¿Cuándo comprar piso?
Esa es la duda que asalta a la mayoría de jóvenes y no tan jóvenes que quiere
acceder a su primera vivienda habitual.
Si te vence la cuenta de ahorro vivienda entre 2012-2013 y estas buscando un piso para comprar
supongo que estas hecho un mar de dudas. Por un lado ya sabes que comprar piso antes de 2013, te puede
suponer un ahorro de impuestos muy importante y además todavía podrías
deducirte el préstamo hipotecario si lo formalizas antes de que acabe 2012.
El problema a la hora de decidir, esta en que el ahorro del
IVA y la deducción es algo que se puede calcular con bastante precisión. Pero
lo que es una auténtica incógnita es saber cuanto
bajará la vivienda partir de 2013, si es que baja.
La lógica dice que el mercado debería de ajustarse a la
supresión de la deducción y a la subida de impuestos. Pero hay mas factores que
pueden influir en la evolución del mercado inmobiliario. Por ejemplo como
afectará el banco malo (SAREB) al precio de la vivienda. En mi opinión, ante la
duda es mejor no hacer compras muy apresuradas. Tienes que tener en cuenta
bastantes factores antes de tomar una decisión. A continuación analizo varios
de ellos por si te puede servir de ayuda.
Para empezar el lobby bancario esta presionando al Estado para
que los precios de transferencia de los inmuebles al SAREB no sean demasiado
bajos. Y no es sólo por la pérdida de valor de los activos en balance. Tienen
miedo de que se deteriore el valor de las garantías de los préstamos actuales,
porque prevén una tasa de impagos mucho mayor que la actual.
La banca contempla un escenario devastador para 2013, con
previsiones de desempleo hasta el 29%. La morosidad es hoy por hoy su principal
preocupación y la combinación de aumento del paro unido a menor valor de las
garantías, dispara las pérdidas y las provisiones. Algo que puede ser letal
para la banca, que espera sanearse entre 2013-2014 con la salida de activos
tóxicos y las recapitalizaciones.
El problema que se te plantea como potencial comprador de
vivienda, es que para cuando puedas comprar piso a precios razonablemente
atractivos, puede que no haya crédito. Que es el arma que tiene la banca para
manipular el precio de la vivienda. Si los precios son demasiado bajos,
estrangularán el crédito para que las operaciones que se hagan sean sólo sobre
sus inmuebles preferiblemente.
Así que tanto si compras en 2012, como si compras en 2013 muy
probablemente las condiciones hipotecarias que vas a encontrar, van a ser muy
duras.
Mi recomendación es que ahorres el 30% del precio objetivo
que estas dispuesto a pagar o si no es mejor que aplaces la decisión de compra.
De otro modo no lo vas a tener fácil para conseguir una hipoteca.
Por otra parte piensa en tus propios intereses. El año que
viene va a ser criminal para el empleo. A mediada que se acerca 2013 estoy mas
convencido de que aun vamos a destruir mas puestos de trabajo. Porque somos
incapaces de generar cambios estructurales en nuestro modelo productivo que
permitan absorber el excedente de mano de obra que esta expulsando el mercado. Así
que no te lances si no ves muy clara tu estabilidad laboral.
Para cuando comprar
piso sea de nuevo una buena inversión, se te habrá pasado el momento de
compra óptimo. Pero eso considero que no lo llegaremos a ver hasta 2015-2017. Y
para entonces creo que habrá bajado los precios de la vivienda, tanto como lo
que puedes “perder” por no comprar piso en 2012.
¿Cuánto tendría que bajar la vivienda en 2013?
Por un piso en primera transmisión que compres este año por
200.000€, pagarás un 6% menos de IVA. Eso son 12.000€ de ahorro. Si además
aportas el 30% del precio y te financias en 140.000€, suponiendo que lo
devuelvas en 20 años, dejarías de deducirte unos 27.000€. Que en valor actual
son aproximadamente unos 24.000€.
Asi que un piso como este debería de ajustarse en 36.000€ y
tener un precio de unos 164.000€. Pero si tienes en cuenta el exceso de
vivienda y el posible efecto a la baja del banco malo, los pisos de la banca y
el enfriamiento del mercado inmobiliario su precio podría llegar a los
150.000€. Entre un 20-25% de descuento. ¿Te parece mucho? Yo lo veo factible
para el periodo 2013-2014, en Irlanda bajaron un 50% de golpe el primer año de
crisis.
Claro que en vez de preocuparte sobre cuando comprar piso, podrías pensar en irte a vivir de alquiler.
Que con la excepción quizá del Gran Bilbao, Madrid, Barcelona y otras zonas de
alta demanda, los precios ya se han ajustado.
Pero si lo que quieres es comprar y en respuesta a ¿Cuando comprar piso? Te diré que el mejor momento para comprar vivienda, es
primeramente cuando hayas ahorrado el dinero suficiente. Un 30% o más lo ideal.
Segundo que estés muy seguro de tu estabilidad laboral o tengas un respaldo
financiero familiar con garantías. Tercero cuando encuentres una vivienda que
realmente te guste. Te lo digo, porque sé de buena mano que a veces se compra
por comprar.
A mi modo de ver el primer semestre de 2013 el mercado
inmobiliario todavía no habrá ajustado y estará muy parado. Por eso pienso que
entre el segundo semestre de 2013 y 2014, llegará el mejor momento para
comprar. Si coincide con una situación como la que te he descrito antes
adelante. En 2014 deberíamos de haber tocado suelo en los niveles de desempleo,
la banca podría estar completamente saneada y podrían volver a subir los tipos
de interés.
Porque lo que no puedes controlar son los cambios sobre la
fiscalidad, los impuestos y las facilidades de financiación de la banca. Y si
firmas un préstamo en condiciones muy malas y el mercado vuelve a dar buenas
ofertas, ya te subrogarás.
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