Al nivel a que se están poniendo los tipos de interés que
remuneran el ahorro, la inversión en inmuebles vuelve a tener cierto atractivo.
Y una de las formas de hacerlo es acudiendo a las subastas de embargos judiciales de Hacienda.
Aún siguen llegando a subasta infinidad de lotes de inmuebles,
producto de embargos no sólo a particulares, sino también de empresas. Locales,
naves industriales, garajes, terrenos, trasteros, etc. Cualquier activo
inmobiliario que te puedas imaginar.
Por eso si tienes dinero, paciencia y tiempo, puedes hacerte
con propiedades inmobiliarias a precios muy interesantes, gracias a las subastas de embargos.
Las nuevas tecnologías también han trasformado el mercado de
subastas de inmuebles. Ahora es posible incluso pujar por internet, mediante
las llamadas subastas online de Hacienda.
Ahora no hace falta acercarse a los tablones de anuncios de
los juzgados para informarse de las subastas. Desde el portal de subastas
judiciales y electrónicas del Ministerio de justicia o en la web de la Agencia
Tributaria de subastas on-lne, puedes informarte de todos los procesos y
valorar si puedes pujar por algún chollo.
Las subastas de
embargos es un mercado de oportunidades. Pero toda inversión considerada
como tal, debe generar un retorno. Ya sea vía rentas o plusvalías. Piensa
siempre que todo inmueble en cartera genera unos costes de mantenimiento considerables.
En primer lugar IVAs, ITPs, honorarios de Notario, Registros
y gestorías en la adquisición. Pero después año a año y mes a mes, son gastos
de comunidad, contribuciones e impuestos municipales diversos que hay que pagar.
Suma gastos de conservación y reparación. A eso añádele el posible riesgo de
depreciación del activo inmobiliario. Luego que un reducido precio no te
conduzca a una compra precipitada. A través de subastas de embargos online se puede comprar activos muy
interesantes como inversión o para uso propio. Pero nunca confundas su valor
con el precio.
Para poder comprar inmuebles embargados mediante subastas online AEAT, sólo necesitas
tener un certificado electrónico de persona física o jurídica.
Hay tres tipos de procedimientos mediante los cuales puedes
adjudicarte lotes de inmuebles
embargados. Las Subastas, los concursos o las adjudicaciones directas.
Para pujar en los primeros procesos es preciso previamente
hacer depósito del 20% del precio de salida.
Muchas veces el proceso de subasta de embargos se alarga pasando por varios estadios, al quedar
desiertas o no haberse presentado pujas consideradas suficientes por el juez.
En ocasiones ocurre que las subastas de lotes se prolongan,
convocando dos o hasta tres procesos de adjudicación, llegando al proceso de
adjudicación directa. Donde se puede pujar sin hacer depósito y sin mínimo.
Normalmente el juez puede desestimar las pujas por considerarlas insuficientes.
Pero en otros casos basta con ofrecer el 30% del precio de salida para hacerse
con locales o plazas de garaje.
Aunque todos los activos tengan un valor teórico de mercado,
el desconocimiento de las subastas y los procedimientos, así como la peculiaridad
de algunos tipos de inmuebles, reduce los potenciales compradores. Lo que
permite que se puedan compran cosas a precios de ganga.
Uno de los problemas que puede haber con las subastas de embargos, es que casi
siempre se va a ciegas con el inmueble a subasta. Y aunque haya unos plazos que
a uno le permitan recabar cierta información, el procedimiento puede
imposibilitar conocer algunos vicios ocultos del proceso de adjudicación.
Te hablo de contratos de alquiler con terceros, garantías,
desperfectos o cargas no declaradas en la información de la subasta. Por lo que
también tiene sus riesgos ex ante, al no conocer todos los detalles.
Por otro lado conviene no hacerse muchas ilusiones con las subastas online de AEAT, porque las
pujas a ciegas te impiden conocer quienes más están interesados en un mismo
activo y como lo están valorando. Existe la opción de establecer pujas
automáticas por tramos, pero no lo creo muy aconsejable. Ya que puedes ser
víctima de acuerdos de precios encubiertos que buscan elevar el precio de
salida de un lote.
Si resultas adjudicatario de una subasta, deberás firmar el
acta de adjudicación. Y el precio pagado en depósito si lo hubiese, se
considerará pago a cuenta, quedando obligado a abonar el resto del precio en
los 15 días siguientes.
En caso de no pagar en ese plazo, se perdería el depósito y
se anulará la adjudicación, pasando la opción de compra al segundo postor. Por
lo que nunca debes descartar en un proceso de compra, que resultes
adjudicatario a posteriori, porque alguien ha optado por desistir la compra del
bien subastado.
Ahora que ya sabes cómo funcionan las subastas online ¿te
atreves a invertir en inmuebles de subastas
de embargos?
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