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jueves, 11 de agosto de 2016

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El alquiler turístico de apartamentos por días como idea de negocio


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De unos años atrás hasta ahora, cada vez es más frecuente optar por el alquiler turístico, como alternativa de alojamiento para las vacaciones. 

Yo mismo he estado unos días fuera recientemente y prácticamente todos los lugares en los que me he alojado, eran pisos vacacionales que alquilaban particulares. También me he decantado por esta opción a la hora de reservar un sitio para pasar unos días en la mayoría de mis escapadas de este año.

Todas esas experiencias me ha permitido tener la oportunidad de estar en contacto con muchas personas que no sólo se sacan un sobresueldo con el alquiler de apartamentos por días, sino que prácticamente viven de ello y algunos han creado pequeños imperios vacacionales desde la nada en muy poco tiempo. 

Es verdad que este tipo de negocios de alquileres turísticos, son un foco de economía sumergida en España y muchos otros países. De hecho Hacienda está llevando a cabo una inspección intensiva para destapar muchos de estos apartamentos turísticos no regulados, que en algunas Comunidades Autónomas representan un fraude anual al fisco de más de 100 millones de euros. 

Aun así hay formas para plantear un alquiler vacacional como idea de negocio y poder generar no sólo unos ingresos extra, sino un negocio del que poder vivir. Te cuento algunas conclusiones que he sacado de mi propia experiencia y algunas valoraciones que he podido extraer de las conversaciones que he tenido con algunos propietarios que se dedican a este negocio. 

Si dispones de un piso o apartamento para alquilar, sobre el papel parece claro que va a ser mucho más lucrativo el alquiler por días, que el alquiler mensual con un inquilino permanente.

Si de un alquiler normal sacarías pongamos que 600€ al mes, con un alquiler turístico a 60€ día o 600€ la semana, podrías sacar entre tres y cuatro veces más. 

Con lo cual, incluso aunque sólo lo alquiles de forma estacional en el verano o en los periodos vacacionales, podrías sacar unos ingresos superiores a un alquiler fijo a lo largo de todo el año. 

De esa forma alguno de estos propietarios que vive de los alquileres de apartamentos por días, me contaba que empezó hipotecándose para comprar su primera propiedad y rápidamente crear una red de propiedades, apalancándose en su modelo de negocio.

Y es que ocurre que no resulta muy caro comprar un piso o un pequeño apartamento en las zonas costeras o de veraneo. Hay de todo por su puesto. Y también hay niveles de alquileres turísticos. No es lo mismo un chalet de lujo en Ibiza, que unos apartamentos turísticos en Caños de meca

Pero si quieres empezar desde abajo, como idea de negocio, puedes comprar fácilmente un apartamento en Torrevieja o en Benidorm por 75.000€. Y si compras pisos de bancos embargados, hasta te pueden financiar el cien por cien. 

Pero no necesariamente te tienes que ceñir al alquiler turístico de costa. Hay otras alternativas que funcionan bien para el turismo de interior, en grandes ciudades o capitales de provincia. Incluso puedes sacarle partido a esa casa de pueblo que casi no visitas a lo largo del año.

Hay quien hace el agosto literalmente gracias a los eventos que colapsan algunas localidades con motivos de fiestas patronales, eventos o el auge de los festivales de música, que por cierto se han convertido en una auténtica burbuja. Cualquier cosa alrededor de estos focos de sobre demanda puede ser susceptible de ser explotado como apartamento turístico.

Pero esta es la cara amable de la idea de negocio. La realidad que esconde este tipo de actividades es que si con un inquilino en un alquiler normal puedes tener problemas, con los alquileres por días ni te cuento. Porque puede pasar todo tipo de gente y dado que van de vacaciones o de fiesta, etc. Te puedes llevar sorpresas muy desagradables. 

Y es que aunque la mayoría de personas parece muy buena gente y muy formales, en la intimidad de los pisos de alquiler, algunos deben de sacar sus instintos más primitivos y se convierten en auténticos animales. 

De modo que además de amueblar el piso de vacaciones con muebles de Ikea y renovarlos de vez en cuando, tendrás que lidiar con las quejas de vecinos y posibles denuncias por ruidos y escándalos varios. 

Un solo piso no tiene por qué darte mucho trabajo, pero si ya tienes varios pisos de alquiler turístico, al final te va atar bastante. Estar pendiente de la hora de llegada de los inquilinos, que a veces te pueden tener todo el día a la espera. Limpia las habitaciones después de cada estancia. Por lo que me decía algún propietario, hay gente muy cochina. Por cierto, si usas los cubiertos y la vajilla que te encuentras en un apartamento vacacional, te recomiendo que le pegues como mínimo otro buen fregado. Ni te imaginas lo que pueden haber hecho con ello y como lo han fregado. 

Si lo compaginas con otro empleo, al final vas a tener que buscarte otra u otras personas que te ayuden. Y cuanta más gente haya a repartir, menos quedará en tu bolsillo. Aunque ya hay agencias de gente que por un módico precio recepciona a los huéspedes y hace los trámites de entrada y salida en el apartamento. También puedes subcontratar la limpieza. Y contratar algún seguro de daños por alquiler. 

Luego está el tema de internet. Mucha gente se anuncia en Airbnb, Wimdu o directamente en Booking. Lo que te puede facilitar mucho los trámites de las reservas, pero que también lleva su tiempo. Y es importante cultivar con cariño y buen servicio las opiniones y los comentarios de los huéspedes que vas alojando, que al final es lo que te traerá más clientes. 

Los auténticos profesionales del alquiler turístico, no suelen quedarse en el cobro del alquiler. Aprovechan cada visitante para ofertar cualquier servicio cruzado que puedan ofrecer ellos mismos o de terceros a comisión. Desde visitas guiadas, alquileres de coches, traslados al aeropuerto, clases de kitesurf, restaurantes, fiestas a bordo de un barco, entradas a discotecas, etc. 

Me han llegado a ofrecer desde chicas de compañía, hasta un vuelo en globo. Lo que sea por el negocio. Recuerdo un matrimonio de mediana edad que regentaba un establecimiento en un pueblecito de Badajoz, que poco a poco había creado un centro multiservicio en una especie de cortijo restaurado. Se habían instalado allí de manera permanente. La mujer había montado dentro del alojamiento rural un centro de estética y masajes, mientras que el marido hacia rutas con quad y gestionaba otras actividades de multiaventura. 

Como ves el alquiler turístico de apartamentos por días, puede ser un buen negocio a tiempo completo que vaya con tu estilo de vida o un simple complemento del que te sacas un sobresueldo puntual anunciándote en milanuncios por poner un ejemplo. Pero como ya te imaginas, no hay negocio fácil y cada vez está más regulado. Aunque es cierto que se puede hacer mucho dinero y se puede empezar con muy poco. 

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