Exención por reinversión vivienda habitual 2013



Normalmente si obtienes una ganancia que implique un incremento en tu patrimonio, como contribuyente estarás obligado a pagar por ello en tu declaración de la renta. 

reinversion-vivienda-habitualSin embargo, si esa ganancia procede de la venta de tu vivienda habitual, hay una excepción, por la que esa ganancia patrimonial puede quedar exenta. Se trata la reinversión en vivienda habitual.

Es importante que conozcas las condiciones y supuestos en los que puedes aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, porque puedes ahorrarte mucho dinero en impuestos.

Si el año pasado vendiste la que era tu vivienda habitual y estas a la espera o en trámites de comprar una nueva vivienda, puedes beneficiarte de esta exención. También puede darse el caso de que hayas comprado ya una nueva vivienda en la que has fijado tu vivienda habitual. Y mientras tanto, tienes a la venta tu antigua vivienda. En este caso también sería posible la reinversión en vivienda habitual.

Presta atención de las condiciones que tienes que cumplir para aplicarte esta ventaja fiscal en tu declaración de la renta.

Los cambios normativos en materia fiscal que hay año tras año, generan bastante confusión. Por eso te recuerdo que aunque se ha suprimido la deducción por adquisición de vivienda habitual, no ha habido ningún cambio en relación con la exención por reinversión sobre vivienda habitual

Si te quieres aplicar los beneficios fiscales derivados de la reinversión del importe obtenido en la venta de la vivienda habitual, tienes que ser tú el que indique en la declaración de la renta que te quieres acoger a la exención, marcando la casilla correspondiente. El hecho de que declares la venta de la vivienda, no es suficiente.

El caso más habitual, será en el que vendes tu vivienda habitual y simultáneamente o en un espacio breve de tiempo adquieres la nueva vivienda habitual.

Este supuesto se puede dar en dos circunstancias. En el que la vivienda esté libre de cargas o en el que la vivienda que has vendido estaba hipotecada en un determinado importe. 

En el primer caso para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, habrá que reinvertir el 100% del importe recibido en la transmisión. De este modo quedará exento por reinversión, el importe resultante de la diferencia entre el precio de venta menos gastos y el precio de compra actualizado por los coeficientes correspondientes. 

En caso de que haya una carga hipotecaria, habrá que restar al importe de la venta el dinero empleado para dejar saldar la hipoteca y dejar la vivienda libre de cargas. Y ese será el importe que haya que reinvertir para dejar exenta la ganancia patrimonial. Te lo cuento con un ejemplo.

Supón una vivienda comprada por 79.000€ en el 1 de enero del 2000. Que fue financiada con una hipoteca de la que restan por pagar 30.000€ a fecha de venta. Y que ha sido vendida el 1 de enero de 2012 por 202.000€. Con gastos de compra de 1.000€ y gastos de venta de 2.000€. Dará como resultado 200.000€ (202.000€-2.000€) menos 98.480€ (80.000€x1,231), una ganancia patrimonial de 101.520€. Si se reinvierten en la compra de la nueva vivienda habitual 170.000€ (El importe de la venta, menos los gastos y la amortización de la hipoteca), los 101.520€ de ganancia patrimonial quedarán exentos. Lo que supone un ahorro de 27.410,4€ en el IRPF.

En caso de que la reinversión en vivienda habitual no se haga de forma simultánea, habrá un periodo máximo de hasta 2 años para reinvertir la cantidad obtenida en la venta.

Plazo que puedes aplicar también de forma retroactiva. Es decir, imagina que pides una hipoteca y te compras un piso nuevo, al que te mudas mientras pones la vivienda vieja a la venta.

Cuando vendas tu anterior vivienda, para dejar exenta la ganancia patrimonial si la hubiese, tienes que amortizar la totalidad de lo obtenido en la venta para aplicarte la exención por reinversión

Tienes que tener mucho cuidado con cumplir con lo que Hacienda entiende como vivienda habitual. Es decir, la ocupación efectiva de la vivienda con el traslado de la residencia habitual, durante al menos 3 años salvo las excepciones previstas en la Ley.

En caso de incumplir los requisitos para considerarse vivienda habitual, perderías el derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual.   


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8 comentarios:

  1. Bueno no es mi caso, pero de todas las maneras no estoy aquí para eso.
    Enohorabuena por el millón de visitas, y además en tan poco tiempo.
    Saludos

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  2. Hola, me gusta mucho tu blog y nos sirve para aprender mucho sobre economia a los que no tenemos ni idea como es mi caso.
    La consulta es la siguiente: El año pasado malvendí mi piso que era mi primera vivienda, soy funcionario y me destinan de aqui para allá constantemente, con lo que no podia aguantar los gastos de lo que un dia fue mi casa, sumados a los del alquiler en mi nueva ciudad.
    Ala hacer la declaración de la renta me exigen el pago de uan cantidad ingente de dinero por el incremento de patrimoino que se produjo,lo que hice fue no pagar este año ya que me queda un año más para pagarlo si no compro otra vivienda. El problema que tengo es que por mi condición de funcionario que puede ser destinado a cualquier sitio de españa, realmente no tengo donde comprar nada, me explico, el año que viene ya me tengo que cambiar de ciudad porque me destinaran a otro sitio, cómo voy a comprar algo aqui???
    Quisisera saber si hay algo en lo que apoyarme para con estos argumentos solicitar una próloga mayor al pago del impuesto porque la exención va a ser imposible, supongo. Muchas gracias por adelantado.

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    1. Pues cómprate algo dónde realmente te guste y así inviertes en ello y puedes disfrutar de ello cuando tengas vacaciones y alquilar cuando no lo uses.

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  3. Es mi caso, en un par de meses compro una vivienda para uso habitual y la que aún es mi vivienda habitual desde hace 21 años, he de venderla por divorcio, perteneciéndome la mitad de esta (no hay hipoteca).

    Aunque se tarde en vender a vieja, podré acogerme a la excesión por reinversión de la vivienda habitual???? Sólo me pertenece la mitad de la venta, y será a devolver a unos amigos que me hacen un contrato de préstamo entre particulares (todo registrado en Ag. tributaria), como lo hago con Hacienda cuando llegue el momento????

    Gracias!!!

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  4. Buenas tardes
    Mi caso es especial, la vivienda que vendo fue mi vivienda habitual durante más de veinte años, la puse a la venta para comprar otra por motivos familiares y tal cómo estaba y está el mercado fue imposible, por lo que la alquilé y me fui al piso de mi pareja en espera de comprar otro.
    El primer contrato de alquiler fue en Septiembre del 2012 y ha estado alquilado hasta hoy , mi pregunta es: ¿ha perdido el inmueble la categoría de ser mi vivienda habitual por tenerla alquilada y no residir en ella desde entonces?
    gracias

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  5. Buenas tardes, En el 1995 compré un piso de protección oficial estando soltero. En el 2002 me casé en régimen de gananciales y en el 2010 vendi el piso por 82.000 (que sólo quedaban 1.700€ de hipoteca) y en el mismo año compramos una casa en valor de 123.000€ + gastos. Hemos pedido una hipoteca de 82.000 y ahora me ha llegado una carta de Agencia Tributaria de la declaracíon del 2010 diciendo que no he reinvertido el total de la venta del piso, que debería haber reinvertido 80.000 justos y en la cual me obliga a pagar el valor de la ganancia obtenida sólo estará exenta la parte proporcional. Es así en realidad? Hay alguna forma de debatir, nuestro razonamiento es: estando casados en régimen de gananciales, aunque el piso era privativo, ¿porque sólo computan 28.506 €?
    Hacen el siguiente cálculo:
    Importe a reinvertir para gozar de la exención total: 80.826,04.
    Importe máximo que se puede reinvertir de la anterior viv. en la nueva viv. habitual teniendo en cuenta el coste de la nueva y la forma de pago: 57.013,86 (creo que aqui descuentan las desgrabaciones) pero porque computan sólo la mitad?
    Ahora hacienda no envía un escrito que solamente he reinvertido 28.506,00 € obligándome a pagar 3.729,70 €
    ¿Es correcto así?
    Gracias por vuestro tiempo.
    Un saludo

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  6. En octubre de 1979, adquiero una vivienda siendo soltero, por valor de 3.551.032 pts., ahora 21.342€. Posteriormente, en noviembre de 1993, formalicé las escrituras de dicho inmueble en la que incluí a mi esposa, casados 1988, cediendo la titularidad de la misma al 50%. Recientemente el 18 de abril de 2018, hemos transmitido mediante venta, esta vivienda por valor de 149.000€, donde, de esta cantidad, hemos abonado 7.260€ a la Agencia Inmobiliaria, más el 21% de IVA por haber llevado el proceso de venta, más 6.258,32€ de Plusvalía municipal.
    En julio de 1996, adquiero una segunda vivienda en Madrid, que sería nuestra residencia habitual, hasta agosto de 2011 que, adquiero una tercera vivienda, pasando esta última a ser nuestra vivienda habitual de residencia.
    Independientemente de aplicar los coeficientes reductores de la disposición transitoria 9ª de la ley de IRPF (sólo para ganancias patrimoniales de elementos patrimoniales adquiridos antes de 31/12/1994), ya que ésta, como antes he indicado, fue adquirida en octubre de 1979
    Mi pregunta es: ¿Estoy exento en la Declaración de la Renta de Personas Físicas del ejercicio de próximo año, por la transmisión de la primera vivienda habitual con reinversión del importe obtenido en la actual vivienda de residencia desde agosto de 2011, la cual estamos pagando una hipoteca de 20 años?
    Por otra parte, ¿si espero los dos años que Hacienda me da como plazo máximo (18/04/2020) para la reinversión en otra vivienda habitual y antes de este tiempo, cumplo los 65 años, estaría exento del 50% de mi propiedad? exención ganancia patrimonial por reinversión en rentas vitalicias por mayores de 65 años.
    Quedándole agradecido de antemano y en espera de sus noticias.
    Atte.
    Salvador González Luján.

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