¿Es buen momento para comprar vivienda en España?

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El mercado inmobiliario vivía un momento dulce antes del coronavirus. Las grúas volvían a asomar en el cielo de muchas ciudades y los precios subían. Pero con la llegada de la inesperada crisis, ahora muchos se preguntan si es buen momento para comprar vivienda en España con la que está cayendo y lo que puede que vendrá en los próximos meses años.

La verdad es que comprarse casa en tiempos de crisis, siempre es arriesgado. En mi opinión, con el auge de la obra nueva, las compras sobre plano corren peligro si aumenta fuertemente el desempleo. Me temo que se van a perder muchas arras.

Firmas un contrato de compra en construcción y entregas un 20-25% del precio de compra en dos o tres años. Pero quien sabe si cuando llega el final de obra mantendrás tu empleo para poder conseguir una hipoteca. No te quiero ni contar, si te ves envuelto en un cambio de vivienda y necesitas vender tu casa primero para poder comprar. Las cosas pueden complicarse mucho.

Nos cuesta mucho hacernos una idea del impacto económico que puede tener el coronavirus en el mercado inmobiliario. Pero si aplicamos el sentido común, no es difícil darse cuenta de que una vez se termine la “alegría” por las entregas de las obras en curso, en los próximos 3-5 años nos espera una travesía por el desierto. Donde será difícil que salgan adelante muchas promociones y proyectos de edificación.

Por eso, pienso que la obra nueva no va a sufrir un ajuste de precio tan importante como el vivido en la anterior crisis. Porque el stock que hay, se va a vender. Y en el futuro próximo, aunque baje la demanda por el aumento del desempleo, va haber pocas promociones en las que comprar casa. Así que, si el ajuste en oferta y demanda es proporcional, los precios se deberían mantener, o bajar entre 5-10% dependiendo de ciudades.

¿Es buen momento para pedir una hipoteca?


En principio, las condiciones de financiación son hoy históricamente las mas bajas y atractivas. Sin embargo, es cierto que las entidades financieras están filtrando mucho más el perfil de solicitante y comprador de vivienda. No sólo exigiendo un mayor porcentaje de aportación a la compra, sino buscando solicitantes que mantengan ahorros.

Con las condiciones actuales, los bancos ganan casi mas dinero con lo que puedan sacar a tus ahorros invertidos en fondos de inversión y planes de pensiones, que con los ingresos financieros que les deja una hipoteca. Piensa que con bonificaciones, hay entidades que están prestando al 0,75% a 30 años. ¿Es o no es una locura?

En el lado de las garantías, habrá que tener cuidado con las valoraciones. Las propias sociedades de tasación ya incorporan advertencias en sus informes de tasación, con la salvaguarda de que los precios podrían sufrir ajustes importantes en su valor. Eso puede exigir que se aporten mas garantías, o más fondos propios a la operación. Así que mucho cuidado a la hora de hacer los números.

¿Es buena idea comprar un piso de segunda mano en tiempos de crisis?


Personalmente creo que las mayores gangas se van a poder encontrar en la vivienda de segunda mano antigua y en la vivienda seminueva.

Sigue habiendo un stock enorme de vivienda vacía que se mantiene en manos de sus propietarios y que no está en el mercado del alquiler ni a la venta. Los bajos tipos de interés han hecho que muchos ahorradores hayan pensado en el ladrillo como valor refugio. Un grave error, desde mi punto de vista. Pero es la realidad que tenemos.

Comprar vivienda teniendo en cuenta la demografía


Por otro lado, hay unas razones demográficas que ponen de manifiesto que comprar pisos de segunda mano para reformar, puede presentar una gran oportunidad para adquirir una vivienda barata.

Exceptuando las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas, que son grandes atractores de población de otras ciudades, el resto va a perder habitantes irremediablemente.

Cada vez tenemos menos hijos, y estos abandonan las ciudades y establecen su vida en aquellos lugares en los que encuentran trabajo. Muchos de nuestros jóvenes, se van al extranjero. Y una gran mayoría de los que se quedan en España, se van a Madrid y Barcelona o algunas otras grandes ciudades.

Pero en general, el resto de ciudades se va a vaciar de jóvenes. Y se van a quedar con una población envejecida. Que, al fallecer, van a dejar la vivienda familiar a unos hijos, que seguramente ya no vivan en la ciudad. Por lo que los herederos querrán vender el piso de sus padres lo más rápido que puedan y coger el dinero. Es en los pisos de herencia, donde estarán las mayores gangas.

En un futuro no muy lejano, la opción de comprar un piso barato en una zona céntrica de la ciudad para reformar, puede ser incluso mas atractivo que comprar una vivienda nueva en una zona de expansión y ensanche.

¿Es buen momento para comprar vivienda en España con la crisis actual?


En mi opinión hay que ser cautos con la obra nueva. El peligro de comprar sobre plano, unida a la incertidumbre laboral, puede ser fuente de un importante estrés financiero.

La mejor opción es buscar comprar vivienda ya terminada. Rastrear oportunidades en vivienda seminueva y segunda mano antigua para reformar. Los pisos de herencias y las ventas forzadas por necesidad, ofrecerán los mayores descuentos.

No hagas caso del lobby inmobiliario, que siempre intentará proyectar la idea de que la vivienda siempre sube. Y no se te ocurra invertir comprando pisos. Además del coste hundido del 10-11% por gastos e impuestos, ya hemos visto que pueden bajar y mucho. En el futuro hay buenas razones para pensar que las viviendas perderán valor. Bajos salarios, precariedad laboral, menos jóvenes, población envejecida y menos obra nueva. No todo es igual, pero ten esto en cuenta a la hora de elegir qué piso comprar.

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3 comentarios:

  1. No entiendo como se sigue construyendo con todo lo que ya se ha construido. Se supone que la natalidad no aumenta tanto y la gente que muere deja las viviendas vacías que otros habitaran; y una vivienda bien construida puede superar varias vidas. Va a haber más viviendas que familias para habitarlas.

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    1. Se construye obra nueva y se vende porque a la gente le gusta ir a vivir a las zonas de moda de las ciudades y con otro tipo de servicios y acabados.

      Si te gusta el concepto de urbanización privada con servicios comunes en zona residencial, eso no lo encuentras en las viviendas antiguas.

      Pero sí, ciertamente al ritmo que vamos, con la proyección de pérdida de población y si se sigue construyendo a este ritmo, va a sobrar mucho inmueble.

      Un saludo.

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  2. Hola, creo que el análisis ignora una cosa, y es el efecto del coronavirus en las grandes ciudades. Con el auge del teletrabajo, la gente se desplazará a ciudades más pequeñas y tranquilas, con mayor calidad de vida, y huirá de las grandes ciudades. La clave son ciudades medianas o pequeñas, baratas y con calidad de vida bien comunicadas con Madrid y Barcelona. Por ejemplo: Segovia, Toledo, Ciudad Real, Tarragona, Gerona

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