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miércoles, 5 de julio de 2017

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¿Cuáles son todos los gastos de la compra de un piso?


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Cando te pones a pensar cuánto dinero hay que ahorrar para comprar una casa, puede que no tengas en mente todos los gastos de compra de piso que hay que pagar, a la hora de hacer la que seguramente será la mayor inversión de tu vida. 

Más o menos te habrán dicho por ahí que tienes que calcular de gastos de compra de vivienda alrededor de un 10% del precio de adquisición. Pero luego a la hora de la verdad, te sorprendes con gastos de la copra del piso y resultan ser muchos más que no entraban en tus cálculos. 

Por eso, si estas para comprar piso y tienes dudas de si te llegará el presupuesto para cubrir todos los gastos de la compra de vivienda, a continuación te voy hacer un resumen detallado, para que no se te escape ninguno. Así cómo que cosas no tienes por qué pagar cuando te compras casa. 

Lo primero que deberías hacer una vez te has decidido a comprar un piso, es pedir la nota simple registral de tu futura vivienda. De ese modo podrás ver si tiene cargas, a nombre de quien está realmente, si pesan embargos sobre el inmueble o tiene otras afecciones y lo más importante, si está registrado con los metros y características que consideras que se corresponden con lo que compras. 

Si es segunda mano, no tendrás ningún problema. Si es obra nueva, igual tienes que esperar a que hagan la inscripción y la división horizontal, asignando a cada vivienda un número de finca. 

Si lo pides tú en el Registro de la propiedad, no te costará más de 4€. Si dejas que te lo pida la inmobiliaria, el banco o la gestoría, te pueden llegar a cobrar entre 15-30€. Si compras con financiación, esa nota simple, le hará falta al tasador para incluirlo en su informe de valoración. 

Luego suponiendo que compres casa con hipoteca, el siguiente gasto de compra de vivienda una vez hayas elegido banco, será la tasación. Que dependiendo del valor del inmueble y los metros, la tasación con IVA puede andar normalmente en 300-350€ y llegar hasta los 600€, para casas grandes y de valor elevado. 

Si todo va bien, toca repasar condiciones y preparar las dos escrituras públicas que firmarás el día de la firma. Por un lado la compraventa y por otro, el préstamo hipotecario con el banco. Una cosa que te puede pillar de sorpresa y que varía mucho de un banco a otro, es el coste de la forma de pago. Como norma general el medio de pago aceptado es el cheque bancario y la OMF o transferencia en el día a través del banco de España. Por el medio de pago puedes llegar a pagar entre 6€ y 200€. Conviene que lo negocies antes con tu banco, para que luego no haya sorpresas. 

Vamos con los gastos de compraventa de la vivienda. Dependiendo si compras segunda mano u obra nueva, pagarás ITP (Impuestos de transmisiones patrimoniales) o IVA. Este es uno de los gastos de la compraventa que más engorda el coste final de la operación. En función de si en tu Comunidad Autónoma te puedes aplicar alguna reducción, la tasa del ITP estará entre el 5-8% sobre el precio de compra. En el caso de obra nueva, hablamos de un 10% de IVA

Otro de los gastos de compra de piso que encarecen la operación, es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la compra, que asciende al 1,5% sobre el valor escriturado. A lo que luego habrá que sumar los honorarios de Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría

Si para colmo, has comprado a través de un intermediario, ya sea agencia inmobiliaria o promotora, puede que fuera del precio de compraventa haya que pagar una comisión u honorarios por sus labores de intermediación. Lo cual evidentemente incrementa el coste de adquisición de vivienda en otro tanto más. 

Hay algo que sin embargo ha cambiado últimamente en relación con los gastos relacionados con la hipoteca. No sé si lo sabes, pero desde comienzos de año, ha habido una avalancha de reclamaciones que solicitan la devolución de los gastos de hipoteca, que en base a una sentencia de finales de 2015, considera abusivos e inadecuados, repercutirlos al hipotecado. 

Aun no se han resuelto las dudas de forma definitiva sobre este tema, pero la buena noticia, es que los bancos han tomado cartas en el asunto asumiendo parte de los gastos de formalización de hipoteca. Con los cual los gastos de compraventa, se verán minorados en lo que se refiere a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la propiedad, en algunos casos de entidades también sobre los aranceles notariales de la hipoteca  y parte de los gastos de gestoría. 

Pero en ningún caso, ningún banco asumirá todo o parte de los gastos de AJD sobre la responsabilidad hipotecaria. Que es otro de los gastos de compra de piso importantes y que suponen aproximadamente el 2,5% del precio de compraventa. Depende del porcentaje de responsabilidad hipotecaria que aplique cada banco. 

La mala noticia, es que puedes ver incrementados los gastos de compra de vivienda, en algo que hacía tiempo que no se veía, la comisión de apertura de la hipoteca. Así como la aplicación de otras comisiones bancarias nuevas, como la de riesgo de tipo de interés o amortización parcial anticipada. Se cumple el dicho de que la banca siempre gana.

Por último, ojo también con la imposición de la contratación y pago por anticipado de primas de seguros financiados. Ya que es algo que puede elevar los gastos de compra de vivienda, al soportar primas de seguro más caras, sobre las que además pagas más intereses. 

Eso sí, los gastos de compra de vivienda que nunca debes pagar, son atrasos en los pagos de impuestos locales (basuras, IBI, etc.), comunidad y ni mucho menos te corresponde pagar la plusvalía municipal. Esas son cuestiones que el vendedor debe asumir, así como acreditar estar al corriente pago de sus obligaciones de pago hasta el momento de la venta. 

Como ves, a la hora de calcular cuánto dinero necesitas para comprar casa, necesitas tener en cuenta muchas cosas más que engrosan los gastos de compra de un piso. Recuerda que la adquisición de un inmueble, implica posteriormente asumir una sucesión de pagos futuros, como la el alta de boletines, consumo y mantenimiento de servicios en la vivienda, la comunidad, los impuestos y todos los gastos de mantenimiento, mejora y conservación, que tengas que hacer con el paso de los años. 

Ya sé que tener un techo para cobijarse no es un capricho, pero no tal vez no tienes la necesidad de meterte en inversiones en vivienda que te ponga la soga al cuello. Luego siendo como son las cosas, no es de extrañar que haya quien dice, que con lo que se paga, casi es mejor no tener nada o mejor aún, no tener nada a tu nombre pero poder disfrutarlo. 

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4 comentarios :

  1. Entonces una casa de 100000€ cuanto es a mayores.
    Saludos

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    1. Al final es bastante más de ese 10% que se suele decir. Yo diría que es mas bien un 12-13% y a eso sumale los gastos de mantenimiento de un inmueble (Basuras, IBI, comunidad, seguro de hogar, derramas...)

      Saludos.

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  2. Vamos, que cuando te compras un piso, te quedas con la boca pegada a la pared, porque se lleva lo previsto y lo no previsto y piensas, bueno, por un poco más... luego toca comer macarrones con tomate a diario.

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    Respuestas
    1. Bueno, hay que entender que no es tan barato comprar un inmueble y que los gastos de compra de piso, son realmente una carga que deberíamos valorar mas a la hora de lanzarnos a comrpar casa.

      Un saludo.

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