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miércoles, 7 de diciembre de 2016

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5 formas de minorar la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble de una persona mayor de 65 años



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Parece que se empieza a mover el mercado inmobiliario. Muchas personas deciden invertir en ladrillo, ante la falta de alternativas para el ahorro. Pero lógicamente en el otro lado, también hay muchas personas que venden. No sólo son pisos de bancos los que se venden. 

Mas allá de quienes compran casa, como necesidad para vivienda habitual, quienes compran pisos para invertir suelen ser personas mayores. Que a su vez, también deshacen patrimonio porque necesitan liquidez. 

A veces porque han pasado parte de su vida laboral en una ciudad y vuelven a sus orígenes. Otras porque han recibido una herencia y quien repartir el dinero entre los herederos. También por problemas de salud y porque cada vez vivimos más y hace falta mucho dinero para pagar una residencia de ancianos o alguien que se encargue de los cuidados. 

El caso es que hay muchas razones, por las que una persona mayor de 65 años, puede obtener una ganancia patrimonial por la venta de un inmueble. Lo que suele suponer una carga fiscal importante en la declaración de la renta. Y lo que te voy a contar son 5 formas de minorar la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble. Canela fina, como se suele decir. Así que toma nota porque te puedes ahorrar mucho dinero. 

A partir del año 2015, entró en vigor una reforma fiscal que afecta de manera importante a la tributación de la venta de una vivienda. Y es que se eliminaron para las ventas que se materialicen a partir del 1 de enero de 2015, los coeficientes de actualización, que permitían reducir la ganancia patrimonial declarada al tener en cuenta la actualización del precio de compra por el efecto de la inflación.

Por otro lado, también se eliminaron los coeficientes de abatimiento, que permitían reducir la ganancia patrimonial en la venta de inmuebles comprados antes de 1994.

De modo que un piso adquirido en 1990 por 60.000€ y vendido hoy por 200.000€ obligaría a tributar en el IRPF por una ganancia patrimonial de 140.000€ a un tipo de IRPF entre el 19% y el 23%. Lo que supondría un cuota a pagar en el IRPF de 31.080€. 

No obstante, se mantiene un régimen transitorio, donde se pueden aplicar coeficientes de abatimiento para la transmisión de activos adquiridos antes del 31-12-1994, con límite global de ventas a partir de enero de 2015, de 400.000€. Por lo que la cuota resultante con la reducción sería de 17.258,54€. En cualquier caso, merece la pena que un asesor fiscal estudie tu situación con detalle, ya que hablamos de mucho dinero.

De entrada siempre podrás reducir la ganancia patrimonial sumando al precio de compra todos los gastos (impuestos, notario, registro, gestoría…), sumando las inversiones y mejoras el inmueble y restando al valor de transmisión minorado por gastos de enajenación (Certificado de eficiencia energética, plusvalía municipal). Lo cual hace que la diferencia entre precio de venta y compra sea menor. 

Suponiendo siempre que haya ganancias patrimoniales en la venta del inmueble, estas quedarían exentas por Ley, únicamente si se trata de la venta de una vivienda considerada como vivienda habitual de los vendedores y estos son mayores de 65 años. 

En caso de no ser así, la ganancia patrimonial de la venta del inmueble puede quedar exenta total o parcialmente, si se reinvierte en una renta vitalicia dentro los seis meses siguientes a la venta. Con límite eso sí,  de 240.000€. 

De modo que siguiendo el caso anterior, si el importe total obtenido de la transmisión se reinvirtiese en un renta vitalicia, te ahorrarías los 17.258,54€ que te saldría a pagar la declaración de la renta. O un importe proporcional al porcentaje de la reinversión. Merece la pena estudiarlo. El ahorro de impuestos es importante. 

Otra cosa que se puede hacer para pagar menos por la ganancia patrimonial de la venta de un inmueble por personas mayores de 65 años, es  compensar con pérdidas patrimoniales de otros activos

Imagina que tienes ese fondo que va tan mal y con el que pierdes 10.000€. Aunque tengas idea de mantenerlo, podrías reembolsarlo antes del final del ejercicio fiscal. Para así materializar la perdida y luego compensar con la ganancia del inmueble.  Después incluso volver a suscribir el fondo y todo seguiría como estaba. Pero de ese modo puedes ahorrarte entre el 19-23% de la pérdida declarada que tenías latentes en tus inversiones.

Otra posibilidad para pagar menos impuestos por la venta de una vivienda realizada por una persona mayor de 65 años, es aportar a planes de pensiones. Aunque estas personas lo normal es que estén jubiladas al tener más de 65 años, podrían reinvertir una pequeña parte del dinero obtenido en la venta, para aportar con límite máximo de 8.000€ a un plan de pensiones. Aunque estés jubilado, puedes hacerlo. 

Se benefician en vida de la reducción fiscal de la base imponible. Llegado el caso ese dinero se podría cobrar si lo necesitan por gran invalidez o dependencia y simplemente por el mero transcurso de 10 años de tiempo desde la aportación. Y en el peor de los casos, el dinero de los planes de pensiones quedaría exento en el impuesto de sucesiones. Y además, permite designar un beneficiario expreso.  

Como ves, se puede llegar a pagar mucho dinero por la venta de un inmueble, con las condiciones fiscales actuales. Pero puedes ahorrártelo de estas cinco formas. La ganancia patrimonial puede quedar exenta por ser la venta de la vivienda habitual de un mayor de 65 años. Puedes minorar la compra y el importe obtenido de la venta, incluyendo hasta el último céntimo de los gastos en cada caso, además de las mejoras realizadas en la vivienda por su coste. Puedes reinvertir en una renta vitalicia con límite de 240.000€. Puedes compensar con otras pérdidas patrimoniales y puedes aportar a planes de pensiones una vez jubilado. Lo que sea con tal de pagar menos a Hacienda. ¿Qué te parece? ¿Conocías estas opciones?

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