Cosas a tener en cuenta al redactar un contrato de alquiler de vivienda



contrato-de-alquiler-de-viviendaEs frecuente que a la hora de firmar un contrato de alquiler de vivienda, haya discrepancias entre las partes. Normalmente quien redacta el contrato, intenta proteger sus intereses. 

Junio y septiembre serán seguramente dos de los meses del año con mayor movimiento de contratos de alquiler. Desde los contratos de arrendamiento de verano, pasando por los de pisos de estudiantes, traslados y cambios de residencia por trabajo, etc. Distintas situaciones y por tanto distintas necesidades, que hacen difícil establecer un modelo de contrato de alquiler de vivienda único para todos los casos. 

Sin embargo hay algunos aspectos importantes que conviene tener claros antes de firmar y a la hora de redactar correctamente un contrato de alquiler de vivienda, para así evitar conflictos o errores. 

Empezaré por la parte del inquilino, haciendo referencia a una consulta que me hacía llegar un lector hace unas semanas sobre la imposibilidad de aplicarse la deducción de alquiler en su comunidad autónoma. 

Si tú vives de alquiler, en la declaración de la renta te puedes aplicar una deducción estatal y según comunidades, también puedes aplicarte una deducción autonómica. Lo que pasa, en el caso de la parte autonómica, cada comunidad establece sus normas. Y algunas de ellas, además de informar el NIF del arrendatario, se pide que la fianza del alquiler, esté depositada en los organismos autonómicos correspondientes. De otro modo, no podrías deducirte la parte autonómica.

En la consulta me decía que por cuestión de confianza y cercanía con el arrendatario, esa fianza no se había entregado y por tanto no se había hecho el depósito. Y claro, ante esta situación, se arriesgaba a que Hacienda cruzase datos y practicase una liquidación paralela, pidiendo la devolución de las deducción autonómica, mas sanción e intereses.

Si quieres evitar este problema, lo mejor que puedes hacer es solicitar junto con el contrato de alquiler de vivienda, una copia del documento que acredita que se ha depositado la fianza.

Pero si te pasa como el caso del ejemplo, que no se entrega realmente, puedes resolverlo yendo tú mismo al organismo a realizar el ingreso en nombre del arrendador. Y justificándolo por motivos de que te quieres aplicar a la deducción. Eso sí, comunícaselo a tu arrendador y en su caso compénsalo con un menor ingreso en las mensualidades pactadas. 

Este requisito del depósito de la fianza, sólo tendrás que tenerlo en cuenta para el caso de alquileres en Andalucía, Madrid, Galicia, baleares y Comunidad Valenciana. 

Como inquilino te recomiendo leer muy bien el contrato de alquiler de vivienda antes de firmar. Y aunque parezca una obviedad, nunca antes de visitar la vivienda y cerciorarte del estado del inmueble. Así evitarás que el arrendador te reclame desperfectos que tú no habías ocasionado.

Del mismo modo que el arrendador puede incorporar un inventario del mobiliario que te deja en el piso, tú puedes solicitar que se recoja una lista de desperfectos que has detectado tras hacer la revisión de la vivienda. Por eso suele venir bien firmar en el propio inmueble. Así te evitas los sustos. Sir firmas mediante inmobiliaria, te puedes llegar a encontrar que los muebles que tenía la vivienda cuando la visitaste, no están en el piso o los han cambiado por otros cuando entras en la casa. Se ve de todo por ahí.

Asimismo, te recomiendo que evites medidas de presión por la fuerza contra el casero. Nada de dejar de pagar porque no te arregla la nevera, demorarte en el pago para que te baje el precio del alquiler, marcharte la casa antes de lo pactado, negarte a devolver las llaves si no te devuelven la fianza etc. Hablando se entiende la gente. 

Date cuenta que has firmado un contrato de alquiler de vivienda y aunque se trate de un contrato privado, tiene sus consecuencias legales. A no ser que se trate de un contrato de alquiler con cláusulas abusivas, hay que cumplir con ello. Pero esto es como todo, yendo de buenas se puede llegar a un acuerdo.
Como arrendatario, antes de firmar un contrato de alquiler de vivienda, asegúrate muy bien de verificar y acreditar la solvencia del inquilino. Puedes solicitar un aval bancario o puedes optar por un trámite menos formal como presentar una nómina o un contrato de trabajo. 

No seas ingenuo y declara el alquiler. Tu inquilino puede que si que lo haga porque le interesa por motivos fiscales. Tampoco te fíes de lo que hayas apalabrado. Es tan sencillo como que crucen los datos de referencia catastral y DNI. Aunque no hayas facilitado la referencia catastral en el contrato de alquiler de vivienda, tu arrendatario puede hacerse con ella en el buscador del catastro.

A la hora de redactar el contrato de arrendamiento de vivienda, no descuides temas tan sensibles como la duración del contrato y su prórroga, así como el procedimiento y los plazos para extinguir el mismo. 

Indica de forma clara cual son los gastos de los que tiene que hacerse cargo el inquilino. Que está incluido en la renta y que gastos van aparte. Cuál es la cuantía de la renta y su actualización. No te líes con los IPC, si hay discrepancias puedes consultar en el INE

Puedes solicitar al inquilino que contrate un seguro de hogar para que queden cubiertos los daños al contenido de la vivienda. O puedes contratar tu uno como tomador y poner de beneficiario al inquilino. Y así te evitas los problemas que puedan surgir por los desperfectos. Por cierto, antes de dar por finalizado el contrato de alquiler y recoger las llaves del piso, revisa muy bien en qué estado se deja la vivienda. Independientemente de lo que tengas firmado en el contrato de alquiler de vivienda, una vez te entregan las llaves, puedes estar obligado judicialmente a devolver la fianza.

Como ya te comentaba antes, cada caso puede requerir adaptar el contrato a las circunstancias. Si no se tiene claro, lo mejor es acudir a un abogado, para resolver todas las dudas previamente. A continuación te dejo un modelo de contrato de arrendamiento de vivienda que puede servirte como base para redactar o cotejar el tuyo.


También te puede interesar:

8 comentarios:

  1. Ahora se han inventado no sé que historia de un cerificado energético.
    Te soplan doscientos euros por que venga arquitecto a decirte el numero de enchufes que tienes en tu casa y si la lavadora o la nevera gastan más o menos consumo.
    ¿Pero para eso no se concedio en su día la celula de habitabilidad?.
    Bueno el caso que desde primeros de este mes si quieres sacar tu vivienda al mercado de alquiler tienes que pasar por taquilla para sacarte el dichoso certificado energético.
    Es subrealista, la verdad ya no sé hasta donde llega el limite de la voracidad de la administración.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola Mingote.

      Pues es verdad, algun iluminado se le ha ocurrido implantar una especie de ITV de las viviendas para recaudar un poco más y ya de paso que algún amiguete monte una empresa de certificación energética para que gane bastante pasta. Es tremendo.

      Llega a un punto que es que no merece tener viviendas en alquiler ni propiedades desocupadas. Todo son gastos.

      Un saludo.

      Eliminar
  2. la certificacion energetica no tiene en cuenta ni el numero de enchufes ni si la lavadora consume o no. a ver si antes de hablar nos documentamos un poco. la certificacion energetica de edificios debe realizarla un ingeniero industrial o arquitecto. Se trata de determinar mediante simulacion informatica con un programa autorizado por el MINISTERIO DE ENERGIA, de como se comporta la ENVOLVENTE del edificio frente a perdidas termicas, es decir se trata de determinar si tu vivienda pierde mucho o poco calor en invierno y si absorbe mucho o poco calor en verano, esto determinará que consumo de calefaccion y climatizacion tiene. si tiene una envolvente mala consumira mucho, por tanto tendra una calificacion MALA, y esto debe saberlo el futuro inquilino o comprador de la vivienda. ¿como podria saber si no si en esa casa va a gastar mucha o poca calefaccion? ¿por lo que tu le digas? jajajaja, eso se lo tiene que certificar un ingeniero o arquitecto COMPETENTE EN MATERIA DE EDIFICACION, es decir ingeniero industrial o arquitecto.

    y antes de habar bobadas informaos.

    por cierto, para poder hacer la simulacion en el programa, lo primero hay que sacar plano de la vivienda mediante medicion REAL, no de proyecto, eso lleva su tiempo, despues hay que informarse de que tipo de tabiqueria, aislamiento, estructura, sistemas de calefaccion y clima tiene la vivienda, eso lleva su tiempo,, despues hay que pasar todos esos datos, planos y caracteristicas constructivas al programa, despues simular las perdidas, despues el programa EXIGE plantear una serie de MEJORAS, sin las cuales no da la calificacion, eso suppone que el tecnico debe pensar que mejoras son las mas idoneas para mejorar la calificacion obtenida, y despues de eso el tecnico tiene que firmar el informe (para firmar tiene que estar colegiado y pagar su colegio, y su seguro de responsabilidad civil), asi que despues de todo esto si alguien piensa que 200 es caro es que es un absoluto ignorante.

    un saludo

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Personalmente veo la exigencia del certificado de eficiencia energética como un negocio, mas que como una necesidad.

      Por una tasación de vivienda para una hipoteca, se cobran de media 300€. Si hablas con los técnicos que relizan los trabajos pro cuenta ajena, te cuentan que por hacer la visita, las mediciones, tomar las fotografías, el informe, etc y todo en tiempo record, cobran entre 75-65€.

      Que antes se hinchaban con la fiebre por el ladrillo, pero que ahora les salen telarañas del poco trabajo que tienen.

      Con los certificados de eficiencia, ya vuelven a pensar en el dinero que hacían antes de la crisis.

      Luego después de oir esto de boca de profesionales que se dedican a tasaciones y peritajes, sin menospreciar el trabajo de ningún profesional, tengo mis reservas al respecto del arduo trabajo que supone y de la utilidad que tienen dichos certificados.

      Pero evidentemente cada cual tiene que vender su producto.

      Un saludo.

      Eliminar
  3. Sr Anónimo. Puede llevar usted razón, en parte, de la exposición en defensa del "Certificado Energético de la Vivienda", el enfoque que usted le da a su argumente es única y simplemente técnico, pero no el significado real de esta medida.
    Todo aquel que se preste a conocer un poco en mundo inmobiliario conoce el Código Técnico del Edificio, el cual de publica en el BOE en Marzo del 2006, no obstante se empieza a aplicar en obra por fases empezando por los elementos estructurales; casos como mejoras en los hormigones, hierros, ladrillos etc, luego se empezó a implantar mejoras eléctricas, aportes energéticos, agua sanitaria, por medios de placas solares etc, mas tarde se empezaron a exigir las mejoras en insonorizares, humedades, "calificaciones energéticas" etc. El CTE como es de suponer se tarda en aplicar al 100% en el curso de los dos años siguientes, quedando completo haya por octubre del 2008 que se empieza a exigir el pleno cumplimiento del CTE.
    Con esta breve resumen de CTE observara usted, que se recoge "La Calificación Energética", es por lo que veo exigible el Certificado a las viviendas construidas a partir del octubre del 2008, o podríamos discutir si debe ser a partir del 28 de marzo del 2006 año y día de publicación en el BOE nº74. No obstante pienso que no debe ser exigible a vivienda construidas con antelación a estas fechas, porque si es que sí, entonces... este decreto solo tendría una explicación; primero. Paliar el hambre de los técnicos implicados en el curso del Certificado.
    segundo. Un mero negocio recaudador de las administraciones.
    tercero. Una mínima creación de empleo en los casos que se necesite oficios para adecuar esas viviendas a cumplir el CTE, en materia energética, porque claro esta el Código Técnico del Edificio jamás lo cumpliría.
    Resumiendo SR Anónimo, creo yo que el que tiene que documentarse antes de opinar es usted, y el ignorante también lo es usted, que como viene siendo habitual en este país los ignorantes y creídos os tomáis muy a la ligera el insulto a los demás.
    Y firma un defensor anónimo en defensa de los ofendido Mingote, que lo único que pretendía el hombre era informarse y exponer libremente su opinión.

    ResponderEliminar
  4. Buenos días,

    Resido en el País Vasco. Una amiga que va a mudarse a otra casa porque necesita más espacio, me propone alquilarme su actual vivienda habitual de la que aún está pagando hipoteca (450 euros/mes) y por la que se está deduciendo en el IRPF. Para el alquiler de su nueva casa va a hacer contrato de alquiler, pero no pretende empadronarse en esta vivienda, sino mantenerse empadronada en la que me va a alquilar a mi para poder desgravarse la hipoteca. En este caso, ¿podría yo empadronarme también en esta vivienda y deducirme el alquiler en el IRPF? ¿podría esto afectarle negativamente a ella?

    Por otro lado, no sé si para ella es conveniente o no a nivel fiscal hacer un contrato conmigo por el alquiler de su actual casa. Entiendo que para mi sí porque supondría una deducción fiscal, aunque mi base imponible en el IRPF es de 24.467 euros.

    Muchas gracias por su ayuda, un saludo,
    María

    ResponderEliminar
  5. Hola,
    Gracias por vuestras aportaciones, estupendas.
    Os planteo una duda, si podéis ayudarme: como inquilino, alquilando un piso, y buscando en la web del catastro, por no sé qué razón, a la misma finca (portal, planta, puerta) le asignan 2 ref. catastrales, con diferentes m2: uno, el 'realmente alquilado', mucho mayor que el otro, que es 2/3 de tamaño del 'real'. En el contrato han anotado como ref. la del 'menor', puede tener esto alguna consecuencia para el inquilino?.
    Un saludo.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola José.

      Hacienda lo que te pide es que identifiques la finca en la que tienes tu domicilio habitual, con objeto de cruzar datos, especialmente en el caso de viviendas en alquiler.

      Esta es una información que te tiene que facilitar el arrendador. Si en el contrato te indican una, informa esa referencia. De cara a Hacienda no estu problema si está mal identificada la vivienda. Aportando el contrato puedes justificar por qué has indicado esa referencia.

      Si hay un error intencionado por parte del arrendador, es su responsabilidad si falsea la informaación a fin de eludir declarar las rentas del alquiler.

      Por tanto a mi modo de interpretar, por la parte del inquilino ningún problema.

      Un saludo.

      Eliminar

Participa en la conversación y déjame un comentario.

Con la tecnología de Blogger.