¿Qué gastos tengo que
pagar al comprar una vivienda? ¿Me llega el dinero para comprar la casa? No sólo se trata
de tener en cuenta el precio de la vivienda. Los gastos e impuestos asociados a
la operación también suman y además bastante.
Si no quieres quedarte corto con tu presupuesto para comprar
vivienda, tienes que tener en cuenta los gastos
de compra de vivienda. Antes se
solía echar la cuenta a ojo, contando con un 10% más sobre el precio de
compraventa fijado. Pero con las subidas de impuestos, eso ya no es suficiente.
Además el cálculo de los gastos de compraventa de vivienda no
son los mismos si se trata de una operación sin financiación, que si se trata
de los gastos de compra de vivienda
para vivienda usada.
Aunque de momento se hacen pocas compraventas de inmuebles en
España y las que se hacen son en su mayoría sin financiación, me voy a centrar
en detallar los gastos de compra de piso
con préstamo hipotecario. Ya que es en este caso donde es más delicado quedarse
corto y cometer un error a la hora de presupuestar los gastos. Y de extra te
diré los gastos de compraventa que
no te cuentan en el banco.
Elegido el banco para tramitar la hipoteca, después de la
firma del contrato de compraventa o de arras y tras hacer la oportuna ronda de financiación, el
primer gasto que tendrás será el de la tasación. Este suele rondar entre
los 250€ y los 350€. Depende del tipo de inmueble y de lo los metros. No es lo
mismo un apartamento de 60 metros que una vivienda unifamiliar de 250m2.
El Banco de España exige que se haga una valoración
independiente de la que va a ser la garantía de la operación. Le interesa al
banco y te interesa a ti para saber si estás comprando bien o subido de precio.
Si compras obra nueva y te financias subrogándote al préstamo promotor, te
podrás ahorrar este gasto.
Una vez aprobada la operación, el día que vayas a escriturar
o unos días antes el banco te pasará una provisión de fondos para atender los gastos de compra de vivienda. Dicha
provisión se suele calcular al alza y cuando se entregan las escrituras se te
abona el sobrante en cuenta. Por lo que no te asustes si la cifra te parece
bastante alta. Pero cuenta con otro 10% o 5% de provisión que tendrás que
desembolsar aunque luego te sea devuelta.
A no ser que compres con subrogación, en cuyo caso loas
gastos de compra de piso serán menores pues sólo firmarás una única escritura
pública, tendrás que hacer dos operaciones en el notario. La escritura de
compraventa y la escritura de hipoteca.
Y eso significa que tendrás que pagar al Notario y al
registro por dos operaciones. Los honorarios de los Notarios están
regulados, por lo que no debería de haber grandes diferencias de uno a otro.
Así por ejemplo para una compraventa de un inmueble escriturado en 250.000€ y
con una hipoteca de 175.000€, soportarían unos gastos de notario de unos 400€ y
300€ por cada escritura. Influyen en los
aranceles el número de copias simples expedidas, así como hojas de papel
timbrado y firmas intervinientes. Una operación con muchos titulares o muchos
avalistas es más cara que si escritura una persona de forma individual.
Y unos 350€ por la inscripción en el Registro de la
propiedad de la titularidad y de la carga.
A estos gastos de la
compra del piso, tendrás que sumar lo que te cobre la gestoría del banco
por hacer los papeles de liquidación de impuestos etc. Que van a ser entre
250-300€ por cada escritura. Y lo siento, pero aunque son una tontada y podrías
hacerlos tú mismo, no te queda más que tragar con los 500€ euros de gestoría.
Los gastos de compra
de vivienda de mayor cuantía a pagar son los impuestos de la operación. Si
se trata de obra nueva pagarás un 10% de IVA (ya no hay IVA reducido). Y
si se trata de una vivienda usada, tendrás que pagar entre un 5-8% de ITP
(Impuesto de transmisión de patrimonio). La reducción en el ITP dependerá
de comunidades autónomas y de si se trata de primera adquisición de vivienda.
Desde luego por gastos de compra sale mucho mejor la segunda mano.
Además de estos gastos
por la compra del piso también tendrás que pagar AJD (Actos jurídicos
documentados). Que se paga tanto por la escritura de compra como por la de
hipoteca. Y es de un 1% en ambos casos. Con el matiz de que el AJD de la
hipoteca se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria. Que suele rondar el
140%-200% del precio de la hipoteca. Es decir, que por un préstamo de 100.000€
pagarías entre 1.400€ y 2.000€. Dicho impuesto puede estar bonificado
dependiendo de comunidades autónomas y de tus circunstancias personales y
económicas.
Los gastos de compra de vivienda que no te cuenta el banco
Al banco se le suele “olvidar” comentarte algún que otro
gasto. Por ejemplo los gastos que conllevan la forma de pago. Ya sea OMF
(Transferencia a través de banco de España) o cheque bancario, te pueden llegar
a cobrar hasta un 3 por mil sobre el nominal del talón. No es ninguna broma,
porque podemos estar hablando de 300€ o más.
También te la pueden colar con la comisión de apertura.
Aunque te hayan dicho que porcentaje te cobran en concepto de comisión de
apertura, está a veces tiene un mínimo de por ejemplo 600€. De modo que aunque
te hayan dicho que te iban a cobrar un 0,25% al final es el doble o más. Y este
es un dinero que te descuentan del importe del préstamo en el momento de la
formalización. Así que no lo ves hasta que se firma.
Últimamente se estila mucho eso de financiar los seguros
y pagar los cinco primero años con prima anticipada a la firma. Lo que supone
que te dan otros 3.000€ o 5.000€ más para pagar los seguros de 5 años (que no
podrás cancelar y recuperar el dinero si estás descontento) y además de pagar
intereses sobre las primas financiadas, te aplicarán el porcentaje de la
comisión de apertura.
También te enchufaran en la provisión de fondos los gastos
de cada nota simple registral que pida el banco para el estudio de la
hipoteca. Incluida la del piso de tus padres si te avalan. Que precisamente no
las cobran baratas (20-30€), pero esto ya es pecata minuta y nunca mejor dicho.
Ahora que ya conoces todos los gastos por compra de vivienda que puedes llegar a pagar, ya puedes
valorar correctamente el desembolso que tienes que hacer para comprar casa.
También te puede interesar:
Y si se compra directo al propietario y no se pide dfinanciacion a ningun banco ¿Cuanto podrian ser los gastos?
ResponderEliminarCaramba, muchas gracias por toda la información. La verdad es que desconocía todas estas imputación paralelas a la compra de piso. Me leeré también otros artículos que recomiendas porque me parecen todas las temáticas muy útiles.
ResponderEliminarOs felicito y seguiré leyendo vuestros artículos. Que acabéis de pasar un buen día,
Lorena.
Muchas gracias por el articulo. Muy bien explicado todo.Gacias
ResponderEliminarHola Anna, me alegro de que te haya resultado de ayuda. Un saludo.
EliminarEnhorabuena por el artículo, a la hora de comprar un piso la verdad es que es un auténtico lío para los que no conocen todos los trámites y aquí por lo menos nos explicáis muy bien todos el tema de los gastos
ResponderEliminarGracias. Muchas personas se llevan sorpresas con los gastos de compra de vivienda, por no tener en cuenta todos los aspectos. Y por supuesto, ni el banco o la inmobiliaria si la hay, comenta mucho estos temas, no vaya a ser que el comprador posponga su decisión de comrpa.
EliminarUn saludo.
Publicar un comentario
Participa en la conversación y déjame un comentario.