patrimonial generada e incluso la plusvalía municipal si corresponde. 

Ahora bien, hacer una extinción de condominio con hipoteca, es una estupidez para la parte que sale de la propiedad si el banco no traga. Ya puedes tener una sentencia judicial que estipula que uno de los dos se queda con la casa y con la hipoteca, que eso no vinculará al banco. 

Si el banco no ve suficiente capacidad de pago en el titular que adquiere el 100% de propiedad, no se reduce la deuda o se aportan garantías adicionales para aceptarlo por política de riesgos, se negará. 

Eso supone que, darse a la fuga y desentenderse de la casa, no arregla nada si el banco no te saca de la hipoteca. Si quien se quedó con la propiedad deja un día de pagar, el banco irá también a por ti, para reclamar el pago o embargarte tus bienes. Aparte de que manteniendo ese riesgo vivo a tu nombre, te impedirá que te concedan un nuevo préstamo en tu nuevo camino. 

En el hipotético caso de que el banco acepte liberar de responsabilidad a uno de los titulares, podría salirte caro si eres tú quién se queda con la casa. Para empezar seguramente te novarán las condiciones de la hipoteca y a buen seguro no serán mejores que las que tenías. Y si quieres ampliar plazo, necesitas pedir más dinero para pagar su parte a tu ex o meter a otra persona de titular o avalista, puede que tengas que cancelar y formalizar de nuevo. Y eso sale caro. 

Muchas parejas se ven obligadas a convivir bajo el mismo techo ante la imposibilidad de vender o de que uno de los dos se quede con la casa. A consecuencia de la crisis algunos exnovios tienen que soportar la incómoda situación de convivir, cuando ya no queda nada más entre ellos, que la relación que les une con el banco y su compromiso de pago de la hipoteca. 

Pero si no quieres vivir escenas desagradables de este tipo, no se puede vender a un precio razonable y nadie quiere la casa, siempre se puede alquilar a un tercero y quedar como socios inmobiliarios. Ahora que ya sabes los problemas que puede acarrear una disolución de condominio ¿qué prefieres? ¿Comprar piso o vivir de alquiler con tu pareja?

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