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¿Cuándo comprar piso? 2013-2014


¿Cuándo comprar piso? Esa es la duda que asalta a la mayoría de jóvenes y no tan jóvenes que quiere acceder a su primera vivienda habitual.

Si te vence la cuenta de ahorro vivienda entre 2012-2013 y estas buscando un piso para comprar supongo que estas hecho un mar de dudas. Por un lado ya sabes que comprar piso antes de 2013, te puede suponer un ahorro de impuestos muy importante y además todavía podrías deducirte el préstamo hipotecario si lo formalizas antes de que acabe 2012.

Cuando comprar pisoEl problema a la hora de decidir, esta en que el ahorro del IVA y la deducción es algo que se puede calcular con bastante precisión. Pero lo que es una auténtica incógnita es saber cuanto bajará la vivienda partir de 2013, si es que baja.

La lógica dice que el mercado debería de ajustarse a la supresión de la deducción y a la subida de impuestos. Pero hay mas factores que pueden influir en la evolución del mercado inmobiliario. Por ejemplo como afectará el banco malo (SAREB) al precio de la vivienda. En mi opinión, ante la duda es mejor no hacer compras muy apresuradas. Tienes que tener en cuenta bastantes factores antes de tomar una decisión. A continuación analizo varios de ellos por si te puede servir de ayuda.


Para empezar el lobby bancario esta presionando al Estado para que los precios de transferencia de los inmuebles al SAREB no sean demasiado bajos. Y no es sólo por la pérdida de valor de los activos en balance. Tienen miedo de que se deteriore el valor de las garantías de los préstamos actuales, porque prevén una tasa de impagos mucho mayor que la actual.

La banca contempla un escenario devastador para 2013, con previsiones de desempleo hasta el 29%. La morosidad es hoy por hoy su principal preocupación y la combinación de aumento del paro unido a menor valor de las garantías, dispara las pérdidas y las provisiones. Algo que puede ser letal para la banca, que espera sanearse entre 2013-2014 con la salida de activos tóxicos y las recapitalizaciones.


El problema que se te plantea como potencial comprador de vivienda, es que para cuando puedas comprar piso a precios razonablemente atractivos, puede que no haya crédito. Que es el arma que tiene la banca para manipular el precio de la vivienda. Si los precios son demasiado bajos, estrangularán el crédito para que las operaciones que se hagan sean sólo sobre sus inmuebles preferiblemente.

Así que tanto si compras en 2012, como si compras en 2013 muy probablemente las condiciones hipotecarias que vas a encontrar, van a ser muy duras.

Mi recomendación es que ahorres el 30% del precio objetivo que estas dispuesto a pagar o si no es mejor que aplaces la decisión de compra. De otro modo no lo vas a tener fácil para conseguir una hipoteca.


Por otra parte piensa en tus propios intereses. El año que viene va a ser criminal para el empleo. A mediada que se acerca 2013 estoy mas convencido de que aun vamos a destruir mas puestos de trabajo. Porque somos incapaces de generar cambios estructurales en nuestro modelo productivo que permitan absorber el excedente de mano de obra que esta expulsando el mercado. Así que no te lances si no ves muy clara tu estabilidad laboral.

Para cuando comprar piso sea de nuevo una buena inversión, se te habrá pasado el momento de compra óptimo. Pero eso considero que no lo llegaremos a ver hasta 2015-2017. Y para entonces creo que habrá bajado los precios de la vivienda, tanto como lo que puedes “perder” por no comprar piso en 2012.

¿Cuánto tendría que bajar la vivienda en 2013?

Por un piso en primera transmisión que compres este año por 200.000€, pagarás un 6% menos de IVA. Eso son 12.000€ de ahorro. Si además aportas el 30% del precio y te financias en 140.000€, suponiendo que lo devuelvas en 20 años, dejarías de deducirte unos 27.000€. Que en valor actual son aproximadamente unos 24.000€.

Asi que un piso como este debería de ajustarse en 36.000€ y tener un precio de unos 164.000€. Pero si tienes en cuenta el exceso de vivienda y el posible efecto a la baja del banco malo, los pisos de la banca y el enfriamiento del mercado inmobiliario su precio podría llegar a los 150.000€. Entre un 20-25% de descuento. ¿Te parece mucho? Yo lo veo factible para el periodo 2013-2014, en Irlanda bajaron un 50% de golpe el primer año de crisis.

Claro que en vez de preocuparte sobre cuando comprar piso, podrías pensar en irte a vivir de alquiler. Que con la excepción quizá del Gran Bilbao, Madrid, Barcelona y otras zonas de alta demanda, los precios ya se han ajustado.

Pero si lo que quieres es comprar y en respuesta a ¿Cuando comprar piso? Te diré que el mejor momento para comprar vivienda, es primeramente cuando hayas ahorrado el dinero suficiente. Un 30% o más lo ideal. Segundo que estés muy seguro de tu estabilidad laboral o tengas un respaldo financiero familiar con garantías. Tercero cuando encuentres una vivienda que realmente te guste. Te lo digo, porque sé de buena mano que a veces se compra por comprar.

A mi modo de ver el primer semestre de 2013 el mercado inmobiliario todavía no habrá ajustado y estará muy parado. Por eso pienso que entre el segundo semestre de 2013 y 2014, llegará el mejor momento para comprar. Si coincide con una situación como la que te he descrito antes adelante. En 2014 deberíamos de haber tocado suelo en los niveles de desempleo, la banca podría estar completamente saneada y podrían volver a subir los tipos de interés.

Porque lo que no puedes controlar son los cambios sobre la fiscalidad, los impuestos y las facilidades de financiación de la banca. Y si firmas un préstamo en condiciones muy malas y el mercado vuelve a dar buenas ofertas, ya te subrogarás. 

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