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Euribor o IRPH | Comparativa de índices hipotecarios


Si estas buscando financiación para comprarte una casa y has visitado unos cuantos bancos, seguramente no hace falta que te diga que lo de las hipotecas baratas ha pasado a la historia. 

Más que un cambio en la forma de hacer hipotecas de las entidades, lo que ha ocurrido es que la prolongación de la crisis ha roto por completo el mercado hipotecario. Piensa que cuando vas a los bancos y dices eso de  “venía a mirar condiciones para una hipoteca”, si el gestor comercial de turno no sale corriendo, es porque la puerta le queda lejos o tiene un esguince. Así que no te extrañes si te invita cabizbajo y con desgana a sentarte, que lo mejor vendrá cuando te cuente las condiciones.


Sin entrar en detalles de condiciones concretas y al margen de seguros financiados, suelos tan altos que parecen techos, comisiones de apertura desorbitadas, ha entrado en escena un elemento, con el que quizá no contabas a la hora de contratar una hipoteca. Te estoy hablando de elegir el índice hipotecario de referencia.

Ah! Que no sabías que hay varios. Pues sí, más de uno. Y últimamente a los bancos les ha dado por utilizar el IRPH en vez del Euribor. He hecho una comparativa entre Euribor e IRPH. Si quieres saber que es cada cosa y que diferencia hay, sigue leyendo. 

 Cuando encuentres un banco con ganas de darte la hipoteca, seguramente es porque no la necesitas. Ahora bien, no te relajes, porque en cualquier momento pueden empezarte a hablarte del IRPH. ¿Qué es el IRPH?

El IRPH, es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Hasta hace poco se hacía distinción entre IRPH de Cajas e IRPH de Bancos. Pero lógicamente con la bancarización de las cajas de ahorro, estos índices han desparecido y cuando de habla de IRPH, se habla del de Entidades. El IRPH es un índice hipotecario que resulta de la media de los tipos de interés aplicados en las hipotecas sobre vivienda libre, a plazos superiores a 3 años. 

Por otro lado, de forma simplificada podríamos decir que el Euribor, es el precio del dinero en el mercado interbancario mayorista. Es decir, el precio al que se prestan dinero los bancos entre sí.

Hasta la fecha, las entidades financieras habían adoptado de forma generalizada el Euribor como referencia para establecer la revisión de los préstamos a tipo variable. Pero en realidad podían utilizar cualquier otro índice de los publicados y autorizados por el Banco de España, como puede ser el Índice CECA, el Mibor o cualquier otro. De hecho estos índices también se han estado utilizando por la banca años atrás, pero de forma mucho más residual.

En cierto modo el IRPH de Entidades, no tiene nada de malo en si mismo. Ya que lo que es un indicador que refleja el diferencial medio aplicado en las hipotecas cada mes y que se suma al Euribor. Dicho de otro modo, es el tipo de interés medio entre préstamos de mayor y menor riesgo. 

Lo que hace del IRPH un índice menos volátil, por tratarse de una media de diferenciales que alisa las desviaciones. Además recoge con cierto retraso las oscilaciones bruscas al alza o a la baja del Euribor y las distintas modas del mercado hipotecario en lo que se refiere a diferenciales más o menos abultados.

Es posible que aun no tengas claro si es mejor Euribor o IRPH. No te preocupes. En el gráfico de abajo, verás que el IRPH siempre ha estado por encima del Euribor. Más o menos, entre un 0,8% y un 1,60% por encima. Ya te había comentado antes que el IRPH es el resultado de sumar al Euribor el diferencial medio del mercado. Hasta ahí todo normal.

Fuente: Asociación Hipotecaria Española, www.ahe.es
El problema es que mientras el BCE se esfuerza porque el Euribor este muy muy bajo para reactivar la economía, esta bajada no llega al consumidor final, porque a la banca no le interesa. Está en una situación tan límite que necesita aplicar diferenciales mucho mas altos para compensar la situación de riesgo de mercado, los problemas de liquidez y contener los márgenes financieros.

Esto hace que como cada vez se aplican diferenciales más altos, a pesar de que el Euribor esta bajando, en las revisiones, quienes tienen IRPH van a pagar un tipo de interés cada vez mayor. 

Así que en condiciones normales, un perfil de cliente muy bueno no le interesaría el IRPH porque estaría pagando un sobrecoste de intereses respecto a los mejores precios del mercado. Y en el caso de un mal perfil, podría venirle bien, siempre y cuando se mantuviese el mercado hipotecario estable. De otro modo, la moda al alza de diferenciales, lo único que supondría es un mayor coste de la hipoteca, vía intereses más altos en las revisiones.

Así que salvo que la modalidad de IRPH se presente como una opción que exige menos vinculaciones con el banco y menos costes indirectos vía seguros, es preferible casi cualquier oferta con Euribor.

De todos modos puede que dentro de poco ni siquiera haya opción a elegir entre Euribor o IRPH. La situación financiera se está agravando tanto, que se comenta que el Banco de España va a introducir en breve medidas obligando a los bancos a aplicar como índice hipotecario, una referencia que no esté ligada al mercado interbancario de dinero, sino al de riesgo de interés o de crédito. Lo mejor que puedes hacer es buscar y comparar. Y escoger la que mejor te encaje.

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